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你不买有的是人替你买

你不买有的是人替你买

社会

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2015年的大年初六,福州市有关部门发了份楼市指导意见,提出要指定一家国企,来回购商品房和安置房,解决拆迁户的安置需求。
 
在这之前,大家只听说过粮食和猪肉能收储,待市场波动时用来平抑物价,没想到房子也可以。
 
当时的情况是,房地产市场结束了持续多年的上涨,全国主要城市房价出现集体下跌,6亿平方米的待售库存压顶,地方上的救市行动纷纷出台。
 
救市心切的福州,2014年全年几个主城区成交量同比下跌了26%,和前些年的高歌猛进相比,称得上惨淡收场。
 
站在现在的视角回看,当时我们正站在“千方百计去库存”的十字路口上。
 
福州当地回购房产的对象,不仅包括开发商的商品房,还包括当地市民手中未装修的安置房。
 
尽管比例很小,但回购个人房源的事情从未有过先例。虽然当地反复强调,回购政策与救市无关,但外界还是有人把这当作是:
 
力挺楼市的托市之举。

因为这事至少向两个群体分别传达了信号:
 
对开发商来说,似乎意味着“房子卖不出去先别焦虑,有人回购兜底”。
 
而对那些持币观望的人,此举就好像在说:
 
你不买,有的是人替你买。

 
福建虽然山多地少,号称“八山一水一分田”,却是个对房地产行业依赖度很高的地方。从福建走出的闽系房企凭借其“凶猛”的风格,曾在地产史上留下了重重一笔。
 
闽系房企内部又有南北两派之分,福州就是北派的大本营,这里诞生了泰禾、阳光城、正荣、融信几家有名头的房企。
 
2013年到2014年,闽系房企疯狂扩张,激进拿地,成为了那轮地产暖周期里最引人瞩目的后生仔。
 
地产圈里盛传,凡是闽系出没的土拍市场,基本都是刺刀见红的白刃战,跳价竞拍、咬死不放、不计代价,是闽系房企拍地时最显著的特征。
 
即便最后能从他们嘴里虎口夺食,地价也在几十轮举牌中,被哄抬到了一个不可思议的价格。
 
2013年北京的一场土拍会上,泰禾一家恶斗十几家房企,经过43轮举牌、溢价50%夺地。而一年销售金额只有120亿的融信,光拿地就花了240亿。
 
拿地的花销不菲,闽系房企在土拍市场上横冲猛打,背后给他们拾柴添薪的,有不少福建当地的民间资本。
 
而福建既是闽系房企的大本营,也是重要的补给仓,闽系房企的触角不论延伸到哪里,都爱回过头来做家门口的生意。
 
这样一来,几家闽系房企就与福建当地的经济体系牢牢捆绑、紧密依存,成为一荣俱荣的生态雨林。
 
所谓“压舱石”,大概就是这么个压法。
 


如果楼市下行,让闽系房企压力大,他们进场的意愿就会明显降低,这对房地产依赖度较高的地方来说,无疑是个坏消息。
 
因此每当房地产市场有个风吹草动,当地相关单位都会非常敏感;每当上层释放出“宽松”的信号,当地相关部门也往往不避风头,甘做“救市”出头鸟。
 
闽南人喜欢唱“三分天注定,七分靠打拼”,大体就是这个意思。
 
 
在福州有关部门拿出回购商品房的办法前,这个创新模式其实已经在多个地方试点了。
 
一边是房地产企业抓耳挠腮想去库存,一边是当地建设保障房重任在身。
 
如果直接从开发商手里购买商品房作为保障房,一方面满足安置住房需要,另一方面可以活跃住房销售,最终达到消化住房库存目的。
 
从理论上看,这是个“以改兼赈,两难自解”的好法子。
 
但大家试点了一圈下来发现,纸面上跑得通的理论,操作起来问题越冒越多。
 
首当其冲的就是价格问题,保障房的价格远低于商品房,两个产品定价就不是一个策略体系。
 
回购商品房当保障房,按市场价当地肯定不可能,但让开发商打骨折也得看他们愿不愿意。
 
最核心的是“钱从哪里来”的问题,是地方出还是上面拨款?如果拿纳税人的钱去回购商品房,再卖给保障房群体,那就又回到了福利分房的操作方式。
 


从谁手里买?解谁的困?买回来怎么分?分给哪些人?如何避免这里面的权力寻租?
 
光是这些问题,当时的媒体和学界就已经争论得昏天黑地。
 


说到底,自家的地卖给开发商,再拿出让土地得来的钱买一堆房子回来。
 
掏现在的钱救过去的账,现在的账谁来算?这件事一时在经济学中还听不到回响。
 
但韭菜斯基说,他看武侠小说的时候,知道武当派有个招牌的轻功叫“梯云纵”。
 
这个招式能让人左脚踩着右脚升天。

 
这段时间,市场上有消息称,苏州市有关部门计划定向回购约1万套新房,这些回购的房源可能会用于人才房,以较为优惠的价格卖给符合要求的人才。
 
有项目方透露,此举主要是帮助部分房企渡过困难期,解决项目资金回笼速度较慢的问题。
 
苏州回购房产用作人才房,斯基是相信的,但这个理由其他城市要慎用,要先想办法留住本地的普通人。
 
与此同时,贵州有关部门发文,鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购,团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
 
大家都说,多地为稳楼市,动用了前所未有的“大招”。
 
斯基记得,每次股市大跌的时候,大家总喊着要“国家队”进场护盘。如今楼市低迷,“国家队”纷纷进场来护盘。
 
从这个角度看,房子怎么也像个需要呵护的金融产品。

说到金融产品,斯基想到股市里庄家经常会用一种“对敲”的坐庄手法。庄家用一个账户卖出,再用另一个账户买入,如此这般能维持甚至拉高股价。
 
这样做庄家可能会有交易成本的损耗,但只要有不明真相的人进来接货,总会迎来收获的那一天。

 

但韭菜斯基听不懂“对敲”,他说这不就是贪玩蓝月的广告吗?
 
极品装备,现金回收!
 
就是不知道是不是现金秒到账?
 
 
如今再次站在一个“满而不溢”的水缸面前,曾经叱咤风云、大秤分金银的闽系房企早已匍匐在地,只留下江湖上的传说。
 
楼市利好有一个算一个,市场一律解读为“强心针”。可一通操作下来,扎满了针管的手臂连一丝痉挛都不容易看到。
 
股票投资家利弗莫尔有个理念:
 
市场总是沿着阻力最小的方向运行。

回购当然可以给地产商输血让其起死回生,但代价是市场自发调节价格的机制得不到用武之地。
 

壮士这一次断腕失败,就会增大下一次断腕的成本。一次切割房地产失败,只会让房地产变得更重要。
 
天底下没有全是赢家的游戏,同样也不存在只拿好处又没代价的事情。
 
就比如回购商品房这件事,有没有一种可能:
 
大手笔回购商品房的时候,也买到了烂尾楼?



来源:老斯基财经(ID:laosijicj) 作者:波旁斯基
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