房地产杂谈 五十，回顾湾区九十年代房价
The coldest winter I ever spent was a summer in San Francisco-马克•吐温。
旧金山，一座气候宜人的美丽城市，我落机第一站。九十年代初在旧金山湾区念书，后又跟随前老板南北加州上下跑，直到九十年代中期定居南加州。
自感幸运的是第一份工便在房地产公司打杂做起，以后也没有做过和房地产无关的工作。镜破不改光，兰死不改香，一条路走到黑，对于喜欢房地产这个行业的人来说，倒是没有走弯路。人贫志短马瘦毛长，开始就挣那么点七零八碎、仨瓜俩枣，只要是能用钱解决的问题，我一件都解决不了。不久被老板相中拎去做马仔，老板是房地产大亨，上嘴皮一碰下嘴皮，我就屁颠屁颠的忙活。跟着大人物混有机会接触不同阶层的人和事，包括看过各种类型的房子。初来乍到，喜欢到处乱跑瞎看，虽然没钱买，屎壳郎跟着放屁的走，吃不到闻着也香。
第一辆车是雪佛兰•傻泰仙 Chevrolet citation，$880块钱，家有蔽帚享之千金，毕竟是我的第一个贵重物品。但这样的破车停在豪宅门口老板很不爽，一年半后就处理掉了。以后外出办事，一个穷学生开着老板的大奔满世界转腰子还是很爽滴。人饰衣服马饰鞍，狗配铃铛跑的欢！
今天的湾区房价之高在全美国名列前茅，和纽约有的一拼。但凡大都会地区，人口众多，各阶层生活水平差别巨大，房价也就会有不同档次。同是在湾区，Hillsborough and Oakland downtown 落差就像是广厦豪宅陋室空堂，判若云泥天壤之别。但湾区的房价总的来说压南加州一头，也就是说需要启动资金大，所以我选择从南加州开始，适合穷光蛋小打小闹。下面回顾一下九十年代初到中期的湾区房价，之后我就在南加州扎根发展了。
旧金山湾区San Francisco Bay Area，近八百万人口，科技重镇硅谷坐落在这里。这点人口放在天朝能数出几十个城市，而经济能量GDP按国家排名在世界第十八位。整个加州的经济能量强大，GDP按国家排名近些年来超英赶法，在美中日德之后第五位。我所在的橙县Orange County 人口三百多万，和南加州老大，美国第一大县一千万人口的洛杉矶联手，按美国50个州排名在加州德州纽约之后第四位，挤掉佛州，也超过一亿多人口的邻居墨西哥。
经济上的欣欣向荣必然带动房地产飞速发展，顺风而呼，声非加疾也，而闻者彰。
老板住Hillsborough，顶级好区，我来美国之前八十年代中就买了的五十几万豪宅，据说现在值六百万。六卧室六个半卫生间，居住面积六千多尺(包括后加建一千尺)，0.6英亩的地，有果树，我经常摘一大堆苹果带回学校宿舍，分给同学们吃。
东湾San Leandro，该市中等偏下，但房子是高尔夫球场边上一千尺带车库townhouse，九万多，老板随便就买一个给亲戚住。
斯坦福大学教授家，住Palo alto，中等区，独立屋。买的很早，价钱不记得了，每个月还房贷款是$150，如果买在七十年代，推算也就几万块钱。
Foster City湖景房，两房两浴Condo，好区。九十年代初购买，价钱已经上涨些，十几万。步行到超市餐馆商业区，生活非常方便，中国人喜爱的城市，行人无限秋风思，隔水青山似故乡。
康有为弟弟的女儿，七十多岁老太太住三番市老人公寓，一人单独一个studio，约三百多尺三十平米，麻雀虽小五脏俱全，很近China Town。中国城所在区不敢恭维，治安令人堪忧啊?不过，公寓本身管理非常好，独立的小天地，外面乱哄哄的在里面不受影响。经常组织各种活动，旅游有组团和邮轮，还有组织回大陆探亲旅游团。中午自助餐一块钱，很丰盛，附近老年人也可以排队等候进去吃。加州许多政策法规的确很左，对地主不利，但是照顾弱势群体，穷人能住进这样的公寓，晚年生活丰富多彩有滋有味。她不是穷人，要付房租三百多，包吃住，非常安逸。现在不可能是这个价钱就可以住，如果是穷人可以得到政府的补助。我的房客里有五户是拿政府补助的Section 8，听说有的人已经在排队申请有政府补助的老人公寓。
老板娘同学住胡桃溪Walnut Creek，周边配套服务齐全环境好，芳草碧连天，夕阳山外山，是退休后生活的好地方。十几万两房两浴，管理费HOA贵些。南加州橙县有个类似城市Laguna Woods，整个城市规划为老年人服务，居住区封闭在十几个大门里面，外人不得入内。商业区在外面的湖林市Lake Forest，老年人不想开车没有关系，班车15分钟一辆去外面商业区。现在的房价从两房二十几万共度屋到百万以上独立屋都有(没有忽悠您，确实有这个价钱，但是限制两人里至少有一人是55岁以上可以居住，管理费比较高，you get what you pay for，没什么可抱怨的)。南北加州都有这样的老年人社区，Laguna Woods 比较著名，安全舒适省心享受都占了，三言两语无法介绍清楚，这是另一个话题。钉马掌揪耳朵，离蹄太远，略过。
投资房，红木市Redwood City，13套全两房两浴，九十几万。如果有25万作为头款买下来，二十多年后的今天价值几百万不去谈，纸面上的数字而已。但房租以每个房每月三千多计算，一年毛收入gross income四十万，仅拥有这一个产业可以挤入全美国top5%收入。囊中羞涩，这块大肥肉吃不动，不属于我的菜，揪耳朵擤鼻涕，不对路数！
柏林甘市Burlingame另一个四单位小投资公寓，4plex，无车库，车子停街边。四十多万不到五十万，建于三十年代，虽然老旧，房子质量特别好，又高又大，即使现在买来出租，你也活不过房子的寿命，目前价值不详。如果用十万做头款，杠杆发力，撬出今天两百万没有问题，房租每个月净收入一万也应该有，生活够用了。当时的南加州沿海城市，相同4plex，有六个车库和四个停车位，三十五万到四十万，差点的城市不到二十万可以买到，车库只有四个，低端市场房租少收些。南加州的房地产选择多机会也比较大，悄悄的我走了，正如我悄悄的来，我挥一挥手，不带走一片云彩。
中国人喜欢不动产，也就是房子，有钱没钱的，许多人一有点闲钱便投资在房地产上，毕竟房子是个实在的东西，看的见摸的着。有钱的买大型公寓，商业中心，钱少的买个独立屋或共度屋，鸡不撒尿，各有去处。
富豪拥有奥克兰复兴大厦，和我老板同是住Hillsborough，成为富豪是命里的事情，我们普通淘粪工飘过。
富有一点的中上产阶级，有不少出租房和一个小型的shopping center，住Oakland Hills。
东湾的小业主，开个快餐店，赚到钱就一个个房子买来出租，为退休后生活上有租金来源未雨绸缪，住Alameda。经营快餐店多年后想卖掉生意退休，是老板的朋友，求老板帮忙，对我老板来说九牛一毛，十几万买下。
老板曾经问我："要不给你去经营这个快餐店?每天都数票子。不过，我们两个老人来美国这几个月需要你贴身跟随，你得处理好"。
我弟弟就是干餐饮的，太熬人。幸亏没有被暂时的小利引诱，我的梦想是躺在沙滩上数钱，而不是在快餐店里数。餐馆生意那里有准，眼看着每况愈下，后来也果断卖掉了。
湾区有名差城市是奥克兰Oakland，和洛杉矶县的South Gate，Compton有的一拼。危邦不入，乱城不居，有钱的中国人不去那里凑热闹。投资者倒是不少，奥克兰有近百分之六十的人租房子住，肯定有中国人拥有出租房。湾区的出租房现金流很差，相比较而言奥克兰的现金流比周边地区好很多。近朱者赤，湾区高房价地区会往奥克兰挤压，同时奥克兰也会将最底层人士挤压到内陆偏远地区。这样的情况已经发生在南加州橙县的Santa Ana，我的房客里地痞流氓、妓女毒贩、嘎杂子琉璃球都曾有过，现在基本不见踪影，取而代之的是新一代移民，以南美墨裔大家庭为多。第一代墨裔生性温和，吃苦耐劳，努力工作，随遇而安，是最好的房客一群，到了第二代就难说了。
奥克兰也有好区，Oakland Hills，占10%的人口。老板的朋友住那里，曾经每星期跑两三次，比较熟悉。奥克兰山丘下面很久以前是客运火车站，通往内地。二战结束后，战场上回来的士兵从这里回到家乡。也有许多人不回自己的穷乡僻壤，就留下来了，毕竟沿海地区工作机会多。留下来的人大多是穷人，非洲裔占很大比例，为以后的治安造成隐患。
二战后的湾区经济繁荣一直持续到今天，同时铁路运输式微，大概是六、七十年代火车站和铁轨拆除了，盖了新房子，形成好的居民区。华人亚裔在Oakland迅速扩展，早期广东人多，称屋伦市，我祖籍是广东(没有回去过)，屋伦(奥克兰)目前可能还会有六分之一是亚裔，包括了华裔。
湾区房价近些年来上涨迅猛，只要高科技重镇硅谷龙头老大的地位不动摇，房价就不大可能降下来。08年金融危机引发的房市崩盘我不认为会在近期发生，至于什么时候到来?不去想，经历过两次了，只要有现金流支撑，没什么可怕的。疫情期间，政府开足马力印钞票，通货膨胀严重，房地产市场逆势而为，湾区的房价依然领跑全国。高薪加买房，一不小心在湾区就成为百万富翁，对年轻人有致命的吸引力。