首付不重要，每月还款才重要

中午朋友电话，说她看上一套房，首付只要15%，问我可不可以买？

我回她，买房不在于首付多少，而在于你是不是喜欢这套房，这套房能不能按时交付？你有没有能力月供？

她说房子是现楼，很多人已经入住，不存在交楼风险，她就是喜欢才想买，我说谢谢你响应国家号召，开发商，银行，税局都鼓励你买，欢迎你买。

她问我能不能贷款？

我说如果你是正常买楼按揭，开发贷款银行一般是可以的，但也要看你的具体情况。

她问什么情况？

我回：比如你的收入情况，够不够月供……

她说首付只要15%，是攒够了的。

我说首付不是主要问题，月供与收入比才是主要问题，银行批贷款，更看重的是月供与收入比。

举个例子，同样一套总价300万的3.75%利率全商贷房子。

小明首付30%，月供9700元，但小明月薪1万。

老马首付15%，月供11800元，而老马月薪3万。

你说银行会贷款给谁？

当然是老马！

因为老马的收入能力强，不容易形成风险。

实际上，降低首付比例对促进房产销售关联不强，一点不强。

比如这个例子，无论首付15%还是30%，发给老马都是优贷，发给小明都有风险，属于次贷。

也顺便补补什么是次贷。

次贷就是银行给收入低还款能力弱信用记录较差或信用等级不达标的客户发放的房贷。

当年美国楼市火热的时候，许多银行为了扩张业务而放了很多次级房贷，后来美国利率上升，房价下跌时，许多次级房贷借款人无法按期偿还借款，导致很多银行遭受严重损失，甚至破产，这就是美国的次贷危机。

会不会形成次贷，主要和贷款利率，贷款年限以及借款人的收入关联。

比如老马现在只需要把39%的收入用来还贷，但如果利率提到到7%，他的月供占比就飙升到了57%，属于次贷的边缘了。

所以大幅加息的美国才有次贷风险，美必输！

另一种就是收入和就业变化。比如老马从收入丰厚的地产销售变成灵活就业开网约车，月入由3万变1万，他的收入不吃不喝也不够还贷款，他也就变成了次贷。

这就是为什么会有连锁反应，经济下滑和大量失业，会导致很多优贷变成次贷，恶性循环。

我们前些年利率也蛮高，可我们没有发生次贷危机。为啥？因为我们经济欣欣向荣，人民收入日益高涨，甩了美国好几条街。

买奢侈品的同胞差点占领了巴黎的香榭丽大道，就像日本当年差点买了帝国大厦。

当然日本最后失落三十年，是房产泡沫破裂后大量失业，政府应对失误、资产负债缩表、人口老龄化造成的。

我们有五千年历史经验，英明神武，地大物博，不存在日本这个问题。

朋友最后说，现在的利率很低，我到底能不能买呢？

我说不要管首付，你自己算一算，每个月的收入能不能覆盖每个月的还款呢？

她自己稀里哗啦算了一会儿，说基本应该可以，只是稍微有点紧张。

最后，她问我有什么办法既能把这套房子买了，又不至于对生活影响太大？

我说对银行来说降利率已经很低了，你可以去申请一下能不能更低？另外延长贷款年限最有效，你现在是按照贷款15年计算，建议你去申请拉到50年。

她问为什么申请50年，我说这是一个人毕业工作后的平均寿命。

最后我祝她生意越来越好收入越来越高。