房地产杂谈 八，再谈回报率 下

不得不承认，当今的房价比几年前高出了不是一星半点，尤其是房地产热络地区，但并不是说没有机会，就像上文提到的例子。网友没有必要吃饱了撑的编个故事来和我讨论要不要做这个投资，只是好不容易找到的deal，怕被人捷足先登，才不能公布具体地点。南加州同样有机会，这要看您下了多大功夫。有人说，关键是要站在风口上，这话没错，但是机遇往往是留给勤奋者。读万卷书，行万里路，背万首诗，看万所屋，哪个不是功夫，您能做到吗？经常有人来问我，能不能帮忙找到好的deal，在此说声对不起，这点功夫您都不愿意出，真的帮不了。许多人九十年代初以前就已经来美，九三到九八期间的机遇您没抓住，零九到一二年之间的机遇您又在干嘛呢？大部分人往往对已经失去的机遇捶胸顿足，却对眼前的机遇熟视无睹。

全美国不是所有地方的房地产都热火朝天，许多地方多少年来都死气沉沉，房价不涨。但房价不涨地方的房租收益好，因为人们买房意愿不高而促成租房市场。别以为房价不涨，除了收租就没有作为，正相反，在现金流多，回报率高的情况下，更有作为，还没有风险。就以昨天跟帖为例，十九万一千的房，租两千两百多。这个deal太罕见了，就算它是二十万，租两千好了。地税不知多少，所有开销加上算它五百，每月有一千五的净手入，年回报率是百分之九。

这年头手里有一百万的没啥新鲜的，但凭一百万不工作，还能活的有滋有味就新鲜了。但是，拿一百万买下五个房，每月有七千多块钱的收入，的确能过的有滋有味，这就没啥新鲜的了。

也许有人质疑，房价不涨，只有百分之九的回报率，买sp500 index fund岂不更好?坐家里就收钱，不用去给人家捅马桶，不管有没有百分之九，那现在就来把index打翻在地！如果您是用五万块钱为头款去买房，三十年期借十五万，每月还贷是七百五，计算下来每月净收入是七百五，乘十二是九千，年回报率达到百分之十八，有什么index能有这个数呢？

同样是二十万，现金买一个房每月是一千五收入，贷款买四个则达到三千，实际操作起来不是那么简单，否则人人都来当地主了。当然，多一个房就多一份管理，多一个头疼，可您不能又想吃大饼，又怕费牙。好处还不仅仅如此，现金买一个房，房价不涨，还是二十万，而贷款买下四个房，总有一天贷款会还清，不但无债一身轻，而且得到八十万。

草枯鹰眼疾，
雪尽马蹄轻。

食髓知味，如果您有一百万，理论上讲可以买二十个，就算房价不涨，还清贷款后就是四百万，别以为是天方夜谭，老子当年就是这么干的，而且比这个离谱，以前写过了。时过境迁， 抱残守缺，变通求存，历史是惊人的相似但又不可复制。在房地产上就看您怎样使出浑身解术，杀出一条血路。

再回到南加州，举实例，橙县amaheim九十年代初，一房condo七，八万一个，九三到九八期间跌到五万以下(设想一下，一万头款买个房，五，六百的租金，贷款利率是百分之十，还贷压力大，减去所有开销，每年有大约有百分之十的回报率，那时利息高，定存也有将近百分之十。十五年后，利息急降到几乎没有，而房租翻倍是什么回报率？房价翻了两三倍，一万的投资您赚了多少倍?)

然后，房价继续攀升，最高超过二十万。再然后，零八年的危机，房价跌到十五万以下，但没有跌到十万以下。(再设想，五年前以三万多万的头款买个房，房租一千一百，仍然有将近百分之十的回报率。五年后，房租上涨了百分之二十多，三万多投资的回报率也会达到百分之二十，而房价是涨了多少不用理睬，是个红利摆在那里)

到了今天，2016年，同样的房子已经涨到二十万，还没有达到零八年前的最高点。现在不用设想，是现实，您不得不用五万的头款去买下来，好机会丧失了!

长于春梦几多时，
散似秋云无觅处。

但是仍然可以投资，计算一下，

1400的房租
-180地税
-750房贷
-250管理费
-50其他
=170净收入

170X12=2040
2040/50000=0.04

年回报率只有百分之四，还是好过银行几倍。各个层次的地主们只要把握现金流，回报率在自己认可的范围里，便可老神在在，任凭风吹浪打，我自闲庭信步。在这里，再次强调现金流，回报率的重要性。我从一开始就对花几十万，上百万买个房用来出租不以为然，租金只有一两千，两三千，不能拿茉莉花喂牲口。这样的投资，如果房价不涨，又没有现金流，您将是坐以待毙。如果有人对目前百分之四这种低回报率耿耿于怀，只需解释三点:

第一，还贷相当于定存，您今天的头款是五万，借十五万，三十年后就算房价没涨，您也有二十万价值的房子。基金的回报率不管有多少，您投资五万，本金还是五万。

第二，还贷的利息可以抵税，每年的收入自己运筹帷幄，报税一定有好处，起码不吃亏。股票每赚一块钱，或赚十万块 ，必须按相关税率交税。赔了钱最每年最多能抵掉三千，哪怕是赔了十万。

第三，只要您对房地产充满信心，有着一份执着，不计较暂时的得失，随着时间的推移， 房租今年不涨，明年，后年，大后年一定涨，回报率的增加只是时间问题。水有源，故其流不穷，木有根，故其生不穷。

迟日江山丽 ，
春风花草香。

熔古铸今，温故知新，光阴荏苒，蓦然回首二十年前一万块钱的投资，房租的上涨已经使每月净收入达到八百多，一年就是一万，这是什么回报率？而房价是二十万，您又赚了多少倍?前车之鉴，后事之师，按图索骥，神会心融，您今天如果用五万做头款的投资，二十年后是什么情景呢？所欠房贷已经没有多少，房价涨两倍不是什么问题，您的五万起码能赚到了五十万，而回报率自己去计算好了。

要是您说现在的房价已经高上去，股票基金就是好过投资房地产的回报率，我就没办法了。当所谓的投资顾问和您讲解产品，一定会提到回报率，什么最少能有多少，最高能达到多少云云。别指望最高，看看最低能不能满足您就行了，以后给您多少回报，坐庄的说了算。当然有玩家高手，能获取更好的回报，只不过到现在也见不到有人出来传授经验，比如谁能出来说说，买什么基金股票，投资五万块钱，每月都可以取三百，四百出来花花，有一百万在手的话，七千多的票子可以挥霍，自然啥都不用干，有这等好事还有人再投资房地产，纯粹是肚脐眼拔罐子~抽风！也得承认，任何行业都有出类拔萃的，股市基金方面有些人或许能获得更大回报，但再高明的玩家怎么可能玩的过庄家。就像男人别看在外面呼风唤雨，颐使气指，别忘了在家里谁是庄家。

不久前在弟弟家做客，弟弟也算是个大老板，晚饭后弟妹在厨房清理残羹剩饭，我和弟弟及侄子在客厅云山雾罩，只听啪的一声，然后是几秒钟的寂静，接着他们父子俩依旧谈笑风生，我正想起身去看个究竟，侄子轻描淡写的来了句，没事，我妈把盘子打碎了。我问到，你怎么知道是你妈打的?侄子回说，因为我妈没骂人！看明白没有?一点小事足可以证明家庭里谁是庄家，再牛逼的男人只要出门在外，头上帽子的颜色随时是由老婆决定的！