投资（居住）房产论纽约

   投资房产，包括自住的第一原则，大家都知道，location，地点。但这是指导性的，没有实际的干货，就像有些法令，很好，但很难执行。主要的原因大家都明白，但大家还是要讨论买房子的地点，好。

  来美国几十年了，也想谈谈。

  当年在上海就知道纽约是美国第一大城市，看了日本电影“人证”，哈林区的画面记忆深刻。阴差阳错，申请美国的学校有一所在纽约，签证也批准了。飞到纽约JFK机场，从此没有离开过纽约，在纽约生活的日子已超过在上海的。

   说明一下，大家讲的纽约，一般指纽约市，纽约市在纽约州中无疑是最重要的，但面积只是纽约州的一个零头。还有一种说法，是“大纽约”地区，以曼哈顿时报广场为中心，第一环半径如果定为30-50 英里，那就是市区，外面是郊区，再外面就是纽约大都会地区。大纽约地理范围覆盖纽约州，新泽西州和康州的各自一部分。即使是纽约市，华人主要居住和投资也比较集中在皇后区和国王区（布鲁克林区），曼哈顿区工作的人多，居住投资相对少一些。

 纽约都会地区人口增长如何？目前看不到衰落的趋势，而且人口增长市区超过郊区。人口的另一个特点是外来临时居住和没有合法身份的人多，根据以往的数据，这些人大多会留在美国，留在纽约，无论哪国人士，大多如此。大家熟悉的几个华人社区，比如皇后区的法拉盛，国王区的8大道周边地区，现在走在马路上，感觉比曼哈顿区的时报广场还要拥挤。一句话，房屋的需求非常大，但由于房价居高不下，租房的比例一直很高。

  谈一下租房收入。曼哈顿是一些最聪明，野心最大的人积聚之地，但成功率很低，正所谓铁打的营盘流水的兵，租房市场一直比较强劲，就算碰到去年的极端情况。我的一个出租单元，原来月租是2500元，去年8月房客合同到期搬走。接下来找新房客，几乎无人问津，最后降价到2000租出。做房东这么多年，这点波动早已波澜不惊，投资房产，出租期间现金打平或略有盈余就可，还可以走各种开销抵税。现在房价升到一个不可思议的高度，早已把区区几千的房租损失抵消了。租房市场虽然还不到“抢”的地步，但已明显回升。

 在纽约都会地区，郊区自住的比例较高，地税也高，新泽西和康州靠近纽约市的地方，地税恐怕是全国最高的地区，更不要讲纽约州的长岛地区。多讲一句，谈到纽约的长岛，纽约人认为在长岛上的皇后和国王二区不算“长岛”，是算纽约市的。所以在郊区投资，特别是长岛，或和纽约接近的新泽西康州地区，要慎重，资金要充足，可以忍受负现金流，房价也极有可能10年不升，这都是事实，纽约地区升值的主要是市区，租房市场也如此。

  纽约市很大，有五个区。据说如果把国王区（布鲁克林区）分出来单独成立一个城市，人口和面积在全国都能进入前五名。所以讨论在纽约投资，套用一句老话，首先要把曼哈顿区和其他区分开讨论，第二要把纽约市和纽约州分开讨论，最后要把纽约市和相邻的新泽西和康州分开来讨论。

  纽约和美国其它任何一个地方都没有可以比较的地方，唯一相同的恐怕就是都用美元。纽约人经常这样讲，纽约不是美国。纽约是什么，不好讲。实际纽约就是 New York。