投资科普系列 #39：我为什么不当房东？
世界上有三种谎言：谎言，该死的谎言，统计数字。
--迪斯雷利
我以前分享的文章里提到，我的投资生涯是从2007年买股票基金开始的，我从来没有想过投资出租屋或者商业地产。等到我2021年换房子的时候，在搬进新房子的三个月内，我就果断把先前的房子卖掉了，因此我连一天的房东都没有当过。当时，很多朋友对我的行为非常不理解，因为根据我的观察，绝大部分身边朋友在升级房子的时候，都会把以前的房子留着租给别人。
了解我投资原则的朋友知道，我推崇的最靠谱的两个投资产品就是股票基金和房地产。我不当房东，绝对不是我嫌弃地产投资，而是我的个人生活方式的选择，就好像身边有不少非常富裕的家庭选择租房子住一样。
我发现身边的华人朋友里，选择当房东的比例要远远高于美国一般家庭。原因当然有很多；不过我觉得很大一部分原因是因为第一代移民从小很少接触过股票债券这些证券产品，因为陌生而产生畏惧感，从而选择历史悠久、容易理解的房地产业。另一个次要原因可能是受中国过去几十年房地产价格高速上涨的感召，以为北美的房地产价格也会像中国那样一日千里。
今天，我就简单对比股票基金和出租房着两种主流投资产品，顺便分享我只投资股票基金的理由。
首先我们要澄清的是，我不反对买自主房；恰恰相反的是，我强烈鼓励大家早买房；因为历史经验证明，买自住房是最有效的积累家庭财富的途径之一。但是，购买自住屋的首要目的不是投资，更多的是一种消费行为和生活方式的选择。因此我们今天把自住房排除在外。
其次，我排除商业地产和地产投资信托(Real Estate Investment Trust，REIT)。普通家庭投资商业地产，几乎都是作为合伙人身份参与，从本质上和投资一家商业公司类似，比如合伙投资一家超市、中餐馆或者麦当劳连锁店。而REIT基金，本质上是股票基金；只不过基金里的公司从事的是商业地产的开发和运营而已。
一、普通美国家庭的投资选择
为了说明我的投资选择并不是特立独行，我们先看看一般美国家庭是如何选择股票和房地产投资的。
首先，根据国税局(IRS)的数据，仅有6.7%的家庭拥有出租房，而高达60%的家庭拥有股票或者股票基金，二者相差将近10倍。所以，美国家庭很少有人当房东，但是超过半数的家庭持有股票产品。中国的家庭财富分布情况，和美国相差很大，主要是中国的证券市场非常不成熟。
其次，根据国税局和消费者金融调查杂志(Survey of Consumer Finances, SCF)的历年数据，美国中产家庭的财富分配中，仅有5%是自住屋以外的地产，其中还包括度假屋和商业地产；而股票和股票基金所占的份额是9%，是地产的1.8倍。而头部20%的富裕家庭的财富里，自住屋以外的地产占11%(其中一部分是度假屋和商业地产)；而股票和基金的份额是25%，是地产的2.3倍。
最后，按照年收入，美国所有出租房市场的规模仅为2500亿美元。而苹果公司一家的年收入就高达3800亿美元，是整个出租房市场的1.5倍！就算只考虑上市公司的净利润，仅仅标普500指数里的500家大公司，每年产生的净利润就高达1.46万亿美元，是出租房市场毛收入(不是利润!)的5.8倍。
下面，我们从不同维度比较股票基金投资和出租屋投资。
二、投资收益率
这可能是投资者最看重的指标。
股票基金：标普500指数过去50年的平均年化收益率是11%。而自1986年成立以来，纳斯达克100指数的平均年化收益率是17%。
出租房：根据标普公司的数据，出租房投资的平均回报率是10%。
结论：二者旗鼓相当，算是打成平手。
我的选择：我家的投资组合既包含了标普500指数基金，也包含了类似纳斯达克基金的先锋信息科技基金(VGT)。按照历史数据回溯，理论上年化收益率应该在15%左右。所以，我觉得股票基金优于出租房。
三、投资风险之波动性
风险有很多种，大家经常关注的是投资对象的价格波动。
股票基金：最差年份，标普500指数股票基金的价格可以下挫35%，而最好年份价格可以上扬35%。因此股票基金的波动性很大。
出租房：不同于股票基金，出租房是一个和地域密切相关的产品。在经济衰退来临时，各地的房地产价格波动差别很大。比如在互联网泡沫破裂的2000年，旧金山地区的出租屋价格下跌了大约20%。不过，从整体而言，出租房的价格波动不是特别大。
结论：出租房完胜。
三、投资风险之多样化
另外一种风险是投资的多样化程度。大家都熟知的一个投资原则是：不要把所有鸡蛋房子同一个篮子里。
股票基金：一个标普500指数基金，就覆盖了美国最大的500家企业。任何一家公司经营不善甚至倒闭，都不会太影响整体指数的安全。因此，多样化程度极好。
出租房：绝大部分普通家庭拥有的出租房，往往只有一个或者几个；而且为了便于管理和维护，这些房子往往集中在同一个地区，比如自住屋的附近。因此，多样化程度严重不足。比如，如果你的几个出租屋全在硅谷，一场大地震有可能把你所有的房子全部夷为平地。
结论：股票基金完胜。
四、流动性
投资中积累的资金，最终是要花出去的。流动性反映的是从投资品里回收资金的便利性。
股票基金：如果家里急需用钱，投资者可以马上卖出股票基金，并且在几天内拿到全部资金，因此股票基金的流动性极高。
出租房：卖房子费时费力，通常需要数周甚至数月时间。同时，通常还要把一部分收入作为佣金送给地产经纪人，这算是额外的资金成本。
结论：股票基金完胜。
五、现金流
股票基金：股票基金通常每个季度有分红。标普500指数基金每年的分红率大约在2%左右，不是很多。但是，很多中高收入家庭不喜欢分红而更喜欢公司进行股票回购，因为分红是要纳税的。处在退休状态的家庭，如果觉得分红产生的现金流不足，可以定期卖掉一部分股份补贴家用。
出租房：对于大部分房东来说，租金收入是主要的投资回报方式。有些地区，租金收入可以高达房子价格的6%。但是，对于中高收入家庭，如何有效管理租金收入和住房持有成本从而尽量合法地少交税，也是一个大学问。因此，不是现金流越高就越好。
结论：各有千秋，不分伯仲。
六、投资门槛
股票基金：大部分基金和ETF，没有任何资金门槛，甚至1000美元以下就可以开始。家里每月存下的零钱，哪怕只有几百元，也可以很方便地用于追加投资。
出租房：门槛比较高。美国平均房价是40万美元；就算只放20%的首付，投资者也需要积累8万美元。当然有些地区的房价比较低，因此启动资金可能会低一些。中国各地都有五花八门的限制政策，投资出租屋的门槛更高。
结论：股票基金完胜。
七、需要投入的时间和精力
股票基金：如果投资指数基金，而且是采用被动的基金定投策略，投资者只需要在每个月或者每个季度登录到账户，下单购买即可。就算每月购买一次，每次操作需要10分钟，总时间就是两个小时。而且，这种投资策略很容易规模化：管理10万美元，和管理1000万美元，投资者所花的时间几乎一摸一样。
出租房： 购买投资房通常需要投资者付出大量的时间，包括融资、选择房子、购买、装修等等。房子准备好以后，还有和租客等人打交道，包括打广告、面试租客、收租金、维修、解决租客的问题和抱怨等等。当然房东可以牺牲一部分租金把房子交给资产管理公司打理，但是仍然需要处理一些重要事项。总而言之，这项投资更像是一份工作，需要极好的人际交往能力和投入大量时间。而且这种投资很难规模化：投资100个出租房所需要的精力和时间，远大于一个房子。
结论：股票基金完胜。
我的选择：这是我不当房东最大的理由。我家是双职工，工作非常繁忙；家里又有三个小孩子，也需要我们投入大量的时间和精力。另外，我和太太都是不善言辞、内向害羞的理工科出身的人，缺乏和各色人等交流沟通的技能和耐心。因此我们从来就没有想过当房东的念头。
看了这两者投资产品的主要特性后，如果时光倒流让你重新开始投资，你会选那个呢？
我觉得对于大部分家庭而言，股票基金是比出租房更好的投资选择。如果投资者担心股票市场的高波动性，可以搭配一些价格比较稳定的投资产品，比如债券基金等等。当然，如果你有足够的精力、兴趣和能力，也可以买几个分散在不同地区的出租房，降低整体家庭资产的价格波动性，并进一步提高资产的多样化。
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