2022年的美国房价会继续飙升吗？

2022年的美国房价会继续飙升吗？

上周和对面邻居的大儿子聊天，知道他们的房子上市几天即已售出，他不愿意告诉我们成交的价格，只是说价钱很好。据房产经纪朋友告他们的房子大约售价在50万出头，而我们2012年在他们对面买的类似老房子是35万，且门脸比他们的宽，可以新盖并排的三个车库。这么看，我们小镇十年的房价涨幅应该有50%左右了。

最近有两个认识的老中朋友卖房，他们也在我们小镇，售价在他们原价的基础上分别上涨了50%和40%，其中一家在上市的第一天就涌进来40个买家。他们的房子的价格一个是50万以下，一个是50 - 100万之间。当买家多于卖家时，竞争自然就会升温，卖方就处于强势地位。Redfin - 互联网房地产交易、经纪服务公司 2022年1月初数据显示，41%的房屋售价高于标价，这意味着不少买家不得不支付高于要价的价格以达成交易。

我们小镇以工薪阶层为主，疫情之前超过100万的房子是难于出手的，除非降价。我们自己的房子价值超过100万，最近幸运地搭上了顺风车。门口都没有挂牌（仅在房产中介内部上网）就在第一天以高出要价成交。卖家以现金出价，价钱高于我们当年的成本20%。这是我们当机立断接受其offer的原因。

自新冠肺炎疫情暴发以来，美联储推出的超级宽松货币政策以及数轮财政刺激计划，向市场注入了天量资金，助推了美国房价大幅走高。虽然疫情催发了房价上涨，但其根本原因在于过去十几年中，建造的房屋不足以满足目前的刚性住房需求。美国的住房存量在疫情之前就很低，而如今的供应链问题和劳动力短缺进一步加剧了房屋短缺困境。尽管建筑商都在加紧造房，但一段时间内房屋仍将稀缺，正是持续的供需失衡推高了房价。市上场拥有大量储蓄和强大信用的购买者是本轮房市的主要购买者，他们有能力迅速购买几乎所有的待售房屋。

下面是凯斯－席勒（Case–Shiller Home Price Indices）最近发布的美国房价指数：

来自美国联邦住宅贷款抵押公司房地美（Freddie Mac）的数据也显示，美国2020年和2021年整体房价涨幅分别高达11.3%和16.9%。据说美国房价涨幅最高的是亚利桑那州的凤凰城（Phoenix - 32.6%）和佛罗里达州的坦帕市（Tampa - 30.8%），我们小镇房屋涨价程度顶多能算是个中等？

美国房价大幅走高提振了拥有房产的美国家庭财务状况。但美联储在2022年关注点已经转向应对通胀，在进一步收紧货币政策的背景下，高企的房价和上升的利率不禁让人担忧：美国房地产市场是否已经存在泡沫，是否会导致崩盘？美国房价的上涨能否在2022年下半年持续飙升吗？

美联储主席鲍威尔（Jerome Powell）表示：“我不认为房地产行业存在那种对金融稳定的担忧。我们没有看到不良贷款和不可持续的价格等现象。”鲍威尔的观点代表了目前市场中的主流看法 - 美国房市的确出现了过快上涨的现象，但还未到泡沫阶段。

美国房市不大可能崩盘的背后有两重因素。其一，从利率来看，即便美联储加息，美国利率水平仍处在历史较低水平，这不会给房市的抵押贷款带来巨大负面冲击。其二，目前美国工资上涨强劲，首次购房者以及住房升级需求的买房者仍然不少，这会对房价带来支撑。新冠疫情下高收入家庭财富进一步累积，导致购房需求加大。与此同时，不少年轻人在疫情暴发后选择搬回家住，会带来家庭住房升级的需求增加。另外，美国劳动力市场持续恢复，失业率下滑，这有助于稳固美国房市需求。

行业大佬们看法乐观，都预计2022年的房屋市场的价格将以和缓的速度持续上涨。美国房地产信息查询网站Zillow公司预测，未来12个月，美国房价还将上涨13.6%；高胜集团（Goldman Sachs）认为美国房价到2022年年底前还会上涨16%；而房利美（Fannie Mae）则不那么乐观，认为2022年的房价只会上涨7.9%。由全美房地产经纪人协会（NAR）召集的20位顶级经济和住房专家则预测，2022年房价中位数将增长至5.7%。

这意味着，短期内美国房产供不应求的局面短期内无法改善，未来房价涨势可能将有所放缓，但仍将持续上涨。抵押贷款利率的上升实际上能以一种迂回的方式，为那些无法摆平今天高房价的买家带来福音，高企的房价和费率会导致一些买家退出市场。因此，房价的涨势很有可能在今年晚些时候开始回落。

综上，指望2022年美国房市降价基本上已不太现实。美国房地产市场经历了火热的一年，预计今年下半年的房屋市场仍将持续“炙手可热”，房地产市场仍将是“卖方市场”。

二零二二年五月十日