房地产杂谈十九，现金流下

2018-07-18 01:07

时过境迁，今非昔比，南加州的房价已经高起来，房租的涨幅也没有赶上房价。还以上篇这个房的市值为例，现在需要头款八万，借二十五万，三十年贷款如果能拿到百分之五的利率，每月还贷款约$1300，加上地税和hoa等，打平就不错，每月倒贴一两百也不足为奇。但是，还贷款里面有本金，相当于定存。房租平均每年百分之四增长，或者是十五年翻一倍，南加州有些地方翻了一倍仅用了十年。房价有崩盘一说，房租不会，基本上是平稳增长，今年不涨，明年涨，明年不涨，后年一定涨。当然，你可以随便拿一个人口流逝的地方说事，我无可辩解，一再强调只谈南加州。

如果房租百分之四上涨成立，只需要十几年时间，这个房的现金流会从负数变成每年一万到两万，手里要是有几个这样的破房就不必担心被炒鱿鱼，更不用担心从现在起要挣够几个米才能退休的问题。

我一再强调投资房地产要有正现金流，但要面对现实，今天的南加州，百分之二十五到三十头款，能打平就是胜利，就应该满足。另有一个办法是用现金来衡量值不值得投资，还是这个房，因为没有每月还贷款，一年下来应该有一万五的现金流，百分之四的回报率是有的，好过银行定存两三倍。而且房租收入用折旧一冲，不用交什么税。不要小看这一万五，上篇提到过的一百万放定存吃利息的做法是不能维持生活的，而一百万可以买所举例的三个房，每年有将近五万现金流，维持基本生活够用了，设想你辛苦一辈子到退休，SS社安金能拿多少？可能还没有那么多。再说了，房租的增长一定超过通货膨胀，也大幅度超过社安金的增长。房地产投资有两利可图，房价和房租，一般总能图到一个，南加州是两个都能图到的地方之一。

不久前看到一些跟贴，说什么加州五百万的小黑屋，墨西哥人的天下等等。我搞了二十多年房地产，眼浊，五百万的房子没见过，孤陋寡闻听说过，不想去见，和我没有一根屌毛关系，我的房最贵的一百多万，便宜的二十几万。按照五百万住小黑屋的说法，麦当劳打工以及挣$11一小时最低工资的岂不是都睡大街上？什么就墨西哥人的天下，你怎么不说底特律黑人超过百分之八十，黑人的天下？橙县有几个市的白人超过百分之九十，都是沿海好区，巴菲特也曾经有过房子，这样的地方我买不起。就以我买的起的地方湖林市，lake forest为例，白人百分之五十五，西裔百分之二十三，亚裔百分之十六，非洲裔百分之二，其他是杂种。尔湾以南的十几个市，大多数市的白人比例都达到百分之七，八十。

当然，南加州的有些地区真的不咋嘀。危邦不入，乱邦不居，惹不起总躲的起，绕着走可以吧？我只关心眼前的一亩三分地。

什么是最好的投资方式因人而异，我认为房地产是一种安全加靠谱的投资。没有百分之百的投资是安全的，钱放银行应该是最安全，零八年银行倒闭的也不止一家，包括华盛顿互惠银行，我有这家银行的股票，放屁砸脚后跟，让我赶上了，被清零。钱放在银行相当于冰放在太阳下面晒，只会缩小不会变大，存款的利息绝对赶不上通货膨胀，银行不会赔本赚吆喝。

上个月从欧洲回来，oceania豪华邮轮两星期去西班牙北部巴斯克，法国东部布勒坦尼和北部诺曼底，多谢法国网友指点，最后在伦敦停留了一个星期。第二次来伦敦，时间比较富裕。和别人比赚钱多少比不过，因为赚钱可以是个无穷数。而人的生命是有限的，再有钱的人每天也不比叫花子多出一分钟时间，我现在追求的是三个自由，财务自由的标准低，除了饱食终日无所用心加上游山玩水坐坐邮轮足矣。自己做老板绝对有人身自由，不食嗟来之食，不必为五斗米折腰。时间自由还不是百分之百，不能闲的像个叫花子，好在有个穆仁智越俎代庖，为虎作伥。所以旅游在外可以随心所欲悠游自在，不必匆匆忙忙如丧家之犬。邮轮上舒适安逸自然不用说，即使在陆地上旅游也经常会做梦数钱手抽筋，一觉睡到自然醒，然后闲庭信步去餐厅，回房间老婆还是不消停，出门的时候已经快到中午云淡风轻。

游艇飞机买不起，出门要个出租车不是问题。牛津和剑桥各花了一天时间，去牛津是包了一辆出租车，顺便逛逛附近cotswold，以及丘吉尔的出生地，老川刚刚造访过的blenheim palace，也去瞜了一眼。早上11点来酒店接人，任凭印哥司机带着我们满世界瞎转，400英镑跑了十个钟点。劳动人民也挺不容易，伦敦市区满大街都是出租车，主要地段出租车排队等生意。从中国城到我住的酒店十英镑，一天下来要跑多少趟才能挣到四百啊？而且英国的汽油奇贵无比。第一次相识这个印哥司机是从机场希尔顿酒店送我们去邮轮码头，小印哥勤快诚实热情，先报上固定价，这样我就放心了，不然像我这么鸡贼抠门的人，一看见出租车里程表跳字跟着心惊肉跳，血压上升。我们喜欢他的干净宽大厢型奔驰车，约好邮轮回归日再来接我们送到伦敦市中心酒店，以后随叫随到直到最后一天送我们回机场。

牛津是英国最古老的大学，剑桥大学的前身起源于1209年牛津大学发生的暴动，三名学生被吊死后，一些学者逃难到剑桥，为英国第二个大学播下了种子。几百年的历史中，孕育出名人无数和近百位诺贝尔奖得主，在世界上排名第一。从这里走出的名人有克伦威尔、牛顿、达尔文、拜伦、罗素、怀特、凯恩斯、霍金、马尔萨斯等。31个学院里除个别只收女生，其他男女都收。多数学院收费对外开放，其中以国王学院，三一学院，圣约翰学院最有名。

伦敦的地铁非常便捷实用，某一天，早餐后才规划做什么，决定挤地铁换火车去剑桥大学游览，因为不是高峰时段，车厢里只有寥寥数人。出火车站要辆出租车十分钟到剑桥旅游中心，走过游人如潮的古老校园区，正直考试期间，多数学院对游客敬谢不敏。康河流水哗啦啦，河面上游船如过江之鲫，一块千人坐万人盖的脏糊糊破毯子看着就恶心，哪里有徐志摩笔下的浪漫！众里寻她千百度，暮然回首，一个妙龄女郎正对我不肖一顾。轻轻的我走了，没想过带走一片云彩，一摸背包，拉索已经被打开，好在早有防备，老一套，表层有大姨妈巾擦屁股纸伺候，跟我斗？哪凉快哪歇会！

剑桥的中国学生和黄面孔游客相当多，有些地方有英文和中文两种文字，街上的中餐馆随处可见，找了家店进去还客满。貌似国人偏爱剑桥胜过牛津，这辈子读剑桥没指望了就指望下一代，先来投石问路。不知道学费是多少，估计四年下来十万美金是要的。如果您家里有个龙子凤女，孺子可教，何不计划着送来剑桥，或许出个牛顿第二。上剑桥除了有天分还要有钱！您要是有笔闲钱从现在起就留着别动，或者从小学起积攒学费，每年一万需要十年。问题是当你家的小天才入学时，学费可能涨到十五万或更多，指望着定存利息是赶不上的。炒股又不靠谱，弄不好血本无归。没办法，多数人会为了下一代而努力打工赚钱。

最好的办法是早点弄房子，让学费从房租里出来，还是以这个房子为例，虽然暂时没有现金流，随着时间的推移，面包会有的，牛奶也会有，不管是房租的现金流或者是卖掉房子的获益，总可以解决学费问题，培养出个牛顿第二也就指日可待。正所谓有钱能使鬼推磨，没钱定被鬼折磨。未焚图薪，未雨绸缪，藏器于身，待时而动。今日掏粪通宵夜，明朝剑桥提名时。啼莺燕舞，康河撑篙，小桥流水飞红。

发几张图片，杀杀马桶晦气

剑桥空中鸟瞰