懵了！八年前卖房，接到加拿大税局的讨税电话！倒查8年也太狠了

为了抑制房地产市场的投机行为，2022 年联邦预算引入了针对住宅房地产（包括出租物业）的反炒房规则，该规则于 2023 年 1 月 1 日生效，旨在“减少市场中的投机性需求，帮助冷却过快的价格增长”。

这些规则规定，如果您持有房产不足12个月，就不能通过主要住宅豁免来避税，并且任何住宅房地产的销售收益将被视为100%的应税商业收入，特定的生活事件如死亡、残疾、分居和工作调动可作为例外。

虽然这些规定只在 2023 年及以后的年份生效，但如果加拿大税务局认为纳税人为了快速获利而投机炒房，仍然可以对 2023 年以前发生的房地产“翻转”行为提出质疑。

就拿上个月判决的一个案例来说，阿尔伯塔省的一名纳税人因为没有报告他在处置卡尔加里一处房产时获得的利润，而被重新评估其 2016 纳税年度的纳税额。

2016 年，该纳税人是一名房地产经纪人，参与了多项房产交易。他拥有的一处房产是一栋两卧一卫的平房，带有一个独立的双车位车库，纳税人在 2016 年 10 月 20 日至 2016 年 11 月 21 日期间持有该房产 33 天。在此期间，该纳税人从未将该房产挂牌出租，他最终以近 7.3 万加元的利润出售了该房产，但他并未在 2016 年个人报税表中申报这笔收益。

由于加拿大税务局在 2021 年才对纳税人 2016 年未申报的出售行为进行重新评估，因此税务法院面临的第一个问题是，是否允许该机构在正常的三年重新评估期之后对纳税人进行重新评估。要做到这一点，税务局通常必须在权衡各种可能性后证明，纳税人在报税时做出了可归因于“疏忽、粗心或故意违约或欺诈”的虚假陈述。

在本案中，加拿大税务局并没有指控纳税人实施了欺诈行为，但该局认为纳税人在 2016 年的报税表中存在重大失实陈述，因为收益没有上报。

纳税人说，他没有在报税表中申报房产出售是因为他的“支出已经抹去了任何可能的收益”，但法官并不相信这种解释，并称纳税人在提交 2016 年报税表时“明显存在虚假陈述”，而且是“由于疏忽或至少是粗心大意或故意失职”。因此，允许加拿大税务局在正常的重新评估期之后重新评估纳税人 2016 年的纳税年度。

在法庭上，该纳税人表示，至少他应该有权享受资本利得待遇，即只有 50% 的收益需要纳税。(对于个人而言，如果在 2024 年 6 月 25 日或之后的收益超过 25 万加元，资本收益纳入率将增加到三分之二）。

该纳税人还说，考虑到他在听证会上作为证据提出的两项额外支出，他的收益应减少到 12,467 加元（原为 73,000 加元）。第一笔是支付给一家阿尔伯塔省编号公司的 40,500 加元介绍费，纳税人与其商业伙伴各拥有该公司一半的股份；第二笔是支付给其合作伙伴配偶的 20,000 加元介绍费。他说，这两项介绍费都是与房产销售有关的。

但是，法官认为，“在权衡各种可能性之后”，额外的 60,500 加元支出不能从收益中扣除。他说，“这些文件对于成交时支付款项的真实性质过于模糊、不清楚和不可靠。”

关于出售房产的其余问题是，73,000 加元的收益是作为资本收益还是收入征税。由于纳税人在 2016 年的纳税申报表中根本没有报告处置情况，法院不得不完全依靠庭审中出示的证据来确定加拿大税务局所称的收入账户处理是否成立。在这一点上，纳税人没有详细说明，只是坚称他想将房产出租。

但法官援引了购买该房产时使用的融资结构、纳税人购买该房产的初始原因、主楼和地下室“立即和迅速的翻新”，以及纳税人作为房地产经纪人的经验，不相信纳税人购买该房产时的真正意图是出租。

法官说：“法院很难相信，（纳税人）在如此短的时间内面临如此多的事件，以至于唯一的选择就是迅速出售房产，并在拥有房产的一个月内赚取约 7 万加元的利润。“

最后，法官得出结论，纳税人的证词不足以支持将出售房产实现的收益重新归类为资本收益，并维持了加拿大税务局对收入处理的重新评估。