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奥兰多观房报告(三)WHEN? 现在是出手的时机吗?

奥兰多观房报告(三)WHEN? 现在是出手的时机吗?

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奥兰多观房报告(一)引子 
奥兰多观房报告(二)WHY? 为什么是奥兰多?

3, WHEN? 现在是出手的时机吗?

写了前两篇后,有网友劝我算一算,有人提出供求关系问题,说房子比人多;还有人怀疑一个光靠投资客支撑的市场。账当然是要算的,供求关系要研究,本地人和外来投资的关系也要分析。咱不是拍脑门瞎说,要靠数据说话。历史的经验值得注意,就从奥兰多过去 8 年的房地产市场数据算起。



( 奥兰多的公寓小区环境优美,乍看去谁能想到其背后的风云变幻?)

最可靠的数据是当地地产商会的报告,可以从 orlrealtor.com 查得。让我们简单回顾一下奥兰多 8 年里房价变化的历史,为了简单,就以每年 1 月售房的中间价为例,正好今年的 1 月刚刚过去,正是我在那的时候。

2003 $132,184
2004 $148,324
2005 $193,000
2006 $241,000
2007 $249,900
2008 $221,500
2009 $148,274
2010 $102,000
2011 $ 94,950

2003 年时的市场尚属正常。从 04 年开始,房价持续上升了三年。说上升都不准确,是暴涨。以年同期对比,涨得最快的是 2005 年 8 月(中间价 $245,000 ),比 04 年同期的 $182,000 增加了 34% 。最高价格是 2007 年 7 月的 $264,500 。与 2003 年 1 月的 $132,184 相比, 4 年半涨了正好一倍。此后次贷危机爆发,两房告急,房价逐渐下滑,在 2009 年跌回了五年前的水平,于是有投资客进场了。可是房价还继续下跌,先急后缓,终于在今年 1 月跌破了 10 万大关。

过去了的泡沫期场景我们无缘亲历,但当时就有耳闻。我们这次看房,习惯于先对比每房上一次的成交记录,这信息是公开的,以至不用经纪,自己在 Zillow 网站上就能轻易查到。如果是 condo ,高峰时( 2006 、 2007 年)的价钱,往往是现在卖价的三倍左右。一套 7 、 8 万元的 condo , 4 年以前肯定是 20 多万。如果是独立屋,则价钱差得少一点,下降了约一半,现在十二、三万的房子,当年也是 20 多万。也就是说 condo 的泡沫更大,房子稍微保值。经纪在带领我们看一个 2005 年建成的小区时,回忆起当年她自己参与抢购时,都以 20 多万买到一个为荣幸,至今她还有两个在出租。而我们只要七八万就可买到而且随便挑,不禁感叹市场的变幻莫测。


在我们看过的几十座房子里,起伏最大的是一个 condo ,两卧两厕, 2006 年建成, 2007 年售出的价钱是 28 万多,现在银行拥有,售价是 $74,900 ,跌幅约 74% 。更令我们惊奇的是,前房主的银行贷款,竟只比售价少 60 元,等于是 0% down payment ,风险和亏损完全由银行承担了。如此疯狂,焉能不败?

( 这就是那个 condo 的外景和内景。我的朋友 offer 了这个房子,却没有拿到。)

从 2007 年下半年开始,房价开始回落,销量减少,存货增加。在 2008 年最惨淡的时候,上市求售的数量超过 26000 座,每月却只售出几百单,存货量达到 30 多个月。这样,奥兰多售房的中间价在 2009 年一月跌回与 2004 年几乎完全一样的水平。这时,一些性急的投资者进场了,开始购买。我的一个朋友就是在那时参加了团购,花 7 万买了一个 condo 。谁知此后房价继续下滑,现在那 condo 还值 5 万多。

回顾历史之后,自然引出一个问题:房价还会不会继续下降?如果要出手,什么时候是有利时机?还是要用事实和数据来说话,且来分析现状。地产商会的报告指出如下要点。

2011 年 1 月整个奥兰多的销售数量比去年上升了 7.14% ( 1950 ),而中间价下降了 6.91% ( $94,950 )。所以会这么低,是因为非正常销售( bank owned 或 short sale )创纪录地占到了全部的 75.03% ,其价格低于正常销售,再加上低价 condo 占了大比例,所以造成历史最低。

除了已经 close 的销量上升外,已经签约等待易手的数量也上升了,现有 8777 座房子已经售出,但尚未过户。这里隐藏着未来几个月的销量。

地产商会主席说:奥兰多的房产市场得益于投资者,其证据就是大比例的现金买房,在一月里达到 58% 。投资者和国际买家趁低吸纳 bank owned 和 short sale 存货,帮助奥兰多的房产市场重返正常水平。

现在来看不少人关心的供求关系。 1 月里通过 MLS 在市场上待售的房屋是 14398 ,比上一个月减少了约 4% ,比一年前减少了 9.5% ,就是说售出的多于进场的。这个存量是泡沫破灭以来最低水平,销量和存量之比是 7.38 个月,去年同期是 8.74 个月。要知道 2008 年最差的时候,这数字曾超过 30 个月,那时才是有供无求。现在的供求关系,正在渐趋平衡。

在这一关系里, condo 和 house 的情况还不一样。现在独立屋的存量有 11616 ,只比一年前略微下降了 1% 。而 condo 存量只有 1629 ,比去年同期剧减 42% 。可见大量售出的是价廉、易租、易管理的公寓。公寓的销量比去年增加了 26% ,其中超过一半( 55% )是 50000 元以下,加上 60000 元以下的,就占了 condo 销量的近三分之二( 66% )。可见卖得快的是“白菜房”。

 

(公寓庭园一例。)

统计数字总是枯燥繁琐的,对现状我只好简单叙述。如果要再提炼要点,我想指出:中间价 $94950 和下降 6.91% 这两个数字非常值得注意。前者创了历史新低,几乎是第一次破 10 万大关(去年 7 月是 $99900 )。后者也是历史最低,以前四年的年降幅都是两位数,从百分之三十几到十几,今年一月是首次降到个位数。再加上存量最少,同一个月创了三项之最。这是不是说明,价格将逐渐稳定下来?我有那么幸运吗,只来了一次,就赶上了一个关键时刻?



(独立屋,并不是大树底下好乘凉。)

综上所述,就是三点:

1, 价格还在下降,创历史新低,但曲线趋于平缓。
2, 销量增加,存货减少,供求关系趋于平衡。特别是 condo 更为明显,而 house 还是供大于求。
3, 投资客涌入,支撑市场,买的主要是低端廉价公寓,多数是非正常买卖。

从以上历史和现状,已基本上可以说明现在可以出手买入。但是稍安勿躁,我还想指出另外两点,似乎也有关系。

4, 佛州是老人退休的圣地。而著名的 baby boomer 婴儿潮是从 1946 年开始,当年的婴儿今年 65 岁,正好开始退休。这一浪潮将持续十几年,这一批人数不止是美国的 7500 万人,还有加拿大和国际来客。他们要寻求退休居所,我看好佛州的未来。

5, 本地人自住买家的购房潮,将在 5 年以后来临。

关于最后一点需要多说几句。有人担心一个全靠投资客支撑的市场,不是个健全的市场,诚然是对的。但是本地人为什么不买?他们难道看不到现在房子的便宜?现在银行都有对自住买主的优惠,贷款多、保险好,以及上市前十五天只接受自住买家的 offer ,以保护他们不受投资者的竞争。但还是很少自住者来买,这是为什么?

我在实地了解以后,才明白,不是他们不想买,而是不能买。被银行止赎扫地出门的原房主们,信用已经破产,不能再贷款买房,要等 7 年以后才能恢复清白。 Short sale 虽未损信用,等半年就可买房,但他们没钱,否则抵押贷款的银行也不会答应他们。就是没有陷入上述两者的普通人,也多数正为自己的境况苦苦挣扎,难以再买。从最初的 foreclosure 潮起,现在已经过了两年,所以,大概从 5 年以后开始,本地买家会重返市场,那时奥兰多的房地产市场将逐渐回归正常,回到主人手中。

 

(一月的奥兰多,仍然花木扶疏。)

谁都想买在最低点,买完就一路回升。但是谁都不能预见历史,低点只能在事后才能看出。谁也不能保证不会再跌,要等也许就错失良机。但是现在,我们可以靠真实的数据作出评估,可以从以往和当前的事实分析出大致的走向。

通过以上评估,我觉得现在就应该出手了。

(未完待续)

以上都是忽悠,请勿据此行动,赚钱是你幸运,亏损我不负责。




 

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来源: 文学城-房崇
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