孩子上大学父母贷款--HELOC vs mortgage refinancing
周末和老朋友一聚。两家孩子都在一两年内上大学了,自然会聊到怎么准备孩子上大学的费用。从网上EFC的计算来看,朋友孩子上私立也没有资助,而我家孩子上公立,同样没有资助。所以,如何付孩子大学四年的费用是我们共同关心的话题。
都是一心为孩子的父母,自然孩子去银行自己贷款的方式不在考虑之列--利息太高。而随financial aid一起来的低息贷款即使有数量也很少,杯水车薪,也自然不讨论。所以,用房子上的equity作为抵押的方式是我们讨论的重点。讨论集中在两种方式的比较上--cash-out refinancing和Home Equity Line of Credit(HELOC)。
朋友计算了一下refinancing,本来还了十年的mortgage, 因要从房子的equity上拿出一些钱来付孩子学费,最后还的total利息要高出许多;而HELOC除了灵活,最重要的是在孩子毕业后父母可以很快还掉,这样所付的利息就少了很多。我反复思考,计算了一下,认为朋友的这个比较不合理,就如同租房子和买房子哪个合算一样,租房子以牺牲居住面积来省钱,自然不能和买房比较。公平的方式是同样大小的房子,租或买的比较才有可比性。而cash-out refinancing和HELOC的比较,也应该考虑还钱的方式--在同样时间以还mortgage principal的方式(这种方式是可以的。我当年和银行讨论过提前还完的方式,就是支票上标明是还principal的就可以。)来计算利息和cost,才有意义。
下面以实例来比较--房子本身的mortgate还剩20万,利息是3。25%;准备拿出来10万;当前refinancing能拿到的利息是3%。HELOC以4%来计算。借出来的十万准备孩子大学毕业两年后一次性还完。
HELOC--可以根据需要来借。假设四年每年借25K,六年中每年的利息比较简单:1K,2K,3K,4K,4k,4K。总共18K。
cash-out refinancing的计算要复杂一些。我们简单化,不考虑每月还mortgage时因principal减少给下月带来的利息减少这个因素。十万一次性拿到手。所以,每年的利息就是3K,六年就是18K。refinancing往往需要手续费,以2K计算。就是total cost是20K。
但因为利息降低了0。25%,房子上还没换完的20万贷款,每年可以节省利息500,六年是3K;六年后因利息低,一直到还完mortgate,相对HELOC不改变利息,也应该会有一些好处。所以,比较下来,cash-out refinancing会好一点。
上面假设的利息还款时间等等都可能有变数。总体来讲,refinancing的利息比原来的利息越低,HELOC的利息越高,孩子毕业后越晚才能还完为孩子上大学而借的这边笔钱,cash-out refinancing 越合算;refinancing的利息和原来的利息越接近,HELOC的利息越低,孩子毕业后越早能还完为孩子上大学而借的这笔钱,HELOC的方式可能会更合适。
(二0一六年七月二十五日)