怎么比较是买房好还是租房好

   乐维

买房好还是租房好，这是一个老题目了，很多人都写过这类文章，今天我也来凑凑
热闹。长期以来，买房比租房划得来的理论占压倒优势。理由是：租房的钱都丢到
水里了，买房却除了付利息，其余付了本，很多年下来，房子是你的了；买房增值，
等于免费住了房还赚了钱；利息免税，每年省很多税钱；等等。结论：买房比租房
好。

不过近来由于房价疯长，而租金却只是微幅上升，逐渐有一些文章开始讨论是不是
租房比买房划算的问题来了。一些人认为，在房价与租金的比值超过一定的比率，
则租房可能更划算。这些文章拿出了数据，比以前仅仅定性地讨论买房与租房的优
劣要进步多了。但还没有在定量比较买房与租房。比如买房到底比租房省多少钱？
增了多少值，省了多少税？怎么去计算？原因可能是很难找到租房与买房的可比点，
进行准确计算就更加困难。像买房的首付款不一，贷款的期限不同，利息千变万化。
而且每年付息还本比率是不一样的，开始几年付的大部分是利息，慢慢利息份量下
降，还本分额增加。算起来非常复杂，还要用高级一点的计算器。令人头大的计算
使得用定量来比较买房与租房，变得让人摸不着头脑。

很多人对能省一美元或者几毛钱的coupon很有兴趣，不厌其烦地天天收集，每年可
能省下个几十上百美元。但在买房上动咎可能省下几千，或可能损失上万的买卖却
不花时间研究，或搞不清楚。结果检了几个芝麻，丢了大西瓜。为什么会这样呢？
不知是有意还是无意，那些华尔街的人将房地产交易里的计算搞的很复杂，让本来
数学就不好的美国人一头雾水，算不清楚，只好听他们的了。

其实买房与租房成本的比较是可以简化算出来的。近年来华尔街那些聪明的脑袋发
明了很多新的金融产品，他们因此发了大财，也因此毁了自己，害了别人。不过有
些东西理论上还是蛮有用的，像“零首付+只付息“贷款(0 down payment, interest
only mortgage)，用它来比较买房与租房却是简单易行的。 因为零首付+只付息贷
款买房，与租房结果一样，钱都“丢到水里了”。具有可比性，而且计算简单。让
我们用它来算算买房与租房的成本比较。

假如你想买一栋$40万的房子，用零首付+只付息贷款。如果是6%的利息，每年的要
付2.4万利息(40x6%)。如果你付$5000地产税，你贷款利息加地产税一共是2.9万。
假设你的联邦加州税一共是30%的税率，减去这免税部分，你实际付2.9x70%=2.03万。
零首付的情况下，你必须买房屋保险(home insurance)，如果你买$2000 房屋保险。
假如每年需要$500的维修费。最后你买房的成本就是：$20300+$2000+$500=$22800/年，
相当相当于$1983/月。

我不是税务专家，上面的利率也都是假定的，只是为了显示如何计算。你可以咨询
会计师，根据你的实际情况，得到适合你的准确的利率，算出你的准确成本。想要
说明的是，这里只需算大帐，因为房价动咎上万美元的波动(这在下面我们还要讨论
)，你精确到几美元完全没有必要，也没有意义。粗略的估算就可以比较买房好还是
租房好了。

如果房价稳定不变，按照上面的计算，每年租这样一栋房子的钱要是比$22800多，
就是买房划算；如果比这低，就是租房划算。对于那些租公寓的人，虽然便宜多了，
但你却牺牲了居住条件，所以并不具有可比性。只有租同样的房子，才有可比性。
我们习惯租用$1000到$1500租公寓房，而不习惯用$2000美元以上的租金租Town House
或独立房。其实只要划得来，为什么不能租独立房呢？从现在的房市看，每个月$2000美
元在很多地方可以租到一栋很好的Town House，或者独立房。因为那些卖不掉房子
的房主大部分都乐意将房子租出去，而想租独立房的人很少，所以租金高不上去。
除了纽约市那样的地方，你很容易花$2000或稍多一点钱就可以租到很好多独立房，
比花$1400，1500挤在一个小的公寓舒服多了。

有人说，假如我可以down pay 20%，那我不就不需要付那么多的贷款利息了？这是
对的。具体算法如下：还是那栋40万的房子，20%的down payment 就是8万。但是你
要知道，假如你不买房，这8万美元起码可以放在银行吃利息。你将这8万放入银行
CD，一般每年平均4-5%(现在只有3%或更低)，每年平均你可以得到3-4千的利息。这
是down payment 的损失。不过因为你有20%的down payment, 你可以不买房屋保险
, 你可以节省$2000。 如果还是6%的利息，贷款32万(8万已经down pay), 利息是3.2x6%
=1.92万， 加上5千地产税，2.43万。30%的税，你实付70%。算下来，大概你实际上
要付的是1.7 万(2.42x70%)。加上因为down pay的钱不能吃利息的损失(算3500，进
入成本)，加500维修费，最后大约是$21000/年(17000+3500+500)。比没有down pay
的成本低了$1800。这里只算了利息部分，你多付的本金不用算，因为和租房比较就是
用付贷款利息的部分和租金比较才有意义。

这是房价不变的情况，但是房价几乎都在波动。尤其近年来，波动甚大。这种波动
都在每年几万甚至十几万的变化，相对于买房与租房比较的好处在每年几千美元来
说，实在是太大而更显重要了。这也是为什么我们只需要算大账的原因。

房市跌了很多了，目前还在跌。如果房价还要跌，用$22800租那栋40万的房就划算
了，你等一两年再买就省大钱了。假如你在$22800租不到那样的房子，即使你出更
高一点租金租房子，等待房价进一步的下降，也比现在就买要划算。比如你用$28000租
那栋40万的房(或运气好的话能租到卖价为45万或50万的房)，这要比原来的$22800每
年多花$5200。根据大部分专家的预测，房市还有10%的下降。当然专家们在近年来
的预测房市中基本上是错得多，对得少。假如这次他们不是很离谱，或者我们相信
他们是对的。那么40万下降10%，就变成$36万了。下降的4万远远高于租房多付的$5200。
你推迟一年买房就等于省下了3.48万美元(4万 - 5千2)。你在没有降低居住条件的
情况下，以$5200美元的代价将风险交给了房东，换来了房价的可能大幅度的下降。

所有这些和实际情况会有偏差。尤其房市的走向，地域不同则有很大不同。这就要
你考验你的判断力了。其实只要有足够长的时间，常识往往要比一些眼花缭乱的理
论正确。比如常识告诉我们，房价有涨就有跌。但华尔街的精英们却发明了让房价
永远涨的理论和产品，而且连续十几年的大涨，几乎让人们相信房价永远不跌。不
然不会有那么多人涌入房市。但是最终华尔街不但坑了别人，也几乎把自己给葬送
了。

自从2001年股市崩溃，我就觉得这个世界没有什么专家了。这次的金融风暴和房地
产泡沫，更加说明了这一点。投资专家的话只能做参考，因为你信了他们，亏了钱，
还是你自己买单。当然他们亏了，也可能还是你买单。这次华尔街bailout, 不就是
我们纳税人出钱吗？不管愿不愿意，你自己必须做自己的专家。专家们常常无意或
有意将计算搞得很复杂，结果大家都不懂，只好听他们的了。

我就常常自己估算，简单，清楚，而且更加可靠的。

(以上仅供大家参考)