中国房地产税为什么迟迟不落地？

中国的房地产税提议已经十几二十年了，“2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出，‘条件具备时对不动产开征统一规范的物业税’（物业税是房地产税的别称）”【1】，“2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》确定了‘税收法定原则’，指明了‘加快房地产税立法并适时推进改革’的方向”，“2014年政府工作报告首次提出‘做好房地产税立法相关工作’”【2】，然而“这一改革一直未能进行”。每次房价失控，每次倡议改革，房地产税总是会被提到议事日程上，中央和推动这一政策的谋士们也不停地建议、放风，房地产税势在必行，今年“5月11日，财政部官网发布的一则消息称，当日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见”，房地产研究机构贝壳研究院首席分析师许小乐表示，“目前房地产税的法理基础、技术手段并不存在太大问题，但如何找到合适的时机出台，以保证政策出台后不会对市场预期造成过大冲击是关键”。

 

到底什么会“对市场造成过大冲击”？为什么万事俱备还没有合适的时机出台？

 

 

“房地产税的一般功能是取得财政收入，调控经济运行，调节收入分配”，对应解决的问题是中央与地方的财权与支出责任错位，房地产绑架经济，收入分配不公、贫富两极分化，但中国很少问为什么这些问题会出现。“中央与地方的财权与支出责任错位”就是说中央让地方干事，却不放权不给钱；“房地产绑架经济”是因为国家靠房产刺激经济上了瘾，不知道怎么办，而老百姓觉得政府靠不住，没有投资的渠道，于是把资产通盘押在房市上，大家都知道其危险的后果，但大家都身不由己地接着往下走；“收入分配不公、贫富两极分化”是中国特色社会主义，实际上是资本主义，依靠不均来给社会提供一种上进的动力，但成功群体在占据了国家经济的主要利益之后拒绝与他人分享（参见为什么内卷？为什么躺平？），结果分化只会越来越激烈。中国搞房控政策多少次了？哪次有用？没有用正是因为上述问题不是“问题”，而是中国发展的内在规律，房族有什么不惧的，就是这类的房控政策，这不是只许州官放火，不许百姓点灯，而是政府自己的政策与自己的发展模式的相互矛盾，对此大家深知政府已经被陷在这个内循环里，很难跳出来。

 

可如果不改革，不仅国家、社会，政府也将面临巨大的危机，如果有什么现实能最突出共产党信誉危机的，就是贫富两极分化，这直接与共产党所倡导的目标相违背，在升学、医疗、环境和就业各种冲突中，又以房屋成为最激烈的代表。因为房屋已经超出了绝大部分人可以承受的能力，一线城市房价收入比过20，高于纽约的11，伦敦的14，东京的11【3】，不解决则只会让分化加速，进而进一步绑架经济，直到最后一个毁灭性的结局。

 

房地产税能扭转这一局面吗？

 

 

“房地产税并不是单一税种，而是与房地产经济相关税种的总称，是一个综合性概念，包括增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、房产税10种，其中后面5种是房地产特有的，而房产税只是房地产税的一个税种”，这里面大部分是交易税，西方所熟悉的那种，每年要交的“保有”税，只有城镇土地使用税和房产税两种，而房产税目前只有上海重庆两地试行。

 

 

光列举这么多的税类，就知道这是一个多复杂的问题，涉及多少利益，房地产税的复杂性，完全不是“技术手段并不存在太大问题”，具体的环节，关键的有“纳税主体”（土地属国家，那增值谁交税？），“税基”（对房产实际勘察，评估，记录），“产权”（房改房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房不同处理），“重复征税”（交易流转环节已经对土地的使用权征收了耕地占用税与城镇土地使用税，对土地的价值征收了土地增值税，那对保有环节征的税怎么跟其他税项调节），“税源统计”（全国缺乏统一的记录、统计平台），这一切，要么没有通过立法程序，要么尚未建立起来，反面反映了房地产税的复杂性。

 

 

2020年是灾年，各省的收入都不佳，一半下降（下图红点，右轴）【4】

 

 

财政自给率（不靠中央补贴那部分）也下降：

 

 

收入不足导致收支失衡：

 

 

粤开证券研究院副院长罗志恒觉得“财政紧平衡和收支矛盾加剧将是未来的常态，财政要在多重目标下行走”，也就是说以后收入会越来越紧，从下图来看，地方政府的大部分税收来源都处于收缩的状态：

 

 

政府税收占总产值的比例一直在走下坡路：

 

 

增速也跟不上发展速度：

 

 

如果政府面临这么大的挑战，应当对开发税源很积极才对，然而，有一只拦路虎：土地出让收入。

 

 

对地方政府，当前城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、房产税这5项房地产特有的税种在2018全国公共财政收入中占比分别为1.30%、0.72%、3.08%、3.13%和1.58%，每一项比重均不超过4%，累计占比不到10%，远低于土地出让金35.5%的比例：

 

 

在这种环境下，房地产税对政府财政收入的贡献微不足道：

 

 

西方房地产税往往是地方政府收支的主要来源，中国的水平与“国际水平”不是同日而语：

 

 

与西方不同，中国地方政府的财政来源很大一项是土地出让，这说明税改不是那么简单的，因为简单的税改未必能全面挑起地方政府收入的担子，只有大尺度的征收，才有可能让房地产税成为政府财政收入的主力。

 

 

2018年，有数据表示中国房地产市值已接近249万亿人民币，折合36万亿美元，恒大经济研究院测算是282万亿，更有人说是450万亿，65万亿美元，后来发现那是东方证券首席经济学家邵宇在博鳌房地产论坛中说出来的，没有给出数据，但后来被广泛引用，但也有人用总面积的平均价估算中国的房地产市值大约是346万亿，高盛按自己的数据估算是52万亿（美元），约360万亿【9，10，11】。这些数字的美元价值随着今年人民币升值还升高了，12%左右。

 

 

较为详细的，是东吴证券首席经济学家任泽平的估计【12】，2018年的时候是321万亿。他说65万亿（美元）肯定不对，不论多少，中国的房产值的荒唐在下图可以体现出来，北京房产是其总产值的10倍，上海过8倍，其余大部分省是两倍以上：

 

 

这还是省（直辖）市的平均，城市大比例的也多得是，如三亚是12倍，居全国之首。价值上，一线城市人均房值百万，也就是每家平均3百万【13】：

 

 

 

“2018年，全国土地和房地产相关税收中，土地增值税5642亿元，房产税2889亿元，城镇土地使用税2388亿元，耕地占用税1319亿元，四项税收总共12238亿元。而2018年全国卖地收入超6.5万亿元”【14】，土地出让金的规模持续膨胀，到2020年达到8.4万亿左右，在上面了解到市政收入各种与房地产的税加起来也只有10%，远低于土地出让金35.5%的时候，可以预料没人想、敢动这一只肥羊，以后土地是会慢慢没有了，但那也是以后的事儿了。

 

那改了能给政府带来多少税额呢？我们可以算算如果全面实现房地产征税给政府带来的收入。

 

不论就目前上海重庆试点还是中央的精神，房地产税不是对所有房产和全民进行征税，很多低收入和每个人的基本生活环境是要免除的，一个提议是每人60平米免税。如每人允许60平米不在征收之内，一家三口就有180平米免税，对大多数人来说，只有第二套房才有可能被征税。国家统计局有个数据，全国居民人均住房建筑面积42平方米，即使城市加倍，人均80平米，四分之三的都不在征税范围之内，而且目前的税率大致从0.2%到0.8%不等，很低，如果我们按总市值360万亿，一半被征税，1%的税率，那么总的税收就是1.8万亿，根本什么问题都解决不了。

 

即使是相信被征税的那部分属于富裕阶层，基本上第二套房，税率加倍成了2%，还是不够。“中国的土地出让面积在2010年达到顶峰之后，进入明显的下降区间。虽然调控越来越严厉，但是全国土地出让金规模依然在不断增长，2020年又继续创历史新高。卖地收入仍是可以继续倚赖的资金来源，没有迫切开辟新税种来充实财政的需要”，对于受改革影响最大的地方政府，这没有任何紧迫感。

 

房地产税是前所未有的一项政策，也可能对房市和经济有调控的作用，真实的情况如何呢？就上海重庆的经验，房地产税对控制房价并没有明显的效果：

 

 

目前中国房价年增长率大约是6%-8%，国债利率4%，1%，2%的税，怎么能压得住房价【17】？

 

不仅仅地方政府缺乏热情，所有人都缺乏热情【18】：

“房地产对于中国经济而言具有特殊地位，可以说是经济发动机，牵连着金融、保险业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、装备制造业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业等几十个行业领域”

 

这很操蛋，但说出了实话，说出了房产为什么操纵中国经济，为什么地方，某种程度中央都在关键时候依赖房地产。这反映了房地产是靠挤血来维持的，但血还没挤到尽头，还能挤，这么一来，社会上所有势力都不希望房地产税改革。中国经济对房地产的依赖还没有到头，地方政府对土地出让的依赖也没有到头。房地产税改革不仅是经济改革，还是政治改革，社会改革，房地产税立法从2014年首次提出，需要立法，但因为房地产税牵涉主体较多，需要协调推动，这一过程就像美国国会讨论加税，不论开始雷声多大，愿望多强，在不同的利益集团掺乎下，最后就像死在立法程序过程那么一出戏。

 

看看最近一起反腐报道，武汉市原副市长徐洪兰被“双开”【21】，原因之一是“瞒报房产”，什么是“瞒报房产”，怎么能“瞒报房产”呢？原来中国房产不需要实名制，“过去十多年我们不断喊推房产税，不动产实名制，但都失败了”【22】，上面提到的“产权”，如果没有实名制，怎么征税呢？任泽平非常直接地揭穿：“过去十多年我们不断喊要推房产税，要不动产实名制，要房地产联网，但房产税一直推不出来，房地产也连不上网。现在互联网这么发达，全国房地产联网这件事情不难，但是为什么连不上网？大家想一想就明白阻力在哪了”，我在把这话说白了，整个房产业都在明里暗地反对房地产税改革，公开顶着干，加上有其他产业助阵，中产呐喊，地方政府也在拖后腿，才是房地产税为什么迟迟不能落地的原因。

 

这是一场习近平对天下的大战，习近平未必有胜算。

 

【相关】（国内）打工仔要交多少税？

 

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【资料】

【1】理论动态丨房地产税改革：箭在弦上，何时发出？_智库报告_澎湃新闻

【2】朱振鑫：首提“改革试点”，房地产税终于要来了吗？ (sina.cn)

【3】中国一线城市房价高不高：全球比较|核心城市|房价|平方米_新浪财经

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