再谈出租物业保护和回答相关提问

如山

（2010年5月2日）

在我贴出《出租物业中LLC和Landlord Insurance的保护功能与效果之探讨》之后，投坛上有不少跟贴，谢谢诸位的鼓励和捧场。

下面大家首先看到的是半月湾里的月亮和yantai的跟贴。他们两位都是咨询专业人士，而看起来答案不同。他们的回答都可以是对的，也都有可能不太准确。为什么呢？因为每一个人的具体情况都不同，每个人所关注的要点都可能不一样。因此，同一个问题，其专业人员的答案就完全有可能是相反。

其实作为一个出租房的业主，你就是老板。你就是需要听取各种意见，然后进行自己的分析判断并且最后作出决定的CEO。和处理生活上的其它事情一样，我们要锻炼、提高自己的分析和判断能力来做决定，而不是完全听一个专业人员的意见。我们常常听到别人说，这个总统（这个Boss或者这个头）没什么本事，全靠他（们）手下的谁谁谁做的，做得好功劳不是他的。我看这里就是一个误解。因为一个总统、Boss或者头目对同一个问题咨询意见时，可能会面对很多不同的“专家”的不同意见，意见常常可能是不同的，甚至是相反的。最后听从、选用哪一位的方案和意见，就是考验这个总统、Boss或者这个头目的能力了。他们选用了什么人、什么样的团队，都体现了他的能力。

出租房的业主虽然小，其道理是一样的。在买入卖出及处理相关业务时，你咨询律师、会计师、保险经纪、房地产经纪、贷款经纪等等，就应该綜合他们的相关意见，自己再思考、调查而作出自己的判断和决定。这些相关专业人员或者因为知识的局限、相关利益冲突、对你的个人具体Case没有很投入去想等等都可能令他们意见不全面甚至错误。我其实也时常碰到这样错误的“专业”意见。

至于财产保护，也有人提出S Corporation，Trust等等。S Corporation 有跟LLC同样的保护功能。但是，报税要求和税务效果就有分别了。至于Trust，请看我后面对问题的回答。选什么要搞清楚才好。财产保护是一个大题目，并非我想或者能够全面去讨论的。我前面的文章只是针对CND上网友提到LLC与 保险的相关话题来回答。同时，我主要想提醒朋友们Landlord policy的重要性。想说明使用这么简单的一个办法已经起到很大的保护作用。要是有“专业人员”向你推荐用LLC再加Trust，还有其它使用多重企业体的办法来保护，可能也没有错。就看你是否有这个必要搞这么复杂和花这些钱了。

因此，也有人说，你现在主要应该放在怎么赚钱而减少风险上。不错，正确使用Landlord policy不就是为减少风险而来的吗？可能有人错误地认为，我买入的出租物业，其最大风险不就是我放进去的钱吗？例如，你用一万块买入一个物业出租（有些地方还几千块就可以买一个House）。最大的损失就是这一万块没了，是吗？要是这样想就错了。假设一个租客在出租房里面引起问题，或者一个不相关的人从你出租房门口经过摔了一跤，向业主索赔10万。你要是没有保险，就要自己面对了。要是你输了官司的话，你个人名下有什么财产都可能被用来赔偿。那显然就不是那一万了。而Landlord policy是一个最简单，费用相对最少的保护措施。

下面对各位的提问，我将就我的能力、我的所知作答。

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半月湾里的月亮 于 10-04-25 12:24:24

就此问题我问过我的会计，他说：用个人名义较好

谢谢如山教导大家！因为本人名下物业较多，每一个都买了足够的保险，会计说，个人或公司拥有物业，在税务上没有太大区别，公司可能各种费用更多，个人名义，较单纯。5月过后，再和会计坐下细说，加上如山的见解。谢谢分享！！

yantai 于 10-04-25 13:16:37

我问我的律师和会计，说用LLC买好

律师讲，除了你和你老婆外，最好加上第三者，如你父母，只拥有1%的股份，更像一个实体

我的天 于 10-04-26 05:21:26

与租客签约的时候, 不是写了, 租客在房内发生的一切责任自负, 自己买各种保险吗?

与祖客签约的时候, 不是写了, 租客在房内发生的一切责任自负, 自己买各种保险吗?借出了事, 不能告房东的?

如山回应 我的天

不管你的合同写了什么，保险还是应该买的。防止万一有事故时出现纠分。因为有两个问题，假如租客什么保险都没有，出现大问题时就难说了；另外要是你的合同条款在你州有底触，那么打起官司来也会变成无效。

jjj7 于 10-04-26 08:49:47

I heard: A LLC can also do other business (manage a few rental houses) that can give tax advantage. You can do business with China and so all the expense for the trip to China can be tax deductable (even if no profit from the trip). Is that true?

如山回应jjj7

是的。其实任何一个LLC（公司，个人）都可以持有出租物业，不矛盾。公司的费用当然是deductible（包括没有利润）。但是，除了出租物业以外，要是总是loss，从来（比如说6年后）都没有过利润，就要小心IRS有疑问了。

拿不定主意 于 10-04-26 09:18:43

多谢好文！有问题问大师，请进

1. My rental policy only has $300K personal liability, no business liability. Are they the same thing?

2. What if I only buy a dwelling policy for my rental, and extend my liability in my primary house to this rental? Any issue you see with this if I also buy umbrella to cover all my houses?
   
   Thanks!

    

如山回应拿不定主意

1. 如果你已经告诉你的保险经纪你的是出租房，那么所买的就是landlord 保险了。liability保险名称也许不同。不过，你应该打电话向保险经纪再证实。

2. 不太清楚你的问题。要是你有Umbrella policy，就是连同你的车、自住房、出租房一块Cover了。

    

    

webby 于 10-04-26 11:06:05

Very good article! Two questions need to ask

1. When I tried to transfer my rental property to my S-corp, the insurance company told me that the existed landlord insurance policy needs to be re-written since the property becomes commercial. And the premium will go up a lot. Is there anyway to keep the premium not to jump while it is under LLC or S-corp?

2. Supposedly a rental property is under LLC or S-corp, can one buy a umbrella to cover his personal properties (residential home and cars) as well as his rental property?
   
   Thanks!

如山回应webby

1. 不清楚。应该与你当地的保险经纪讨论。可以试查多几家保险公司。
2. 可能不成。要问你当地的保险经纪。

风再起时2008 于 10-04-28 08:21:29

请问这个Landlord Insurance是附加险吗？

我已经按rental买了保险，刚才看保单，也没见到Landlord Insurance字样。我也额外买了umbrella险。请问这个Landlord Insurance是附加险要单独再买吗？还是另外一种基本险？

如山回应风再起时2008

你的已经是Landlord policy了，再加umbrella险，正确！保险单上是没有Landlord Insurance字样的。

由 Woodbox 于 10-04-25 16:33

如山，你好，

你的“出租物业中LLC和Landlord Insurance的保护功能与效果之探讨”这篇文章给我一个很好的指导。我第一个问题就是对于加拿大人个人持有的美国物业，如果1百万保险还Cover不住赔偿，那么美国的律师有办法或者说能够把我在加拿大的财产拿走去补偿损失吗？

第二问题是，我打算去Phoenix买房，打算买你推荐的SFH，准备请个管理公司管理出租的事宜，至少持有3-5年，然后再看具体情况决定下一步怎么走。我算了下如果有25%的Downpayment, 实现正现金流没问题。现在唯一的问题就是管理公司的问题。我自己能做的就是在鉴别管理公司的时候多费些功夫，其次就是买十年以内的房子。我知道你不太赞同异地投资房地产不过鉴于目前加拿大的房地产过于热，目前比较难找到合适的机会。你认为如果物业管理公司没选好会造成很大损失甚至投资失败吗？

谢谢你的帮助！

如山回应Woodbox

Woodbox好！

对你的第一个问题，理论上美国的律师有权去加拿大追讨你的欠款。但是在实践上恐怕没什么人愿意这么干，除非金额巨大而且知道你在加拿大的财产也很多。因为美加背景是两个国家。这里的法庭判决令不能在加拿大直接执行。而是要用这里的法庭胜诉令做基础到加拿大重新起诉你。

第二个问题，管理公司当然重要，但是不至于重要到只是因为这个因素就令你投资失败。注意你与他们的合同条款就是，要有取消合同的相关条款才对。

我还有一点不清楚，你说25%的Down payment，加拿大人在美国是怎么可以贷到款买房的？你知道什么例子吗？我也想了解一下。

至于我不太赞同异地投资房地产投资，别把如山的意见看得太重要。如山算老几？最多算“老如”：-）。说真的，也有异地地产投资做得很好的。但是应该做足功课，对你要投资的地方市场、目标物业等等了然于心。“兵无常势，水无常形”，任何人都应该根据具体情况（自己和环境）做出适合自己的决定。

祝你好运！

由 Woodbox 于 10-04-26 07:38

如山，

多谢你的回答和提醒。你的回答消除了我的最大的疑问。就象你说的注意合同取消条款，如果管理公司不好，可以换了它。那么由于它造成的损失是在可控制的范围内。

我具体还没去和美国的Lender联系，不过我看了Phoenix几个专做加拿大人生意的地产公司的网站和一个贷款公司的网站得知的。大概的内容是Lender要加拿大人提供加拿大的信用报告和雇佣证明，依据不同的Lender需要有20%-30%的Downpayment,然后利率有可能比美国人高一点（不过也可能一样，这取决于不同的Lender和不同的借款人的情况）。

再次感谢你！

由 无极 于 10-04-26 00:30

如山，你概括得很精彩。

如山或其他人能不能讲讲如何用Trust保护个人财产？

如山回应无极

信托（Trust）的最基本作用是避免遗产的复杂认证过程的金钱和时间的浪费。Trust又分Revocable trust（可撤销信托）和Irrevocable trust（不可撤销信托）。因为是“可撤销”，所以你一直保留有控制权。所以就被认定是你的财产。Revocable trust是无法起到财产保护作用的。要是你被别人告赢，就可以直接拿你Revocable trust的财产。Irrevocable trust可以起到财产保护的作用。但是请记住，一旦你将财产放到Irrevocable trust的名下，你就永久放弃了这部分财产的控制权。也就是等于你已经是送出去的东西，永远也不能再拿回来了。

由 孤山 于 10-04-26 00:53

如果LLC成立时是为其他非出租业务，而原来的业务已停止，现在是否可用同一LLC做出租业务用？

如山回应孤山：

当然可以。

声明  

财产保护牵涉到很多复杂的内容。本人既不是律师也不是会计师，更不是做保险的专业人员。本人的很多体会，包括以上对LLC和保险的观点，主要来自本人的部分实践，结合读书、观察、分析、思考、领悟和与行家的交流中綜合而得。目的是给有兴趣的朋友一点启示和交换意见。里面的分析和回答很可能有错误。请诸位读者咨询有关专业人员再作出决定。 

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）