奇货可居的火爆三月

过去的一个月，是买家的地狱，卖家的天堂。

夕子敢说，除了2009年经济危机过去的恢复期之外，今年春天是近10年来抢Offer最为恶劣凶猛的一年。

从一月中开始，夕子和同事们见面问候最多用的第一句话就是，怎么样，抢着了么？

在这个抢Offer大战的背后，是房价一次次地刷新纪录。去年底，我们还看到平均价格还在50万出头徘徊，但是今年二月和三月，价格直飙升到了55万。3月份整个大多地区的平均成交价格是55万8，比2月份上涨1%，比去年的3月份上涨7.8%。今年的平均价，在一二三月，分别比去年同期涨了9.2%，8.5%和7.8%，涨幅可谓恐怖。如果今年的势态能够维持，年底平均都能比去年涨7%以上，那么年底的平均价格就会是56万，离夕子在很多年前提及的2016年平均房价是60万的目标很近了。

我们一起看一看3月的成交记录，3月份总共成交了8081间房屋，比去年的3月份多了544间，比2月份就多了足足2300多间。如果有媒体提及这个与2月份的巨大差别，而且依此来判断多伦多房地产市场太过火爆的话，这个评论家一定是个外行。一二三月成交量的上升，和价格的上涨是历年都有的季节性因素，这个季节性因素和人的心理有关，大家一定是在圣诞新年长假结束之后，才开始考虑买屋置业，先知先觉者一月份就开始下手行动了，而大部分的买家是在2月3月才开始看房了解市场，看到市场上涨，就犹豫，而最后不得不在4月5月下手，所以每一年在4月5月都是一个价格的高点，这个观点夕子在之前的文章里反复提及多次。

而除了成交数量的增加，挂牌屋的数量也相应增加，3月底的代售屋数量增加到一万六千五百间，相比去年同期少了差不多200间，而成交数量又比去年增加，所以出售待售比例又一次向50%的恐怖水平迈进。去年3月，这个比例只是42%，而2012年的3月，这个比例却高达57%。

其实今年最明显的现象就是，市场待售屋的数量不足，而买家太多，根本不够消化。在列治文山的Rough Woods社区，今年出现了一个安省排名第一的小学，而这里又有一大片区域划归Bayview Secondary School，两个学校的合力，让中国买家疯狂；这个区当中的“双剑合璧”的区中区，一直到现在，依然是没有一个独立屋不抢Offer的。

如果用历史数据来做猜测，今年四月和五月的出售待售比应该会超过50%，而在今年春天这个比率由一次达到50%，市场抢Offer就达到了登峰造极的地步。

今年的情形，让夕子回想起2012年。

由于2013年相对是一个比较平静的一年，房地产市场波澜不惊，一部分买家由于持续观望，而错失了之前的大好时机，就促成了一批被积压的潜在购买者。这些购买者在最后的低利率和贷款优惠政策下，开始进入市场，从而在2014年初给房价上涨提供了动力。在高房价的诱惑下，一些屋主决定将自己的房屋出售套现，这就最终形成了3月份开始的代售房屋数量的开始上涨。但是利息的前无古人后无来者的奇低，让大批的买家开始纷纷入市，存货明显赶不上买家的数量，抢OFFER是势在必行。

不过，在CONDO市场，相对稳定很多。2014年初有大量Condo的交房，给市场提供了多于平均供应量的存货。这些新房能够一定程度上缓和过去买家多卖家少的一边倒现象，也能够缓和房价持续快速上涨带来的泡沫风险。

从根本上来讲，房价的上涨应该是一个正常的行为，只是在过去的两三年里，房价反复大涨大落，让买房者，卖房者纷纷心惊胆战。而过去的价格剧烈变动，只要最终能回到市场变化的大趋势线上面来，就不是问题。从1955年开始，多伦多的房价平均年复合增长率在6%左右，而如果用这个数据来参考每一年的价格变化，我们可以看到在70年代和80年代初，整个2000年后的七八年都是基本复合这个增长趋势的，而有一个时间段出现了较大的偏差，就是86到89年，市场的疯狂上涨，以及之后的剧烈调整。

我们知道，86到89年的房价疯长一部分是因为美国的石油危机导致输入型通货膨胀，导致资产价格的飙升，还有一个原因是中英联合声明对于香港回归的决定，使得很多香港人决定移居北美，产生了历史上很大的一股移民潮，推高了多伦多和温哥华的房价。

这个不正常的上涨，在价格畸形的被抬高之后，被北美自由贸易协定的签署刺破了泡沫。加拿大从89年开始的失业高潮将高企的房价直线在两年之内打落了30%，有的地区甚至出现一半的跌幅。

市场的另外一次不正常表现就在2008年下半年的短暂冰河时期。在美国房价泡沫破灭，金融系统动荡的时候，加拿大，尤其是多伦多也出现了房价的暂时下跌。由于时间短，跌幅不是很大，平均大概在3%左右，有的热门地区出现了10%的跌幅。然而由于这个下跌受外界干扰的成分比较多，价格很快在2009年春天出现了报复性的反弹，并且超越了08年的最高点，从新回到了上升的通道内。

最后，多伦多房地产市场的根基并没有动摇。移民政策目前还没有大的改变，城市的扩张和城区的改造还在进行中。市场依然会朝着过去一直持续的“强者恒强”的规则演变。城区有限的土地会创造越来越高的价格，而城市周边的新区也会带动新的卫星城发展成为外围的高档社区。当经济形势持续好转，就业率慢慢改善，消费能力和意愿稳定及提高以后，房价依然会朝着它既定的脚步向前迈进，只是在现在的恢复期，希望看到88，89年的持续两位数字的增长就不现实了。

那么作为购房自住的购房者来说，寻找适合自己的房屋就要重要过房价的涨跌和回报率，关注的角度也要多放在位置，房屋周边的生活便利程度，学校的教育水平，社区的人口构成，环境及治安问题，以及房屋本身的内部外部条件。

对于投资者来说，政府的政策调整势必会影响到他们的策略和计划。准备25%，甚至准备35%的首付，将是未来进入投资房产的必要条件。如果投资的房产债务过高，那么就不要再举债购入新的房产，而应该减缓扩张速度，转而改善投资的现金流和负债率，让投资的房产能够多一些抵御未来市场波动风险的能力。