加州房价在疫情后走向的讨论
?上图显示，加州的平均房价从07年的最高的57.5万降到了11年的最低点30.2万。这么大的降幅非常惊人。降价的原因有两个：1.开发商建造的新房供过于求。2.银行放松了贷款标准，把贷款借给了付不起房贷的低收入、低信用、低首付的借款人。我们把这样的贷款成为“次级贷款”或者“次贷”。次贷的贷款人购买了房产之后，无法支付贷款的月供。银行不得不将房子没收拍卖。由于次贷的范围很大，短时间内银行拍卖的房子急剧增加，造成住宅市场的供过于求。最终导致住房价格连续4年的下跌。
从2011年开始，市场在消化了次贷房之后，房价迅速上升。在7年内（到2018年）房价翻了一番。也就是说，这7年内房价每年的增长接近10%。从2018年的贸易战开始，增速明显减缓。但，随着利率的降低，2019年年底房价增速明显加快。2020年年初的房价比2019年的低点增加了近10%。
从今年3月11日开始，美国疫情爆发并导致股市迅速下跌。州政府要求居民尽量不要外出，并关闭了非生活必需的商业和公共设施。这已经导致了大量的蓝领工人失业，特别是旅游、餐饮、娱乐、零售、航空行业。没有受到直接影响的大公司也纷纷停止雇佣新的员工。据预测，美国第二季度的GDP将收缩20%。在房产市场，大量的买家从合同中撤出。在加州，政府禁止房地产经纪带客户看房。所以，住宅市场实质上已经进入了暂停。
我预计，疫情对经济的打击是暂时性的，在疫情解除之后，经济会得到逐渐恢复。但原本衰落的企业，会产生资金链断裂而被永久性地淘汰。这些淘汰的企业会产生大量失业。而失业将会降低房产的购买力。所以，从失业的角度来看，这次的经济衰退，对房地产市场的影响应该是负面的。从具体的需求来看，某些家庭会因为就业不稳定而推迟购买。另外，买房翻新再出售的短期投资买家也会减少。
从积极的一面来看，贷款利率，在疫情稳定后，会继续下探。住宅市场没有供过于求的问题，也没有次贷的隐患。美联储新增的货币供应，以及新增的居民和企业的救济款也会在中远期利好地产市场。
综合来看，如果疫情在夏天可以得到控制，地产市场在短期调整之后，有望在下半年，特别是年底大选之后得到有力的反弹。