一边停工一边正常销售？广州“旧改王”项目陷业主集体停贷风波，律师：直接停贷可能会被银行起诉

广州汤村旧改工程概况 每日经济新闻资料图

原定的6月30日交付日期已过，业主们却向5家银行发出了集体停贷告知书（以下简称告知书）。

7月17日，升龙桂园业主向《每日经济新闻》记者确认了告知书的真实性，并表示目前该封告知书还未发出，业主们还没签完名，计划下周一寄出。

“我们大部分人（向银行）发了个人停贷告知书，银行方面答复没有停贷政策，已经把我们的情况报给上级单位，等待答复。目前可办理调整还款计划，调整后还息不还本金。”

升龙桂园项目所在的龙湖街道办工作人员在接受每经记者采访时则表示，有专门的对接人员收集业主诉求，目前项目确实处于停工状态，他们已经多次与升龙方面开会，要求公司尽快筹集资金复工。

而就项目当前进展和后续资金安排等问题，升龙集团方面表示暂不方便接受采访。

告知书显示，升龙桂园项目自2022年1月开盘以来，已网签约160套，销售额估算约5亿元。

按购房合同约定，房子应于2024年6月30日精装修交付。自项目开盘以来，该项目施工进展缓慢，期间存在多次停工的情况。至今项目7/8栋仍未封顶，1/9栋两年未开展施工，业主购房贷款资金被开发商挪用，存在严重的烂尾风险，导致贷款买房目的无法实现。

为此，升龙桂园的业主们要求各行在7月31日之前，追回已发放的购房贷款，并于项目封顶后存入街道维稳账户。

根据锦盛置业此前发给业主的告知书，项目交付时间预计顺延至今年12月20日前。

每经记者注意到，过去一年里，业主们多次在领导留言板上反馈升龙项目停工、停建等问题。

2023年10月，有业主在领导留言板上表示，升龙桂园停工5个多月了，担心楼体因停工带来安全隐患。

今年6月，有业主表示，项目开发不力，进度缓慢，合同约定2024年6月30日精装交楼。但截至2024年6月1日，楼盘还未封顶，现在处于停工状态，从2023年上半年到现在，业主多次联系有关部门及公司，催促加快建设进度。

7月1日，黄埔区人民政府回复称，经了解，黄埔区汤村旧村改造项目（融资区）融资地块四-1＃、9＃住宅，1栋、9栋主体已封顶。区住建局已督促建设单位筹措资金，制定施工计划，尽快施工。龙湖街道已多次约谈升龙公司要求该司尽快筹资复工。下一步，龙湖街道将保持与升龙公司沟通，督促该司尽快复工。

有广州本地中介人士透露，该楼盘位置较好，目前正常销售，项目上还留有一两个置业顾问，在售1/5/7/8/9栋，5栋比较便宜，2.7万～2.8万元/平方米，其他均价在2.9万～3万元/平方米。

但每经记者多次致电项目预留的置业咨询热线，均无人接听，项目各官方渠道的宣传推广内容，均停留在了2022年12月。

而谈及项目进展和交付情况，有业主表示，之前在售1/7/8/9栋，1栋和9栋封顶后就停工，已经停工两年了，7栋和8栋还没有封顶。现在项目依然停工，没有开工迹象。

天眼查显示，锦盛置业成立于2019年，法定代表人为桂正浩，注册资本为2亿元。

该公司由广州市黄埔区九龙镇汤村村经济联合社、上海升龙投资集团有限公司、瑞景房地产开发（东莞）有限公司分别持股51%、39.2%、9.8%。上海升龙投资集团有限公司由林亿持股98%。

升龙集团是一家1999年创办于福建、发家于河南的房企，目前总部位于上海陆家嘴。

据官网介绍，升龙集团在城市更新领域深耕20年，累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，总投资额超2000亿元，被誉为“城市更新专家”。升龙集团多年来稳健经营，保持低杠杆的运作模式。

2017年，升龙集团创始人林亿着手成立升龙广州公司，此后三年在广州拿下9个旧改项目，预计投资金额约948.25亿元（含合作项目），总用地面积约1489.61万平方米，在市场上有广州“旧改王”之称。

但重仓仅4年，升龙集团在广州的旧改项目就出现了危机，多个项目因资金紧张被迫出局。

对于集体停贷诉求，北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受每经记者采访时表示，从个人角度来看，业主们的行为是无奈之举，可以理解。但从法律角度来看，业主们的行为存在一定法律风险，直接集体停贷可能会影响个人信用、被银行追究违约责任、支付违约金和滞纳金等等。

如果银行确实存在违规放贷行为，导致楼盘烂尾，王玉臣认为，业主可以通过法律途径来维护合法权益。

王玉臣观察分析，在以往的案例中，有业主通过上述方式实现了合法停贷，但是，不同地区、不同法官对类似案例的判决存在一定差异。因此，即使有胜诉案例，也并不意味着业主可以直接停贷。合法停贷是要双方达成合意或者法院判决之后，业主再进行停贷。如果业主直接停贷，很有可能会被银行起诉。

升龙桂园的这封集体停贷告知书，不仅牵动了银行和开发商的神经，也引发了业界对房地产市场监管和预售制度的反思。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受每经记者采访时表示，业主们在维权过程中，特别关注了开发商在开发报建和销售过程中的问题，尤其是按揭贷款的违规发放。

根据121号文和359号文规定，贷款应在建筑封顶后发放，但过去封顶前发放贷款已成为一种“潜规则”。业主们将此作为维权的重要手段，这在道理上是站得住脚的。

注：2003年《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。

2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）提到，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

李宇嘉强调，尽管业主们提出了贷款违规发放问题，但他们的诉求并非拒绝偿还贷款，而是要求开发商将资金追回并放入监管账户，以确保项目的后续交付。他认为，这一诉求是合理且合法的，并呼吁银行和开发商顺应业主的合理诉求。

在李宇嘉看来，只要资金能够封闭运转，确保交付所需资金到位，烂尾的可能性不大。他提出，在监管上要确保开发商使用自有资金买地，不得加杠杆，并在前期开发报建过程中确保手续完善，“四证一书”齐全，以减少交付问题的风险。

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