容易忽略的几个成本因素

买房还是租房好？买房出租好不好？卖房还是出租好？这都是网上常常见到的热题。发觉普遍人们很容易地忽略了几个成本因素，从而计算错误以至作出错误的决定。

其一，当要拥有一个房子时，忽略算进投入的成本，这包括贷款部分的要付利息，和首付或者全付本金所可能损失的利息收入。比如粗略都以5%来算，100万的房子其投入成本就是5 万一年。

忽略算进维修的开支，而这笔开支在condo 业权上叫Assessment fee，这是当物业需要维修时，业主们要分担的费用。我们假设一间建筑物完全报废期是100年，换句话说假设100年的维修费加起来是房子的总价，我们每年维修开支可粗略定为当年房价1%。

忽略算进出租成本，房子有空租期，手续费和装修要达到可出租状态，我们可粗略把其算为10%租金损失。

忽略算进管理费，如果是必须请人管理的。

忽略算进卖房开支如果要卖房的话，成功卖房需要修修补补和经纪费，我们可以粗略把其定为房价的10%。

下面以网友”上海大男人”昨天一个帖为例：

“2019年，在百老汇和86街处，无贷款54万买入一个condo统舱，450平方尺。月租平均2500，有高有低。今年10月房租涨到2650，已签约。

大楼管理费每月目前是660元，地税每月是520元，今年大概率会加到550以上。维修费平时忽略不计，新旧房客客换人时，2年以上会请人油漆一下房间，花费1000元左右。运气很好，几年来几乎没有空过，一直有房客，缴租也及时。请公司帮助找人，审查，签约。只有2020年一次收我一个月租金数的手续费，其余都是房客付手续费。

批评赞扬我的都有，仅供参考。”

如果是我，我会这样算这个投资收益：

每月实际租金改为2650X0.9=2385

添上每月维修费假设为 540000X0.01/12=450

添上漏了的保險费假设为$80一个月

结果2385-660-520-450-80=675

亦即每月现金流$675，年现金流$8100，比对投入$540000全现金，Cap rate 只有1.5%。

显然文者肯定物业有升值潜力，将来只要升10%，Cap rate 就会变成 11.5%，如此类推。