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房地产杂谈 八,再谈回报率 下

房地产杂谈 八,再谈回报率 下

博客

不得不承认,当今的房价比几年前高出了不是一星半点,尤其是房地产热络地区,但并不是说没有机会,就像上文提到的例子。网友没有必要吃饱了撑的编个故事来和我讨论要不要做这个投资,只是好不容易找到的deal,怕被人捷足先登,才不能公布具体地点。南加州同样有机会,这要看您下了多大功夫。有人说,关键是要站在风口上,这话没错,但是机遇往往是留给勤奋者。读万卷书,行万里路,背万首诗,看万所屋,哪个不是功夫,您能做到吗?经常有人来问我,能不能帮忙找到好的deal,在此说声对不起,这点功夫您都不愿意出,真的帮不了。许多人九十年代初以前就已经来美,九三到九八期间的机遇您没抓住,零九到一二年之间的机遇您又在干嘛呢?大部分人往往对已经失去的机遇捶胸顿足,却对眼前的机遇熟视无睹。

全美国不是所有地方的房地产都热火朝天,许多地方多少年来都死气沉沉,房价不涨。但房价不涨地方的房租收益好,因为人们买房意愿不高而促成租房市场。别以为房价不涨,除了收租就没有作为,正相反,在现金流多,回报率高的情况下,更有作为,还没有风险。就以昨天跟帖为例,十九万一千的房,租两千两百多。这个deal太罕见了,就算它是二十万,租两千好了。地税不知多少,所有开销加上算它五百,每月有一千五的净手入,年回报率是百分之九。

这年头手里有一百万的没啥新鲜的,但凭一百万不工作,还能活的有滋有味就新鲜了。但是,拿一百万买下五个房,每月有七千多块钱的收入,的确能过的有滋有味,这就没啥新鲜的了。

也许有人质疑,房价不涨,只有百分之九的回报率,买sp500 index fund岂不更好?坐家里就收钱,不用去给人家捅马桶,不管有没有百分之九,那现在就来把index打翻在地!如果您是用五万块钱为头款去买房,三十年期借十五万,每月还贷是七百五,计算下来每月净收入是七百五,乘十二是九千,年回报率达到百分之十八,有什么index能有这个数呢?

同样是二十万,现金买一个房每月是一千五收入,贷款买四个则达到三千,实际操作起来不是那么简单,否则人人都来当地主了。当然,多一个房就多一份管理,多一个头疼,可您不能又想吃大饼,又怕费牙。好处还不仅仅如此,现金买一个房,房价不涨,还是二十万,而贷款买下四个房,总有一天贷款会还清,不但无债一身轻,而且得到八十万。

草枯鹰眼疾,
雪尽马蹄轻。

食髓知味,如果您有一百万,理论上讲可以买二十个,就算房价不涨,还清贷款后就是四百万,别以为是天方夜谭,老子当年就是这么干的,而且比这个离谱,以前写过了。时过境迁, 抱残守缺,变通求存,历史是惊人的相似但又不可复制。在房地产上就看您怎样使出浑身解术,杀出一条血路。

再回到南加州,举实例,橙县amaheim九十年代初,一房condo七,八万一个,九三到九八期间跌到五万以下(设想一下,一万头款买个房,五,六百的租金,贷款利率是百分之十,还贷压力大,减去所有开销,每年有大约有百分之十的回报率,那时利息高,定存也有将近百分之十。十五年后,利息急降到几乎没有,而房租翻倍是什么回报率?房价翻了两三倍,一万的投资您赚了多少倍?)

然后,房价继续攀升,最高超过二十万。再然后,零八年的危机,房价跌到十五万以下,但没有跌到十万以下。(再设想,五年前以三万多万的头款买个房,房租一千一百,仍然有将近百分之十的回报率。五年后,房租上涨了百分之二十多,三万多投资的回报率也会达到百分之二十,而房价是涨了多少不用理睬,是个红利摆在那里)

到了今天,2016年,同样的房子已经涨到二十万,还没有达到零八年前的最高点。现在不用设想,是现实,您不得不用五万的头款去买下来,好机会丧失了!

长于春梦几多时,
散似秋云无觅处。

但是仍然可以投资,计算一下,

1400的房租
-180地税
-750房贷
-250管理费
-50其他
=170净收入

170X12=2040
2040/50000=0.04

年回报率只有百分之四,还是好过银行几倍。各个层次的地主们只要把握现金流,回报率在自己认可的范围里,便可老神在在,任凭风吹浪打,我自闲庭信步。在这里,再次强调现金流,回报率的重要性。我从一开始就对花几十万,上百万买个房用来出租不以为然,租金只有一两千,两三千,不能拿茉莉花喂牲口。这样的投资,如果房价不涨,又没有现金流,您将是坐以待毙。如果有人对目前百分之四这种低回报率耿耿于怀,只需解释三点:

第一,还贷相当于定存,您今天的头款是五万,借十五万,三十年后就算房价没涨,您也有二十万价值的房子。基金的回报率不管有多少,您投资五万,本金还是五万。

第二,还贷的利息可以抵税,每年的收入自己运筹帷幄,报税一定有好处,起码不吃亏。股票每赚一块钱,或赚十万块 ,必须按相关税率交税。赔了钱最每年最多能抵掉三千,哪怕是赔了十万。

第三,只要您对房地产充满信心,有着一份执着,不计较暂时的得失,随着时间的推移, 房租今年不涨,明年,后年,大后年一定涨,回报率的增加只是时间问题。水有源,故其流不穷,木有根,故其生不穷。

迟日江山丽 ,
春风花草香。

熔古铸今,温故知新,光阴荏苒,蓦然回首二十年前一万块钱的投资,房租的上涨已经使每月净收入达到八百多,一年就是一万,这是什么回报率?而房价是二十万,您又赚了多少倍?前车之鉴,后事之师,按图索骥,神会心融,您今天如果用五万做头款的投资,二十年后是什么情景呢?所欠房贷已经没有多少,房价涨两倍不是什么问题,您的五万起码能赚到了五十万,而回报率自己去计算好了。

要是您说现在的房价已经高上去,股票基金就是好过投资房地产的回报率,我就没办法了。当所谓的投资顾问和您讲解产品,一定会提到回报率,什么最少能有多少,最高能达到多少云云。别指望最高,看看最低能不能满足您就行了,以后给您多少回报,坐庄的说了算。当然有玩家高手,能获取更好的回报,只不过到现在也见不到有人出来传授经验,比如谁能出来说说,买什么基金股票,投资五万块钱,每月都可以取三百,四百出来花花,有一百万在手的话,七千多的票子可以挥霍,自然啥都不用干,有这等好事还有人再投资房地产,纯粹是肚脐眼拔罐子~抽风!也得承认,任何行业都有出类拔萃的,股市基金方面有些人或许能获得更大回报,但再高明的玩家怎么可能玩的过庄家。就像男人别看在外面呼风唤雨,颐使气指,别忘了在家里谁是庄家。

不久前在弟弟家做客,弟弟也算是个大老板,晚饭后弟妹在厨房清理残羹剩饭,我和弟弟及侄子在客厅云山雾罩,只听啪的一声,然后是几秒钟的寂静,接着他们父子俩依旧谈笑风生,我正想起身去看个究竟,侄子轻描淡写的来了句,没事,我妈把盘子打碎了。我问到,你怎么知道是你妈打的?侄子回说,因为我妈没骂人!看明白没有?一点小事足可以证明家庭里谁是庄家,再牛逼的男人只要出门在外,头上帽子的颜色随时是由老婆决定的!

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来源: 文学城-老朽
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