房地产杂谈 二十七，含金量

十万年薪在美国大多数地区应该算是不错的中产阶级家庭。但是，你以为十万块钱都是自己的吗？老和尚打儿子，没有的事！交税后实际拿到手里有八万就不错了。出去吃顿饭，菜单加起来明明是一百，加上税和小费，一百三出去了。可你可以吹牛赚年薪十万啊，然后骗自己，一顿饭才一百。

投资理财专家最喜欢忽悠人的就是大谈回报率，把钱景说的天花乱坠，而刻意隐瞒手续费，佣金，通货膨胀等等不利因素。

因为IRA有避税功能，放了接近二十年，最初是五千一人，现在一年每人可以放六千五，有时放两人有时一人。也有的年没放，罗锅子上山，前紧。加上一个普通账户，股票前后总共放里面十来万，现在涨了几倍，值我的一个房子钱，应该算是不错的了，比很多输掉底裤的强。但指望股市能拉金尿银放锡拉屁养家糊口，现在一家了老小都得喝西北风。

手里有过几个被清零的股票，包括Washington mutual 。东风恶，欢情薄。一怀愁绪，几年离索。错，错，错！也有一路高涨的，比如Visa，从发行到今天涨了十倍。即使我不喜欢股票，也像是和尚嘴里含着块红烧肉，好吃的说不出口，但将来会怎样很难说。长亭路，尘如雾。青山虽好，朱颜难驻。去，去，去！

因为发现自己的智商不够，玩股票不行，又有IRA账户，随着失败的次数比肩中国足球队，赔钱后就关注股息高的。股息特别高的也不比较，我有agnc，股息曾经有19%，现在掉到12%，我买在$30块钱的高点，跌到$18。屎壳郎坐二踢脚，净想着一飞冲天，没想过粉身碎骨。到现在成了娶个媳妇坐着睡，没法弄。尼姑有喜，还不好处理。

另有一个pgx，价钱一值稳定在$14到$15左右小园香径独徘徊，股息差不多有百分之六，几年里陆续买了五百股，不等钱用，放里面利滚利，现在变成九百多股。我这点东西属于黄鼠狼娶媳妇，小打小闹，炒股大拿看不上，只是拿来做例子。

倒退二十年，从房价上涨后静观了十年。期间通过重新贷款，涨租，手里现金总共有五十万。如果买pgx，仅仅是如果，可以买三万五千股，每个月有两千五的利息，勉强够生活。问题是，第一，这是从房子里挣出来的钱，股市从一开始哪来的50万这么大一笔，即使有也没几个人敢放一个股票里。第二，如果花股息，就不存在利滚利，开始多少股永远这么多，股价不变，通货膨胀一冲，实际上是贬值，瓦罐里养王8，越养越抽抽。几年前一股能买三个汉堡，现在买两个，再过几年就只能买一个。今天靠两千五还能生活，二十年后将会沦为赤贫。第三，你以为百分之六的股息全是你的?问问收税的同意不同意。

当然，不差钱，可以利滚利，女人看着自己的胸器变大挺爽，但像我这样没工作的还是要喝西北风。有不少人属于泥腿子光棍，穷命。瓦罐子里放P，响不开。我爹就这样，有门把也不使，扣门！小时候饭桌上方房梁上吊着块腊肉，规矩是看一眼腊肉扒一口饭。有一句成语叫望梅止渴，读过小学的都知道。而望肉下饭是从我家来的，没几个人知道，我弟弟还总给我使绊子，经常给我爹告状，我哥又多看了一眼！

虽然利息可以拿出来用，总有焚林而田，竭泽而渔，杀鸡取卵，剜肉补疮的感觉。不能又想要公羊，又想喝羊奶，异想天开。所以，还是放着那里，时不时的看看利滚利，就像是饿汉子过屠户而大嚼，聊以自慰。假作真时真亦假，无为有处有还无，回首向来萧瑟处，也无风雨也无晴。

从房子里赚到的钱还是再投入房市，那半个米加上有两笔可动用房子抵押贷款超过半个米，零八年后实际用途是买了几个房子，价值大约一百多万。这是我房地产投资的第二阶段，没有像第一阶段扩张那么大，主要原因是次贷危机之后银行都像是狗B衙门，钱许进不许出，贷款非常困难。纵然有天大的本事，眼看着满大街便宜房子，也只好望房兴叹，趴着拉屎，使不上劲。

这几个房子的租金加起来大约一万，减去一千五地税，两千五还贷，两千管理费，修理和其他一千，总共七千，净收入三千，比五十万买pgx回报率略多一点，不同的是房子可以折旧，27.5年分摊下来，初期的租金几乎没有多少税交。 十年下来，房租百分之四的增长率，达到每月$15000。近几年房租市场强劲，实际超过这个数，但其他开销略有增加，要减去一千。房子贷款额是固定的，每月的净收入比以往最少增加了$4000，总共有$7000多，光这几个房子的净收入可以算中产生活水平。坛上有不少地主是这个阶段入场，不是什么新鲜的事情。我只不过入场早了一个阶段，同学里都在爬宝塔尖的时候，我直接跳粪坑里了，太早期的事情不提。

房价有崩盘一说，房租没有，最多暂时停滞，房租接下来还会继续增长下去，生生不已。伤见路旁杨柳春，一重折尽一重新。10年20年平均下来，增长率基本上是不变的，有的年份多点，有的年份少点，王8排队，大盖齐。还是要强调一下生活在南加州，只能以眼前的一亩三分地为例，两千四百万人的大都会够有说服力了。不要拿底特律说事，房地产投资什么地方是火坑，一眼就看出来，看人口增长率就够了。杀头的生意有人做，赔钱的买卖没人做，房地产这一行也适用，房地产除了自住，做为投资，一要收租，二是期待增值，二者有其一便可，全有当然更好。二者全无，那就是赔钱赚吆喝，您还是该干嘛干嘛，找个地方凉快去。

同样是十年，半米放在pgx里利滚利，最多能翻一倍。也许有人会说，你应该选更好的，安全的，利息更高的股票。问题是我怎么能知道哪个更好，更高，更安全?我要是知道今天晚上会尿炕，我就不睡觉了。就这个pgx我已经很满意了，IRA里的钱还会放里面。而钱放在房市里，加上杠杆作用，半米的本钱可以翻几倍。不需要利滚利，也不让你滚，租金必须拿出来用，还越用越多。未来几年的房价先不去管它，租金上涨是必然趋势，南加州租房市场非常紧俏，特别是低端出租房。

房地产投资图的是房价和房租上升，两个总要图到一个才值得去投，最好是两个都能图到，又娶媳妇又过年。 房子有杠杆可以运用，房价只要一涨，回报率非常惊人。当房价房租上涨还可以重新贷款，把本钱套出来再次投资，用增加的租金填补多贷款出来的还贷额，让房子本身没有本钱，也就是所谓的空手套白狼。我的18笔贷款现在只剩下一个浮动利率是原始的，利息低保留着。其他都已经重新贷款出来，降低payment ，套出钱来重新调整，或者合并，目前还有七笔贷款。第一阶段大多数房子已经没有本钱，处于free run状态，很难计算回报率。比如1996年十万的房子两万头款，十年后涨到35万，重新贷款出25万，利率从百分之十降到百分之五。即使原来的房子背着25万的债，因为利率低，仍然有正现金流。而重新贷款的25万，还掉所欠的钱，手里有近20万现金，拿去干下一个房子。同样是投资，相同数目的钱投进去，赚到的钱含金量是不同的。

如果房价不涨，就图租金上涨。房地产上有一个折旧可以运用，有很大程度上的税务优势。我每年光折旧就可以折掉进十万块钱，就算很多地主没有这么大规模，每年折旧两三万好了，有两三万块钱不用交税，王8翻个，爽翻了。所以，拿银行利息，股市红利和房租的净收入相比，含金量差太大，没有可比性，胡萝卜比鸡X，颜色都不同！