持有6年后，我们46万镑买的退休房大幅缩水！投资英国这类退休房一定要谨慎！
对大部分人来说，购买房产除了用于自住，还希望它有一定的保值升值能力。
然而，并非所有的房产都能实现这个目标，有些房产，不仅无法实现增值，甚至连基本的保值都很难做到，让买家们损失惨重……
大约六年前，56岁的Philip Conway帮助母亲购买了一套价值465,000英镑的退休住房（Retirement home）。
英国的退休住房是一种特殊的房产类型，主要针对老年买家，会有一定的年龄要求（必须年满55岁或60岁）。小区会有专门的机构管理，设施也以满足老年居民的需求为主，通常还会提供医疗和护理服务。
当然，如果居民想要使用这些服务，必须要缴纳一定的服务费。
Philip帮母亲挑选的这套房子位于英国Wokingham，靠近家人的住所，位于一个友好的退休住宅区内，提供园艺和维护等服务，每年收费5,000英镑。
在Philip看来，这似乎是一个明智的决定。一方面，随着母亲年龄的增加，住在退休住房中更加方便。另一方面，目前老龄化日益严重，养老产业需求不断扩大，退休住房也具备一定的投资价值。
但万万没想到的是，这只是他们一厢情愿的想法......
去年年初，Philip和他的几个兄弟姐妹决定，是时候将这处房产出售了，因为他的母亲已经90多岁高龄，需要更加专业的全职护理，他们计划将母亲送入养老院，并利用这处房产的收益来支付费用。
最初他们以50万英镑的价格将这处房子挂牌出售，信心满满地等待着买家。
然而，过了很久，也没有买家上门询问。为了出售房子，这家人不得不屡次下调价格，直到比2018年购买价还要低，但即便如此，房子依旧无人问津。
Philip表示：“从2018年以来，全国平均房价上涨了5万英镑，我们的房子却在不断贬值。”
在这期间，Philip也考虑过将房子出租以支付部分养老院费用，但发现他们的房子是租赁产权房，按照租约协议，他们还要向这套房子的永久产权业主支付1%的租金收入。
这里需要指出的是，并不是所有的租赁产权房都是这样的，大部分的普通公寓并不会有这些苛刻的要求。
而且更让他们郁闷的是，尽管母亲早已搬走，房子已经空置，但他们仍要向小区管理公司支付服务费。
面对Philip一家的抱怨，管理公司表示：“我们无法暂停收取空置房产的服务费，因为任何差额都会影响居住在该项目的所有其他居民，以及我们进行基本维护的能力。 ”
目前，Philip母亲的积蓄仅能支付接下来六个月的养老院费用，因为她的退休住房难以脱手，此后，Philip和几个兄弟姐妹将需要帮助母亲承担一定的费用，面临着巨大的经济压力。
而类似的故事近年来仍旧屡见报端......
2011年，David Easey的父亲在Worthing购买了一套价值22万英镑的退休公寓，以便住的离家人近一点。
2018年，David的父亲不幸去世，David决定卖掉这套退休公寓，以避免支付昂贵的服务费。
然而，在出售这处房产时，房地产经纪人却表示，该房产在购买时被高估了，现在的最高价值只有190,000英镑。 最终，受服务费上涨的影响，这处房产以150,000英镑的价格售出，亏损高达70,000英镑。
相比之下，在David持有这套退休公寓的期间，全国平均房价上涨了35%。
David无奈的说道：“这真的是一个很大的损失，也是一个令人沮丧的‘意外’。”
正如David所说，在购买退休住宅前，大部分人很难意识到潜在的风险，很多人会因为养老行业的高速发展误以为退休住宅也有很大的前景。
Knight Frank的数据显示，过去五年，此类住宅的供应量增加了近20,000套。开发商瞄准的是那些55岁以上的老年人，这些人从原来的住房中积累了一定的财富，且超过70%的人没有抵押贷款。
有业内人士表示：“退休公寓常被描绘的非常宜居，且因为老龄化加深，被认为是一项十分安全可靠的投资。对于即将退休的人来说，这是一个很有吸引力的卖点。”
的确，老龄化是一个大趋势，但目前，这似乎并没有转换为退休住宅行业的需求。从实际情况来看，退休公寓的需求量依旧很低。
众所周知，相比于普通住宅，退休公寓一般都有年龄限制，主要针对55岁及以上的人士，这使得潜在买家的范围大大缩小。
而且，根据英国国家统计局（ONS）的数据，英国65岁以上的老年人中只有不到7%住在退休房产中。这意味着，在已经缩小的买家群体中，愿意购买此类房产的人数更少。
除了需求量低，在行业快速发展的同时，也出现了一些费用或服务提供方面的乱象。
英国竞争和市场管理局2017年发布的一份报告发现，许多养老院和护理院收取的费用不公平、不透明，甚至在住户死亡后仍在收取费用，而且服务费会逐年上涨。
另外，养老住宅基本都是租赁产权房。这种类型的房子本身没有好坏，其出现也有一定的现实意义，但是，一些退休房产的开发商却钻了其中的空子。他们为了获取更多利润，通常会在租约协议中附带很多买家难以察觉的隐性条款，这就给未来的出售埋下了“雷”。比如，像文中Philip父亲购入的房产，在出租房产后就必须向永久产权业主支付1%的租金收入。
尽管并非所有的退休公寓都是亏本销售，但种种例子证明，如果你不希望自己的财富缩水，那么投资此类房产时一定要谨慎。
ref：
https://www.telegraph.co.uk/money/property/buying-selling/we-are-selling-mums-retirement-home/
如果您对英国的房产感兴趣，欢迎您来参加我们的见面会
一条龙服务，面对面为您答疑解惑：
见面会时间：8月10日周六
地点：北京市中心
名额有限
诚邀您参加
面对面为您答疑解惑
报名请点击文末“阅读原文”
迫不及待与你们见面！
———————————————
我们是英国房产圈，一个靠谱，有料，不忽悠的英国房地产公众号。
如果你对英国房产投资感兴趣，就戳下面关注我们咯：
微信扫码关注该文公众号作者