心急火燎的八月

“心急火燎”这两个字恰如其分地点出了八月多伦多房地产市场的现状。

七月八月暑假淡季，经历了七月的下跌，八月更加冷淡；从2000年到现在，十年之间，暑假从来对于地产行业来说，都是一个COOLING DOWN的期间。在2012年也不例外，市场上存货多了很多，销售慢了很多，市场上抢offer的情况也少了很多。

几家欢喜几家愁，这边厢，买家可以慢悠悠地比较来比较去，不单不需要抢OFFER,还有大把的时间可以慢慢和卖家拉锯战，谈价钱；这在火爆的三四五月和即将到来的金九银十，都是不可想象的。

但是，那边厢的高级公寓租房市场却是一房难求，租客争先恐后打破头地想要在地铁沿线或DOWNTOWN大学区附近租一个小小的单位，或是两室的楼。最近夕子带客人在BAY街上租房子，第一天出来的盘，下午就有7个OFFER,加上我的就有8个，结果可想而知；不仅房租飙上去，房东对于房客的要求也极其严格而苛刻。

在这里插播一下，我的上一篇文章《千万别慌-7月多伦多地产市场报告》引起了很多读者的关注和反馈；在这其中，有一部分的读者向我质疑，“为什么你说多伦多租房市场那么火爆，房价翻了几番？可是我家这条街却很平静，大把的空房，而且楼下有一大本厚厚的租房的房源信息，你是不是在蛊惑市场，迷惑我们广大无知受众呢？”

夕子在这里要特别特别再强调一次，多伦多的公寓楼分为两类：一类是APARTMENT，普通公寓；这类公寓是只租不卖，不可以买卖，隶属于某间公司；这些普通公寓条件一般来说都比较差，基本上都没有健身房和室内游泳池和PARTY ROOM等娱乐设施；大部分的普通公寓也是没有冷气的，生活条件相对差一些。另外一类是CONDO，也就是高级公寓。是可以自由买卖的，每一间都隶属于不同的房主。这些公寓条件都比较不错，基本上都有中央冷气、室内温水游泳池、健身房、桑拿房以及24小时保安等设施。

普通公寓楼有时候一租就是几十年，每年有国家规定的固定比例涨租金；住得越久，租金相对于外面的市场，越便宜。夕子从前住在普通公寓里的时候，隔壁的老太太一住就是38年，租金才400块；而同样的单位，夕子租的时候加上车位是980块。所以，普通公寓楼的租金基本上可以说是“不闻天下事”颇有些“世外桃源”的感觉。虽然近些年也有一些增幅，但是，相对于同样地段的CONDO,价格上还是有很大优势的。

所以呢，愤怒的读者朋友们，夕子文章中提到的租房市场以及各种只要是带“租”字眼的情况，都指的是高级公寓楼，可以买卖，有明确买卖价格成交数量数据的CONDO。

现在你明白了吧？

回到文章中，多伦多的出租市场，2012年的6月，7月和8月异常的火爆。在市中心高楼林立的地方，按道理说，租客应该可以有机会对待租的房子做挑选，比较之后再做决定，而今年完全不同，市场上挂牌出租的房子少之又少，刚有一个房源，第一天，第二天往往就有超过10个人来看房，快的第一天就会看到offer，而迟来一步的，就只有望洋兴叹。

夕子在7月份，遇到几个比较典型的租客，从滑铁卢等等周边学校毕业的毕业生，往往都是在多伦多已经谋得第一份工作，又比较愿意住在市中心，离上班的地方比较近的楼。他们的考虑是，自己能够养活自己，愿意在市中心享受都市生活，每天上下班之后还有不少时间可以和同事以及朋友小聚一下，或者可以参加某某学习班，或者健身，总之利用仅有的宝贵时间，做一些有意义的事情。

另外一些租客是大学的学生，包括多大，Ryerson大学，George Brown、Seneca、Centennial等等学校的学生。9月1号是新学期开始的时间，学生在市场上四处寻找适合自己的，离学校近的/安全的房子，这样在未来的8个月或者12个月里，都会有机会不需要每天那么费时费力为了去学校而煞费脑筋，也可以在最忙的期末，可以和同学在学校图书馆里做报告到凌晨，也不用担心没车回家了。

这样的典型性租客，在7月和8月成为多伦多市中心比较明显的租客。虽然说多伦多四处都在盖新楼，但是这些蜂拥而至的新生力量，却不依不挠地将所有存货消化殆尽。

举个例子，在多大附近有一个新楼，地址是832 Bay St，今年6月份刚刚交房。这栋楼楼高40几层，里面有差不多500个单位，但是自从6月交楼以来，就有不少投资客纷纷将自己的单位挂上MLS寻找租客。让他们预料不到的是，租客的需求远远超过可以出租的单位数量。从开始挂牌到8月28号，共租掉66个单位，其中1房1厅有35个（全部都不带车位），平均价格在1600到1900不等；2房1厅有23个，平均价格在2200到2800不等；3个卧房的有7个，平均价格在3000到4000不等。

上面提到的价格差别，主要在包不包括书房，有没有车位，楼层高低，朝西和房间大小等等因素。但是从平均范围来看，价格已经高的令人咂舌。不过房主不需要担心租客的负担能力，因为在8月底的时候，这个楼里面所有1750以下的房间全部被租掉了，最低价格的一间，是1780，仅仅是1室的小单位，没有车位!

那么单单举这一栋楼的例子，会不会有所偏颇？我们来看一看相邻不远的另外两个非常受欢迎的楼College Park，761 Bay St和763 Bay St。两栋楼从6月1号到今天，共租掉52间单位，其中有三个Bachelor，租金是1400以上；有34个1房1厅，租金从没有车位没有书房的1800，到有车位有书房的2100；12个2房1厅，租金从2500到3000不等；还有一个3房，租金是4300。

而今天可以选择的，就只有三个普通的单位，租金分别是2300,3100和3100一个月（还有一间12000一个月的大单位，我们不作为参考对象）。

可见，市中心的出租市场，已经出现了恐怖的无存货状态。试想一下如果832 Bay没有按时交房，这6月到8月的60几户人家就需要在其他的楼盘里寻找新的可能；而8月底，市场依然存货寥寥无几。

夕子认为，出租市场的火爆，主要是源于多伦多人口的增长。出租市场，是最简单的市场。人口增加，收入增加，就有大量的租客愿意付合理的租金，选择合适的地段。多伦多市中心人口的膨胀，在过去的10年中，一直在持续，而可预见的未来10年，多伦多市中心依然会是非常有吸引力的地方。不只是游客，还有作为金融中心，经济中心的Downtown，将会汇集最高密度的上班族群。这个族群分散在很多行业中，五花八门，于是不会由于某一个行业萎缩或者被打击，而出现集体性的大量失业。

还有一个原因，就是新移民的到来。新移民其实不止要算上有永久居留权的人，还要算上临时的，比如学生签证，工作签证等等。这些力量从20年前就没有停过，直到现在。移民作为加拿大，多伦多成长的根本基石，在未来的10年，20年间，都可以预见，不会萎缩。现阶段移民政策的调整，只不过把人群结构做出了变化，而整体人数并没有减少。并且，移民政策将会越来越倾向于留学生，希望吧在加拿大有学习，生活经验的留学生留下来。这批留学生普遍家境宽裕，有能力在买房的时候被父母拉一把，这就远远好过本地成长的小孩，需要经历漫长的原始积累的过程。

人口增长，移民源源不断，还有一个现象，是市中心不断兴建的各种大型写字楼，以及各种区域翻新计划。市中心在未来的几年内，将吸引一大批公司的总部迁移进来，这些公司将创造一大批市中心的就业机会，给房地产市场，尤其是租房市场火上浇一瓢油。拥挤的市中心，将成为“不适合居住”的地区，更加让愿意接受吵吵嚷嚷的都市生活的人群趋之若鹜。

从出租房火爆的现状，夕子可以很清晰地看到，在出租市场价格上涨到一定程度之后，投资者会发现投资市中心的楼盘有利可图，大批投资者将介入，推高房价，以契合租金的水平。简单来讲，一个单位可以租1800块，刨去管理费300块，地税250块，还有1250块，用4%的利息来算，可以折算成24万贷款。如果买家放35%的首付，房价就是37万，也就是说37万买的房，35%首付，每个月收租1800块，就可以收支相抵。一旦房价低于37万，买家就会入场。

租金不倒，房价不跌，这个道理浅显易懂，只是没有媒体来好好静下心来算一算。在市场出现冷静的时期，我们更加要关注这些细节的数据，从里面也许能看出些许端倪，给自己未来的判断作出帮助。