总算看到建筑木材与劳工成本大幅降价

总算看到建筑木材与劳工成本大幅降价

如山

（2023年1月17日，星期二）

疫情三年是我建筑20年经历中建筑进度最慢、成本最高的三年。

建筑成本中最大的Lumber由2019年到2021年高峰期长了三倍多，总建筑成本（不计算资金成本）增加 35% 到 40%。

也许不必抱怨建筑成本上升太快与太高，因为与此同时，从2021年初开始到2022年中联邦银行开始加息前，西雅图东区房价上升了70%到80%！当然经历过这半年多来联邦银行的连续加息，西雅图东区房价已经下跌20%左右。合理呀，市场嘛，上升太快的必然下跌快。我14年前的博文已经揭示过这一规律。

而刚刚获得的Lumber供应商quotes 与去年5月比降低了40%！劳工Quotes降低不多，但也有5% 到10% 的降幅。关键是材料供应与劳工的schedules 容易，不必浪费在等待时间上。

略数2021到2022 物质供应的等待时间：水泥1个月（正常期3天到4天）、Lumber 中的 trusses 3到5个月、Windows 6 个月到8个月、Garage doors 8 个月到10个月（full glass styles）、Appliances 8 个月到10个月……

现在施工的工期预计比2021 到2022年中缩短30% 到40% 的时间。

当地建筑行业中材料与劳工的降低当然也是市场力量的结果：当地房价降低、很多builder hold back projects、建筑需求减少导致材料与人工降低。但本人认为，通货膨胀与全球供应链导致价格还是不能回到疫情前的2019年。全球供应链因为部分国家战争（包括贸易战与去全球化）不会在一两年内改善。以后恐怕也不会回复到疫情前的那个成本，只是看长多少的问题。

而现在假如是现买地建筑，Resale在当地未必合算。因为当地的土地供应有限，假如需要建筑贷款的话财务成本升高了很多，最关键的还是房价跌。不是说就不可能赚钱，只是自己需要看自己找到的deal 如何和个人财务计划。

读者可能问：那你现在还在做开发与建筑吗？我的回答是肯定的，只是多与少的问题。不过近几年我都是在做我早年买入的便宜Projects。我的成本很低。并且建好后并不打算卖，只是hold 来出租。去年建成的三个新房本来的计划也是长期出租，不是卖。

我新建好的出租物业ROE很低，但ROI and Cash on Cash return 不低，估计比一般地主买入的出租房return 高。高的原因是这些长期项目我付出了10来年的持有成本：时间、精力（资金的机会成本也计算在成本中了），再加上建筑的时间精力投入。这个不是靠”狗屎运“，靠的是付出的长期努力与时间的回报。

有人说过，成就伟大需要两样东西：一是专注，二是时间。我修改一下应用：想成为有成地主需要两样东西：一是专注，二是时间。

最后照例声明一下：该博文意在分享本人建筑与投资的经历与观察，并非投资建议。

谢谢诸位的阅读和捧场。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）