地主可能遇到的问题 十八，搞清楚保险单
以前写过一篇"出租房的保险"，再增加两篇作为补充。
首先是选择保险公司，保险公司的好坏只有到了理赔的时候才知道。贪图便宜买没有信誉的小公司，到出了事故，需要理赔时会让你着急上火，拉肚子你吃的是补药白费了劲，玉米芯擦屁股里外不顺茬。回首一看，你发现失去了宝贵的金钱和时间，不过没关系，不要难过，今天解决不了的事情，明天可能还是解决不了，反正以后你会失去更多。没有人在乎你的生意有多成功，倒是有一群人幸灾乐祸等着看你赔得多惨。
保险公司的好坏也不是我就能说了算数，要自己去研究客服评点，听取别人的建议。即使是公认好保险公司，也会有拒保，对于被拒保者来说，100%是坏公司。所以要综合全面考量，看评价，看好坏之分的几率。市场上的保险经纪一抓一把，但良莠不齐，毕竟骑白马的不一定是王子可能是唐僧，带翅膀的也不一定是天使可能是个鸟人。
其次要搞清楚保险单内容，独立住宅single family home 和共度屋condominium 所保的价值差别非常非常大。condo 所在社区有一个master plan，保房子的外部结构，保费在你所交的每个月HOA费用里包括了，所以在买condo 保险时不要重复购买。有HOA管理并不是没有好处，其他好处不谈，只谈保险一项。HOA买的master plan 因为数额巨大，有package deal，平均到每户便宜不少。独立住宅SFH的保险要比共度屋CONDO贵出很多很多，差几倍价钱不稀奇。
我建议加州业主如果你的HOA投票要不要买地震险，要投YES，通过HOA买的地震险分摊到每户不过几块十几块钱一个月，而自己单独买可能要几十上百。加州并不是所有的地方都在地震带上，orange county 橙县南部就不在，不需要买地震险。加州地方大了，有的地方过去几百年都没有发生地震，你着什么急呢？
顺便一提，加州的住宅只划分为SFH OR CONDO 两部分，其他像是pairhome townhouse，flat 等等，只是个象形概念，都属于condo，很容易理解，是共度屋。
先来看第一张保单，独立屋SFH，2022年市场价150万，南加州沿海地区城市地皮贵，独立屋占地大，土地价值占房价一多半以上。
___________________________________________
coverage-section I
Building property(dwelling+extension) $553600+10%) 差不多六十多万
Personal property 四十万
Loss of rents(loss of use) 十六万多
coverage-section II
Business liability $1,000,000
Medical $1000
Deductible $3000
年保费$1032
___________________________________________
再来看第二张保单，共度屋CONDO，2022年市场价75万，包括了不大的地。___________________________________________
coverage-section I
Building property $24000
Personal property $2000
Loss of rents Actual loss sustained
Loss assessment $2000
coverage-section II
Business liability. $1,000,000
Annual aggregate. $2,000,000
Medical. $5000
Deductible $1000
年保费 $246
___________________________________________
两张保单的第二部分都一样，每个房一百万的责任险，所有房总共一年或许发生两次或更多诉讼，保险公司最多支付两百万(一次诉讼是乐透奖几率，两次恐怕是大晴天被雷劈死)。我还买了一百万的伞险，umbrella insurance，有两百万保一个出租房所引起法律纠纷够用了。伞险很便宜，两百多块钱保一百万。我有两个伞险各一百万，自住房加车子一个，所有出租房一个。如果你只有几个房，可以和自住房和车子买一个伞险就行，当然也要看你的保险公司是不是允许。注意，伞险不能单独买，要先有责任险liability。
自付额Deductible，SFH $3000，CONDO $1000，差别比较多。
独立屋SFH，保的第一部分建筑费用很大，因为没有HOA的master plan罩住，万一一把火把房子烧掉，要完全盖新房，有六十几万重新盖两千尺的房够用了。独立屋我没有申请过理赔，有发生过小事故，大概两三千块钱可以解决，而我的自付额要三千，就自己吃了下来。每当申请理赔，不管保险公司赔不赔钱也会留下一个记录，不要轻举妄动。独立屋三千块钱自付额，每年的保费已经很贵，如果把自付额降到一千会更贵。这个房是两千年后建筑，属于新房，保费比2000年前的已经便宜些了。如果是几十年的房子，两三千块钱每年保费很正常。能买到保险算好的，太老旧的房子，保险公司会提出换屋顶roof，重新铺水管repipe 等要求，共度屋CONDO不会。
保单有两部分，通俗点解释，第一部分是coverage-section I，保小，而用到的几率非常大，占保费里的大部分。一次事故，你想得到的赔偿越多，保费当然就越贵。
第二部分是coverage-section II，保大，防止你的过失产生法律纠纷，被告几十上百万是有可能的。但发生的几率非常小，相当于中乐透奖，所以占的保费没多少。法官不是傻瓜，什么人开口一告几十万就能赢不是经常发生的事情。再说，保险公司养一帮职业讼棍不是吃素的。
保多少合适，我们都经过精确计算，但别以为你比保险公司精明能占到便宜，选择自己合适的就行了。以第二个房保单为例，因为有HOA MASTER PLAN罩住，不需要担心一把火烧掉房子问题，只需要考虑房子里面会最有可能发生什么事情，然后决定保多少价钱。
Section I 主要部分
Building property，我选择保$24000，一般漏水事故，修天花板修墙换地板地毯也就一两万块钱。以前我只保一万，这两年人工和材料上涨厉害，增加了保额，保险费每个房每年增加二十几块，房子多，全都增加保费一年要多一千块钱，需考虑周全增加多少保费，买少了不够，买多了浪费钱，下篇会有实例。
Personal property， 我只保$2000，不像独立屋里有很多个人财产，出租房condo 属于我的个人财产很少，condo我不提供家具和家用电器，个别的提供冰箱和洗衣机烘干机，也是option，两千块钱保这些还不够?
Loss of rents(loss of use) ，Actual loss sustained 保险公司赔偿全部实际损失。当事故发生，你要花时间装修，房客不能在里面住一段时间，有可能去住酒店或亲戚朋友家，房客会找你要求报销和补偿，你可以向保险公司claim 这一项损失。但保险公司只赔偿实际房租损失，比如房租两千块钱一个月，修理了半个月时间，保险公司会赔你一千块钱。并不是会赔给你房客实际住酒店价钱，比如房客住希尔顿，一天两百，保险公司不会赔三千，而是只赔一千。当然，房客没有去住酒店，自己想办法解决了，这并不能说房客没有损失。作为房东，我会补偿房客的房租，然后向保险公司申报理赔。这一项理赔和修理房子的赔款是分开支付，修理部分很快会拿到钱。房租损失部分，不要急，把心放在肚子里面，下篇谈。
Loss assessment $2000，这个是condo 的特有项目，独立屋SFH没有。当你出租房所在社区发生大的事故，master plan 不能完全支付费用，HOA要把不够部分平均分摊到每户头上，叫special assessment，你买了这个保险，保险公司会支付。请注意，不属于事故的HOA Special assessment 保险公司不接受。
下篇瞎扯保险理赔，如果您还没有搞清楚保单内容，就没办法进行下去。我不喜欢读书，所以没有什么理论上的表述，也没那个水平，只能试图用劳动人民的语言蛋扯些真刀真枪实践，但不会以老白姓的身份，给您讲黑社会的故事。