千万别慌

市场冷却，说中了大把的看跌派的心里去，他们纷纷奔走相告，欢呼雀跃，只是因为他们知道市场冷却之后，自己再入市，将会拿到一个好价钱，弥补自己那么长时间以来的等待。

而卖家也被这个氛围所干扰，挂牌的卖家往往看到周边已经高企的房价，经不住诱惑而出售自己的房子，但是在市场冷却下来以后，却又不敢向3月4月份那样期待抢offer，创造奇迹。于是就出现了，挂牌数量增多，但是价格就再无力上行。

7月份成交数量依然维持较高水平，价格就回落比较明显，成交量维持在7570间，平均价格在47万7，比最高点的51万6降低了4万。

但是我们再看看最应该被关注的存货和销售比，7月的存货并没有上升，维持在2万零三百间，比6月还略少。销售比率下降到37.3%
      
市场评论纷纷议论冷却的价格，会不会引发持续的下跌，会不会出现多伦多“公寓泡沫”的破灭？各种智库和专家学者开始发表自己并不需要负责任的预测，有说下跌8%到10%的，有说下跌25%的，有说没有泡沫的。而我们只需要简单的看看上面表格里的数据，2010年7月的比率是29.6%，往后一直到2011年的2月份，才基本算是恢复到40%以上，抢offer再度出现，价格也开始上升。但是在这个30%到40%比率的时期，我们看到的不过是冬天的季节性冷却，在11月到1月的销售空档期，挂牌数量也随之大幅减少，买家无心，卖家也无意，市场清淡并没有因为需求下降而压价出售，而卖家 纷纷等待来年开春，再卖个好价钱。

那么现在的挂牌数量，就可以明确地看出市场的端倪，从5月份市场挂牌数量超过2万间以后，就没有再大幅增加，这个数量甚至还不及2010年的7月份。而且从新挂牌的数量来看，也很明显地看到，5月6月7月这个数字分别是19177，16679，13888，新挂牌数量的大幅下降，给市场价格平稳提供了足够的支持。

其实市场冷却，与新贷款政策有关系，更加和季节变化有关系。多伦多市场5月到8月的冷却，已经持续了10多年，今年不例外，不能成为市场泡沫破灭的论调基础。当买家在经历了3,4,5月疯狂之后，就自己会安静下来，而今年大家最担心的贷款新政，却没能给市场提供再多的存货。新挂牌数量的下降，其实在最近的往后几个月，将可能再次显现出存货不足的问题，市场价格将会再次回到50万附近。

长期来看，夕子在之前的文章里提及的，对2011年和2012年市场存货不足导致的价格上涨太快表示担忧，现在终于看到了缓解的迹象。在2012年，平均价格维持在48到50万，将是非常好的一个结局，因为每年5.8%到5.9%的涨幅，2012年的位置就在这里。如果今年的最终平均价格上涨到50万以上，那么2013年的涨幅将被透支，持续两三年，就会吹出泡沫。但是现在的48到49万，将给2013年的上涨留够空间，不会出现短期的飙升。

市中心的Condo，也有类似的问题。在砖家一片看空声中，很多业主不愿再对未来押上希望，急于将手头的单位出售，但是他们没有见到另外一个现象，就是市中心的租客一房难求的现象。从4月5月开始，市中心租房开始出现大量的抢offer现象，很多一房一厅的单位，都需要在原价上每个月加50块才能租到，而新入市的租客，可以选择的单位往往只有一到两个，如果稍一犹豫，就被别人拿走。如果搜索待租的一室一厅，租客会发现，一般市场上有的单位，挂牌时间都不超过一个礼拜，一个礼拜还没有租掉的，要么是太脏，要么是价格太高，没有其他例外。

租房的房租上涨，成为了租客心头之痛，但是笑煞了房东们。现在市中心落成的新大厦，往往一开始有极多的单位出租，但是一两个月之后，租客发现剩下的就寥寥无几了，要么楼层不好，要么房型不好，要么价格太贵。一栋摩天大楼，很快就住满了。

租客的疯抢，就没有各种金融产品，利率首付什么的影响，这是最基础的刚性需求。这个需求，推高的租金，将最终把市中心的房价，尤其是比较豪华的公寓的房价推向高位。

所以，千万别慌。看房地产市场的走势，我们关心了新挂牌数量，和现在正在挂牌的数量，就摸住了市场的脉搏。在9月10月的小高潮里，我们可能再一次看到存货的缺失，价格会随之上涨，什么贷款新政，什么利率，只要市场缺货，就要抢offer，价格就会再次回到50万附近。