房地产杂谈 六，再谈回报率 上

房地产业主，不论大小，投资回报率是自己决定，即使决定不了也可以计算出来，自己掌控。作为房地产投资，不论是小小的一两个房，或是微不足道的triplex，fourplex或是十几，二十几个单位的中小型公寓，就认一条死理，net income！上篇提到的回报率，就是减去所有开销的净收入，net income。我们现在讨论的，以及追求的就是怎样扩大这个net income。

您要是急功近利，喜欢翻手为云覆手为雨，就去炒股票，毕竟有一夜暴富的可能。您要是能戒急用忍，慢火煎鱼则适合玩房地产。这里有一个辩证关系，您期盼炒股能在短期获益却往往欲速则不达，而投资房地产从一开始就没指望短期有大的获益 ，抱着持久战的心里准备，东流逝水，落叶纷纷。

春潮带雨晚来急，
野渡无人舟自横。

再回到百分之一定律，这是一个古老的说法，现在很少有人提起了，尤其是在房地产热络地区，简直是痴人说梦！多年前银行的定存利息都有百分之十，房地产投资如果没有没有每月百分之一，也就是每年超过百分之十的回报，钱放银行里岂不是更好?所以才考虑百分之一定律。

今天银行的利息可以说是几乎没有，如果把投资的钱放银行，是死路一条。别误会，我指的是投资，您的棺材板钱还是要留点。我自己在投资房地产上下手再狠，也会给家小留下应急的活命钱，包括人寿险。房地产增值越大的地方，现金流的获益就越少，相对来说，不增值的地方现金流获益高。房地产的区域性很强，特别要警惕一些单一经济为主的地区，像是石油，赌场，汽车等(不包括大学)，一旦单一支柱倒下，房地产便一泻千里，而且很难起死回生。

房价高的地方仍然会有人前赴后继，因为人们赌的是继续升值，就目前美国各方面综合起来看，升的可能大过跌。不升值地方，如果现金流实实在在摆在那里，不存在赌的问题，人们手里的钱要有去处，不是任何人都敢炒股，放银行里又死路一条，买房子收租还是挺实惠的。

当年银行利息有百分之十的时候，房地产的百分之一定律，也就是年收益超过百分之十，其实并没有多大优势。今天的银行利息几乎没有的情况下，房租的净收入如果能达到一年百分之五，百分之六，还有什么可犹豫的！一般来说，房租的增值超过通货膨胀以及各种开销的增长。当通货膨胀来临，房租会涨的更加凶猛。

职业的房地产投资人看中的是回报率，长计划短安排，不会对房地产市场的起伏而惊慌失措，房价的涨跌是必然现象，个别地方除外，房价的上升也是必然趋势。宏观的看，地球就这么大，人口却在膨胀，美国大多数地方的人口在增长，人不是动物，经济衰退也要有地方住。旅途中看到有一篇经济学博士文章，鼓吹经济危机要来，号召卖掉美元产业，简直是信口开河，胡说八道。如果您投资房地产夹带着投机心里，又是所谓的白玉房，追求高大上，什么都要完美，而置现金流和回报率不顾，如果房价不升，等于用茉莉花喂牲口，手里的白玉便是金玉其外，败絮其中。您打着低买高卖的如意算盘，又是处于两三个房的微弱地主阶段，这种文章或许会打动您的芳心。有着几个，十几个房的中小地主，在房地产这个行业摸爬滚打了若干年，回报率肯定是上升，房租收的好好的，自然是老神在在，房价起伏波动有什么关系呢？而大型房地产业主对抛售一说根本就嗤之以鼻，不屑一顾，我在这种公司磨练多年，站在他们的立场上问几句，怎么抛?往哪里抛?抛给谁?抛售后的钱又去干什么勾当?给政府交税上瘾是不是?如果真有这种情况出现，房价便不可救药，微弱地主们看看有没有大型公寓在抛售就知道自己应该做什么，总不至于杀鸡取卵，竭泽而渔吧？别落个小母牛就绝育，再想牛逼都不行了。

当然，您有本事重新投资获取更大回报，房子就卖掉，重打鼓另开张。因为工作调动，异地管理又嫌麻烦，卖了吧！查查柠檬兄为人支招说的三条。等一笔钱急用，没话说，卖掉。再有，没啥理由，老子手痒痒，就喜欢数票子，有什么别有病，没什么别没钱，卖掉房子就有钱，怎地?有钱能使鬼推磨，没钱只能吹牛逼。没有调侃您，今年出游几次，遇到有些人不做任何投资，只要有点闲钱就游山玩水，逍遥自在，活的有滋有味。不论什么投资，目的是有回报，要用的上，不能当守财奴。花了多年的心血和精力，别沦落为尼姑备嫁妆，下辈子见；和尚的老二，成为摆饰。

还是回到最基本，房地产是地域性很强的行业，看好你的一亩三分地就行了。不论是什么方式的投资，总有成功和失败，房地产赚钱是大概率事件没有人会质疑。西瓜偎大边，所以才有这么多人在坛子上乐此不彼，谈论此道。所谓的专家，著书立论，闭门造车，纸上谈兵，到了你的地界上，也没啥新鲜的。阳春之曲，和者必寡；盛名之下，其实难副。

纸上得来终觉浅，
绝知此事要躬行。