瞎说美国民居市场当前的形势

地产是有周期的，但不同地域的周期是不一样的，我曾经写过次贷危机周期无意间跟跑的经历：

 不经意间跟着地产周期遛了个弯

具体说，西部尤其是加州，是周期的引领者，其它地区相对滞后。

先说说次贷危机那个周期。

2012年加州内陆的房价，不到两年几乎翻了倍，而佛州和美国中部尤其是中西部的很多地区，2014年房价还没起来。佛州是在2016年大批银行房被处理完毕后，2017年房价才开始强势反弹的。到2018年，加州湾区的房价已经到了局部高点并开始了小幅回调，而其它的地区却仍然是热火朝天。从疫情开始，以前增长缓慢的佛州和Idaho等州开始强势发力，最后连房价很少上涨的中西部地区也开始补涨，反而成了最热门的地区。

从2022年快速加息开始，西部的热门地区最先开始回调（唯一例外是德州的Austin），这是跌幅最大的前30（Freddie Mac 房价指数）：

可以看出，除了Austin以外，都是西部（West Region 的Pacific Division and Mountain Division）的热门地区，其中Idaho是重灾区。我在2021年底和2022年时就写过，Idaho、Utah和Colorado等山地州房产存在泡沫，尤其Idaho泡沫严重，面临下调的风险。2020年在Idaho买的预建房，到2022年9月建成时价格近翻了倍，这绝对不是房价应有的正常涨幅，所以跌幅最大也是在情理之中。

如果再参考上述表格的最后一列，可以看出，除Austin仍然在下跌外，其它地区房价都在反弹，甚至有很多地区已经达到新高。

大约一年前，我曾经写过一篇文章，当时我预测这次房价调整可能已经过去，佛州和中西部可能会逃过一劫，当时我并不了解新建房库存的情况。现在看来，南部的一些地区，包括佛州的一些地区，以及德州的Austin等地区，的确存在着暂时的过建现象。南部过热的这些地区，这个周期最终还是没逃掉，只是又晚来了一步。

这是美国最大的100个都市区，过去1年（第4列）和过去5年（第5列，以次排名）库存增加百分比（数据来自于realtor.com）：

	Metro	State	202306~202406	201906~202406
1	Lakeland-Winter Haven	FL	67	53
2	Austin-Round Rock-Georgetown	TX	32	41
3	Colorado Springs	CO	54	31
4	Memphis	TN-MS-AR	53	25
5	San Antonio-New Braunfels	TX	49	24
6	Spokane-Spokane Valley	WA	39	23
7	Palm Bay-Melbourne-Titusville	FL	80	20
8	McAllen-Edinburg-Mission	TX	52	18
9	Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach	FL	63	13
10	Cape Coral-Fort Myers	FL	70	12
11	New Orleans-Metairie	LA	29	12
12	Tampa-St. Petersburg-Clearwater	FL	93	11
13	North Port-Sarasota-Bradenton	FL	80	9
14	Orlando-Kissimmee-Sanford	FL	82	8
15	Denver-Aurora-Lakewood	CO	78	8
16	Boise City	ID	18	2
17	El Paso	TX	35	1
18	Jacksonville	FL	70	1
19	Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin	TN	20	-1
20	Ogden-Clearfield	UT	13	-4
21	Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Beach	SC-NC	66	-6
22	San Francisco-Oakland-Berkeley	CA	40	-6
23	Dallas-Fort Worth-Arlington	TX	52	-7
24	Tucson	AZ	66	-8
25	Phoenix-Mesa-Chandler	AZ	56	-8
26	Omaha-Council Bluffs	NE-IA	34	-9
27	Oklahoma City	OK	39	-13
28	Augusta-Richmond County	GA-SC	36	-13
29	Houston-The Woodlands-Sugar Land	TX	40	-15
30	Seattle-Tacoma-Bellevue	WA	62	-15
31	Birmingham-Hoover	AL	40	-15
32	Salt Lake City	UT	26	-17
33	Urban Honolulu	HI	35	-19
34	Des Moines-West Des Moines	IA	26	-20
35	Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach	FL	68	-21
36	Portland-Vancouver-Hillsboro	OR-WA	35	-23
37	Tulsa	OK	32	-26
38	Wichita	KS	26	-26
39	Columbus	OH	32	-27
40	Charlotte-Concord-Gastonia	NC-SC	49	-28
41	Raleigh-Cary	NC	40	-28
42	Greenville-Anderson	SC	33	-28
43	Kansas City	MO-KS	24	-30
44	Knoxville	TN	69	-30
45	Atlanta-Sandy Springs-Alpharetta	GA	59	-30
46	Indianapolis-Carmel-Anderson	IN	29	-30
47	Riverside-San Bernardino-Ontario	CA	44	-33
48	Durham-Chapel Hill	NC	29	-33
49	Little Rock-North Little Rock-Conway	AR	63	-34
50	Sacramento-Roseville-Folsom	CA	46	-34
51	Columbia	SC	43	-34
52	Winston-Salem	NC	37	-35
53	Baton Rouge	LA	34	-35
54	San Jose-Sunnyvale-Santa Clara	CA	54	-37
55	Stockton	CA	67	-37
56	Greensboro-High Point	NC	41	-37
57	Minneapolis-St. Paul-Bloomington	MN-WI	22	-39
58	Dayton-Kettering	OH	49	-39
59	Bakersfield	CA	34	-40
60	Los Angeles-Long Beach-Anaheim	CA	37	-40
61	Louisville/Jefferson County	KY-IN	29	-41
62	Milwaukee-Waukesha	WI	21	-41
63	Buffalo-Cheektowaga	NY	10	-42
64	Fresno	CA	38	-42
65	Pittsburgh	PA	14	-42
66	Albuquerque	NM	46	-43
67	San Diego-Chula Vista-Carlsbad	CA	73	-43
68	St. Louis	MO-IL	21	-44
69	Richmond	VA	40	-44
70	Las Vegas-Henderson-Paradise	NV	-30	-44
71	Madison	WI	37	-45
72	Washington-Arlington-Alexandria	DC-VA-MD-	27	-46
73	Charleston-North Charleston	SC	50	-46
74	Toledo	OH	4	-47
75	Boston-Cambridge-Newton	MA-NH	23	-47
76	Grand Rapids-Kentwood	MI	27	-47
77	Cincinnati	OH-KY-IN	30	-47
78	Oxnard-Thousand Oaks-Ventura	CA	57	-48
79	Detroit-Warren-Dearborn	MI	10	-48
80	New York-Newark-Jersey City	NY-NJ-PA	3	-51
81	Portland-South Portland	ME	40	-55
82	Philadelphia-Camden-Wilmington	PA-NJ-DE-	11	-55
83	Cleveland-Elyria	OH	6	-57
84	Rochester	NY	3	-57
85	Poughkeepsie-Newburgh-Middletown	NY	12	-58
86	Akron	OH	5	-58
87	Harrisburg-Carlisle	PA	23	-59
88	Baltimore-Columbia-Towson	MD	29	-60
89	Scranton--Wilkes-Barre	PA	19	-61
90	Worcester	MA-CT	25	-62
91	Virginia Beach-Norfolk-Newport News	VA-NC	28	-63
92	Springfield	MA	22	-63
93	Providence-Warwick	RI-MA	23	-64
94	Chicago-Naperville-Elgin	IL-IN-WI	6	-65
95	Syracuse	NY	0	-65
96	Allentown-Bethlehem-Easton	PA-NJ	19	-67
97	Albany-Schenectady-Troy	NY	11	-68
98	New Haven-Milford	CT	11	-72
99	Bridgeport-Stamford-Norwalk	CT	3	-78
100	Hartford-East Hartford-Middletown	CT	6	-78

数据显示，跟5年前（疫情前的正常状态）相比，美国最大的100个都市区中，只有18个现在的库存比以前高，而其中佛州占了近半壁江山。

整个美国，现在的库存仍然比疫情前的5年前低了30%多。

而与一年前相比，库存却是大幅提高，这是一年库存百分比增加最快的前30：

从中，可以大约预估出哪些地区存在着较大的下行风险。如果1年和5年的库存增加百分比双高，下行风险就可能比较大。

下行风险较大的地区，包括佛州的一些地区，比如Cape Coral存在过建，Miami的SFR市场尽管还算正常， 但Condo/Townhouse的库存已经达到9.5个月（当然这仍无法与次贷危机时超过130多个月的库存相提并论），Colorado的Denver和Colorado Springs，甚至是南北卡的Myrtle Beach，另外曼哈顿的库存也到了9.8个月。

自二战以来的近80年来，美国房产主要有过三次大的下调，除了次贷危机属于全国性的并且非常明显外，其它两次都是局部性的，反应到全国房价指数上，后两者基本都看不出来。一次是八十年代石油危机引起的德州等石油州房产的崩盘，另一次是九十年代初（和八十年代末）东西两海岸由于过建引起的局部房产崩盘，目前更像是九十年代初的局部过建，但烈度要轻得多。

以下是我shameless的水晶球。

美国民居房产（4单元以下）尽管存在着affordability问题，但除极少数几个过热过建的地区外，其它绝大多数地区房价下行的压力并不大，当然短期内上涨的潜力也不大。美国有近40%的房主没有贷款，有贷款的也大多是低利率固定利率，整个美国仍然是房屋短缺。关于affordability问题，利率下调是大势，利率下调后affordability自然会好转，民众收入的增速也已经快过通胀率。就美国全国来说，最坏到年底会有略大于季节性调整的微幅下调，而那些过热地区的调整幅度，也不应该超过2022年加息后跌幅最大地区的跌幅（佛州西南部的Cape Coral-Fort Myers地区可能幅度会大一些），并且融入到全国房价指数里，都不一定会显示出来。即便那些大幅下跌的地区，估计也会很快反弹，因为那些过热的地区，也大多是入口快速流入的地区。所以，如果想买房的话，下跌就是机会，尽管次贷危机后那种捡漏毛的好事，估计是再也不会有了。

一孔之见，一孔之见，一孔之见，若听信瞎掰上当受骗，我不认账，哈哈！

建宁   2024/7/13

我一直觉得买房要看地区收入 假设人口因为便宜流入 但是收入没有增长

那房价也涨不上去啊 还是买不起啊 而且房价涨涨 有可能他们就搬走了 

这次利息高涨 其实高价房反倒是受影响小 因为这种面向的买家资产增长更快 可以all cash

但是一般工薪阶层的收入追不上房价 利息对他们影响更大 

‘’绝大多数地区房价下行的压力并不大‘’，赞同！麦当劳＄20一小时了，现在的房地产市场比三十年前健康。

谢谢分享，思路独特。俄乌冲突后，美国相对其它国富了一大截。现在美国人太富了：欧亚发达富国都变穷了。全球中度富国也变穷了。

我想你的判断和预测都是正确的。好长时间没看一市场，最近一看，百万一下，买不到房子了。

谢谢分享！靠谱

赞详尽定向定性的数据采集和分享！加州是贷款non recourse人口大洲佛州相反，

上个大衰退周期触底反弹的时间表截然不同。值得对比关注。

Fort Myers沿海区域是中部大湖区雪鸟大本营，与芝加哥的库存鲜明反差很有意思。

好文，主要还要看一个地区是人口流入还是流出、有没有企业事业进驻。

加州是晴雨表没错，先跌先长。2022-2023微跌，我觉得不是大周期。极可能是大地震前的小地震。

上个衰退周期 收入高的地方 房价最低也就跌了10%左右 12年左右就超过07年估价了

谢谢建宁好贴，数据说话，最有说服力。我的几点看法。

1，过去两年的回调城市，几乎全是20年后涨幅也非常快和急的城市，那种回落是超涨的自然调整。

2，库存积累起来的地方，若能与成交量的变化结合起来看就会更清晰（我的电脑水平太差，只能看不会做，你若能找几个有代表性的地区把交易量变化，价格变化，做到一起，就能一目了然），再与价格和利率变化对比，以及这些地方人口流入量的变化。我只对两三个地区有长时间的观察。我的解读是，价格和持有成本上升到一定程度，人口流入减缓，或流出人口增加。

3，“affordability问题，美国有近40%的房主没有贷款，有贷款的也大多是低利率固定利率，整个美国仍然是房屋短缺，建房成本仍然是据高不下。”

我的理解是这样的。1，“美国有近40%的房主没有贷款，有贷款的也大多是低利率固定利率，”这是已有房主的现状，表示在他们入场或位置的强支撑性（他们不会舍弃房产），可理解为“跌不下去”的条件，但它不能成为“涨得上去”的动力。2，“整个美国仍然是房屋短缺，建房成本仍然是据高不下。”建房成本正是居高不下，那么售房价必须跟得上。若建商发现不能卖出相应价格，就会减少或停止建房。目前，建商正在这样做，新房开工和申请都在减少。这个数据很重要，对一两年有买卖打算的人，更应注意它，帮助自己判断。

我个人到目前的判断，房价有回调的动力，房价顶部的支撑薄弱，这部分支撑房价顶部的买家，显然有相当一部分以超出他们负担能力在强买房（首次买家往往对持房成本又无经验），只要其中不到10%的房主出状况，就可能引发问题。

我并不认为会出现较大的房价回调，因为等待机会买房的人依然很多，市场消化能力与前几次完全不同。不过，不能不关注美国的经济走势，毕竟这是未确定因素，而且，它有主导一切的能量。

超建（不能引入人口，和人口流失），2nd home, 和负担性非常差的城市和地区的投资人，目前都应小心警惕。

 

 

 

买房主体，自住房主只能赶上什么是什么。

没有过高失业率，全国性大跌不大可能。但是估计会进入一个不涨或是微涨的十年

历史上房价达到最高点后就是下跌，十年横盘好像没有。

几点说的都挺有道理

我补充几点。

1. 关于数据， realtor.com 基本有你想要的数据： Realtor.com Real Estate Data and Market Trends for Download

其中的“Monthly Market Hotness”会把300个都市区当前的热度排名：https://econdata.s3-us-west-2.amazonaws.com/Reports/Hotness/RDC_Inventory_Hotness_Metrics_Metro_History.csv

“Monthly Inventory”有listing 的相关数据，有month-to-month，or year-to-year的不需要处理的直接数据：https://econdata.s3-us-west-2.amazonaws.com/Reports/Core/RDC_Inventory_Core_Metrics_Metro_History.csv

只有需要任何两个Month的数据才需要写个小程序去处理。

2. 你说得对，佛州和德州以前吸引人的一个主要因素是便宜，而现在这种优势已经不在或大幅降低，会影响未来的人口流动速度。

3. 同意目前缺乏“涨得上去”的动力。

对，收入增长是房价增长的决定性因素，非人口增速

有人做过研究，我也写过一篇文章：

在美国人口的变化对房价的影响有多大？

加州除了湾区可能会有较大的波动外，其它地区基本不需要担心

加州尽管人口流失，但却是房屋短缺最严重的地方，尤其是SFR和townhouse。

况且我也说过，加州内陆地区的加州中谷和南边的内陆帝国，他们的真实房价（减去通胀后）估价还没有恢复到2006年的高点，更不必要担心。

https://www.fastcompany.com/91153071/housing-market-analyst-

 

     

谢谢分享！所以Florida那几个热门地区，Tampa之类，房价还得跌？已经降了一些了

所以单看人口流入这个factor 买房是有危险的 像你说的德州情况

还有一个factor 就是供应 如果土地供应便宜 房子供应多过人口增长

那房价还是上不去

其实可以看硅谷的情况 综合了各种因素下的房市 

其实弯曲不太用担心 尤其好区

ltv 不高 有个好区今年交易》60% 是全现金

除非有大规模裁员

湾区长期肯定没有问题，感觉经常有小波动。

大概看地方，我在2000年前后买的房子，十年左右都是小波动，涨跌低于通涨率，12年才涨起来