房地产杂谈 四十二，探讨回报率

前两天看到有跟贴，原话是这样的:

"可是过去几十年在美国投资房地产，年升值率才3%左右呢，似乎纯租金收益率5%都不错了（当然没计杠杆)"

用一个实际例子，23xxx Orange Ave lake forest ca，两房两浴condo，38万，现在可以买到，可租$2000，合理价位，区也不错。 property tax $350/month，HOA$350，保险维修和其他就算$100好了，总共每月开销$800，还没有算空置率。每月净收入$1200，一年$14400，年回报率3.8%，连百分之五都不到，跟贴里说的一点没错。

但是，有别于定存和股票基金发红利，一般是以百分比衡量。收到的租金不能这么简单算，租金是增长趋势。今年的房子两千，明年也许是涨到两千一百，回报率就超过了3.8%。五年，十年，二十年后的回报率将远远超过股市基金，还没有计算房价上涨。

还是以同一个地方为例，我自己的房，完全一样的房。1998年$56000购入，22年时间涨到38万，房价涨的是有点生孩子不能叫生孩子，叫下人！但是，做为职业地主，房价涨跌不是我最关心的，08年金融危机这个房还瞬间跌落十几万呢，总资产一下子跌掉我三百万我找谁说理去。这又有什么关系？有租金收照样吃喝玩乐坐邮轮。那一年我记得挺清楚，山火烧到离我家隔几条马路，我还去看热闹，烧的到都是山上荒草，消防员不管。房子安然无恙，几天后一家人飞去夏威夷度假加上一星期坐环绕四岛的邮轮去了，浮云朝露，如梦人生。

这个房1998年买时的租金是$725/month，HOA$180，地税$50，其他费用算$50，当时的cost低。每月净收入$445，年收入$5340，回报率9.5%，二十多年前的五年定存利息非常高，所以满大街便宜的房子没多少人理睬，有钱还不如放银行吃利息呢，省心。

现在问题来了，房租从$725涨到$1950，2020年orange county housing authority 定出这个地区可以租$2100，我的房租永远低于市场价。这样第一有竞争性，第二低房价维持房客的稳定性。稳定压倒一切，特别是扩张阶段，腾出精力去努力扩张。

第一个问题是回报率怎么算？

实际上我是用了杠杆的，初期阶段急于扩张不得不用杠杆，而且用到极限。当然，没有现金流的杠杆我不敢用，抠眼屎弄瞎了眼的事情我是不干的。 头款25%，$14000，贷款$42000。近百分之十的利率，每月还贷款$350，地税$50，HOA$180，其他$50，收到房租$725减去开销每月净收入不到一百，年回报率和现金买差不多。 这还没有计算空置率，如果空置一两个月，全年颗粒无收，养个儿子不叫爹，白干！

还好，没有白干。

问题二，今天的房租$1950，还贷款$350不变，HOA涨到$350，地税$100(加州有一条霸王条款，地税强压在每年不得超过2%)，其他$100，总共开销$900，每月净收入$1050，一年是$12600。 投资进去的头款是$12000，这个回报率怎么算？

还有问题三，当利率下降，我就反复重新贷款refinance，在买来后第五年和另两笔贷款合并为一个贷款，把18笔贷款里的小额部分关掉，并cash out。所以，这个房实际上是没有本钱的free run，这样的回报率怎么算？

回到文中的开始，今天38万的房还值不值得买？先声明，我没有鼓吹去买，从目前看只有3.8%回报率，比较股票基金可能回报率更多，不想指使瞎子去跳河。

不管怎样，我们在美国混日子，不能和土生土长的比。尤其人到中年，倍感孙悟空的压力，又长成猪八戒的身材，有的还弄个沙和尚的发型，更多的人像唐三藏一样的絮絮叨叨.....关键是还特么的离西天越来越近了！ 投资理财是我们每一个人都要去做和面对的事情，就像你和你老婆不管白天如胶似漆还是打的天翻地覆，晚上上床睡觉都必须做一件同样的事情---就是闭上眼睛。所以，你如果闭上眼睛去跳河，我也不拦着。

现在钱放银行的利息几乎没有，被通货膨胀一冲，实际上钱是这缩水。顺便说一句，当年把钱放银行坐吃百分之十利息的，随着利率一路下降，可以说是王小二过年，一年不如一年，瓦罐里的王八，越养越抽抽，到今天彻底傻逼了。

房价上涨到何时什么价位没有认真去想过，而房租的增长，南加州这里在未来两三年肯定超过房价上涨，供求关系紧张造成租房市场出现一房难求现象。过去的15年房租翻一倍，冰碳不言，冷暖自知。