从迈阿密大楼倒塌看HOA如何使用管理费

   最近，迈阿密一大楼突然倒塌，死伤惨重，原因众说纷纭，估计不是设计错误就是维护不到位，后者的可能性更大。为什么不做维修，大楼管理公司是如何规划日常维修的？很多时候是钱的问题，有时还真是钱多好办事。但管理费收的太多，住户不高兴，管理公司又落个巧妇难为无米之炊的境地。

  财大气粗和巧妇只是表面现象，实际问题牵涉到大楼的具体情况，如何合理分配资金，实在是对HOA的考验。

  我曾经居住并做过HOA委员的大楼群，建于1939 年左右，属于“战前”建筑，一般认为是当地质量比较好的建筑。在钢筋水泥不普及的年代，这些砖结构6层大楼，维修工作相当重要。特别是屋顶，由于是平顶，容易积水，防漏就很难处理好。加上材料好坏和施工技术，屋顶的寿命年限相差很多。一旦漏雨，住在顶层的人苦不堪言，大楼管理公司也是疲于奔命。我那一共有7幢大楼，每次替换一幢大楼的屋顶，从决定，找公司，施工，验收，大约需要2到3年，一圈轮下来，第二轮又开始了。这还只是屋顶，其它的维修，比如电梯，稍有问题，年长的住户就有意见。外墙维修政府有硬性规定，这就是你经常看到大楼外有脚手架搭着。这些都需要钱，但管理费有限，永远不够。这是一个行规，大楼HOA不能盈利，每年的预算一定会超过实际收入，还要保证每年要有一定数量的紧急备用金在银行，一旦动用，第二年必须补上。

  所以，管理费几乎是经常要增加，二年一次增加5%，我的记忆中算是好的，最厉害的一次，911 事件，保险费大涨，又逢几个紧急抢修，连续二年涨幅达12%！

  我们的大楼群还有一个特别因素，大房东当时的占有率大约是30%，他们想趁市场价格好套现，准备出售几十套单元，为了吸引买家，就要做许多外部美化工程，但钱要大家出。矛盾就来了，一个要美轮美奂，一个要修屋顶。每次开会，都要斗智斗勇，非常难办。

  现在，大家应该理解大楼为何没有及时维修的原因了。上一张照片，这是牺牲必须维修工程的代价，属景上添花。