作者：真叫卢俊团队
来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
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“527新政”后大家都在关注市场变化
但大部分的目光都聚焦到二手，比如截止到6月13号，本月的二手房已经累计成交10148套
实际上，今年以来新房市场也发生了很多变化，系统的分析和整理还没有做过
于是，此时此刻站在这个年中节点
我想帮大家梳理一下今年上海新盘的数据
透过数据，我看到了几个“没想到”——
01
大家最关心的也就是最直接的：新房成交数据
今年1到5月，上海新房一共成交了18216套，而去年1到5月，上海新房一共成交了36749套
数字对比不可谓不明显，今年仅仅只有去年的一半，表现属实是不尽如人意
今年2月更是由于春节假期的影响，成交同比降幅达到最大
今年1到5月，上海新房内环内成交了1644套，内中环间1010套，中外环间2578套，外环以外12984套去年1到5月，上海新房内环内成交了3004套，内中环间2074套，中外环间4369套，外环以外27302套尽管外环外仍是成交主力军，总占比超过6成，但只有去年成交总量的47.6%但随着3月豪宅盘的集中入市，大幅拉高了成交均价，带动3月成交均价创下2023年1月以来的新高，4月和5月的成交均价同样有所提升总的成交金额方面，今年前5个月略低于去年同期，整体差距不大五批次到六批次隔了17天，六批次到七批次只隔了16天，主打一个猝不及防尤其是刚刚宣布的七批次，更是只有8个项目、1503套房源，算得上是近3年来的历史新低七个批次总计138个项目（每批次项目数累加），30651套房源，供应面积达377.8万平方米
平均算下来，每批次19个项目、4379套房源、54万平方米2022年的新盘，平均每批次38个项目、7197套房源、130万平方米2023年的新盘，平均每批次26个项目、11675套房源、81万平方米拿今年的4379套和去年11675套对比，每批次的平均房源数足足少了近四成这也说明，上海新房正在告别大规模集中供应，“少食”、“多餐”逐渐成为新常态今年下半年大概率也会延续这样的供应节奏，至少一个月入市一个批次，全年总批次有望超过12批次临港、松江从去年开始，房源供应量就明显下降，相比2022年直接减半青浦目前供应总数还不如松江和奉贤，也不像前几年供应那么充足了2021年和2022年分别供应了约1万套和1.4万套新房，一直为五大新城供应主力，供应量远超其他四个新城长期供大于求，就拿2021年1批次土拍来说，当时临港出让的宅地对应3个盘：玖海云天、鹏瑞云璟湾和光明星城，加起来新房套数就有8000套左右但临港置业客群相对有限，人口导入速度较慢，短期内无法释放新需求去年只出让了4幅宅地，是五大新城中最少的，一共推出6675套新房今年上半年还没有出让宅地，只供应了不足2000套新房，仍处于深度调整期市区豪宅井喷，五大新城认购表现不佳
从环线的角度来看，今年新房的主力军自然是外环以外，占比超过六成中外环的项目占比有所提升，如宝山南大、普陀桃浦、浦东三林和外高桥等板块今年均有多个新盘，进而带动了成交数据再从分布区域来看，浦东以21个新房项目数遥遥领先，供应的房源数也是全市最多的浦东今年成交数量靠前的新盘有：浦开云璟、金鼎睿府、招商臻境、新杨思上园等，确实都是大家有目共睹的闵行和嘉定紧随其后，前者是项目数第二，后者是房源数第二
市区新盘的突出特征则是——自三批次起集中入市了多个豪宅盘3000w级别新房供应明显增多，极大释放了豪宅购买力，走出了一波独立行情据统计，前7批次新盘合计有27个项目的备案均价达到10w+/㎡，更有4个项目的单价站上17w+/㎡最新公布的七批次别看只有8个项目，一半的均价都在10w+/㎡
短短两个多月的时间，豪宅盘总的销售额已经超过630亿元今年上海豪宅市场的热销，一定程度上反映了高净值人群的购买力强劲，越是稀缺的市区豪宅盘，越是供不应求叠加“527新政”出台，也助推了部分在售豪宅的市场表现，像保利世博天悦在新政后短短三天就卖出了9套据搜狐焦点统计，上海接下来待入市的豪宅新盘还有近60个，黄浦区最多达到16个，上海的有钱人到底还够用吗，让我们拭目以待尽管有理想之地等个别红盘的拉动，但总体仍存在较大的去化压力“527新政”正是瞄准了之前被户籍、社保年限、首付比例及高利率等制约的客群，有望被释放出来，对新房，特别是外环外的新房产生积极作用积分盘、“千人摇”盘锐减
更没想到的是，今年以来，新盘不仅积分触发率大大降低，而且平均积分也同步降低要知道2023年光上半年5批次的新房，就有多达45个项目触发了积分滨江凯旋门三期113.04分、汇元玺二期112.8分、凯德茂名公馆114.72分曾经热门的外环外，更是只有3个盘触发了积分，分别是嘉定的理想之城五期、浦东的安高申宸院三期、闵行的绿城沁蘭园三期后两者的入围分比起前两期，也都有显著下跌，最低的只要44+分，可以说是聊胜于无不难看出，这3个热销的郊区盘都有几大特点：距离地铁很近、周围商业/教育配套完善、存在明显倒挂就6月的认购情况来看，也可能只有极个别新盘触发积分总的来说，整个上海新房的分数在变得越来越低，不要分的情况会变得越来越常见，甚至在很长一段时间都没有盘触发积分因为对于他们来说，现在只要有高分就能选择的楼盘非常多再从认购数据上来看，今年只诞生了3个“千人摇”的红盘：安高申宸院、滨江凯旋门、宸嘉100·嘉佰道那么，2023年“千人摇”的项目数又有多少呢？答案是26个除了两个批次没有之外，其他十个批次均诞生了多个“千人摇”的红盘，分布相当均匀，积分最低的也有53+分不可否认，上海今年新房的热度的确有所下降，身边打新的人也明显变少了一方面是新房价格的倒挂在逐渐消失，另一方面因为二手房更加凸显“性价比”，不仅降价幅度大，而且所见即所得、买了立刻就能住告别了“全民打新”的时代，现在的购房者更加理性和冷静，从自身实际居住需求出发据官方数据，今年端午假期一手住房日均成交0.82万平方米，同比“五一”假期日均成交足足增加了41%刚公布的三批次土拍信息显示，最高溢价率10%的限制正式退出上海土地市场，每块竞价承诺书中的房地联动价也消失了未来上海新房将不再有地价的限制，一定程度上刺激开发商拿地，以保证充足的利润空间，沉下心来好好做产品接下来，新房的价格和成交是否会有波动，我们也会继续保持观察本文已获得真叫卢俊授权，推荐关注工作室视频号——单盘主义
