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我做房地产“走麦城”的故事(2)-在美国经营房地产(十)

我做房地产“走麦城”的故事(2)-在美国经营房地产(十)

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我做房地产“走麦城”的故事(2)-在美国经营房地产

如山

20091220日) 

故事二

2004年某天的拍卖会,我在没人跟我竞投的情况下,以One dollar over买下一个有湖view 的独立屋。竞投价61万。这个房子有什么特别呢?为什么没人买而我又买? 

房子建在一个向下倾斜的坡上,有2个车的车库。但是,Driveway已经变形,旁边很深,车无法安全开进车库。原屋主是将车停在外面街道上。里面从一楼到二楼向湖一面有几个大面积的落地玻璃窗。但是玻璃都已经Fogged,也就是需要换。厨房和洗手间都显得过时,与该区该房价都不相符合。这个房子的原业主欠第一银行60多万,第二银行十几万,总共欠款70多万。Foreclosure 之前已经放在市场上,要价80万。超过半年没有Offer。我在它被发出Trustee sale note之后到Foreclosure之前已经用我的Agent钥匙进入过三次。所以对它了如指掌。我估计投入10万现金换玻璃、Upgrade厨房和洗手间、再修好Driveway后就可以卖出1百万。时间4个月到6个月,回报约32%。市场要是上升就是额外的收入了。因此没人bid的时候我就61万拿下了。

买下之后,完成Deed recording等手续,到法定我可以Possession时我前往敲门。前业主出来,穿戴斯文而且非常有礼貌。一上来就先道歉。说他知道今天是最后法定离开日子,但是由于他出差在外,家具等还没来得及搬好,请宽容他多一个星期。并且再三表示希望谅解和给他一点方便。我心想,给多一个星期总比我要走法律程序Eviction省事省钱。就连说没问题,一个星期后我再来,要是已经搬空就给我一个电话。一个星期后我没收到电话。再去敲门没人应。我找到以前Listed他的物业的Agent想打听一下他的动向和背景。我告诉这个Agent我在拍卖上买下了这个物业,准备装修后Flipping。也会让他Listing,因为他很熟悉该区。他很高兴,并且告诉我,他认为原屋主搬走一定没有麻烦,因为他在当地一个大公司做副总裁。他答应帮我联络他。几天过去,没有回应。Agent告诉我电话没人接,留言也不见回复,联络不上。我再到那个房子看,里面有动静,但是敲门没人出来。从窗口往里面看,以前看到的东西还是原来的样子摆放。我一想不对,不能再等,马上联络律师开始Eviction

又一个星期过去,在我的律师告状(Summons & ComplaintFile之前,我突然收到原业主的告票,共告3方:告原来贷款的银行不当拿物业拍卖,应该退回原状,业主继续欠该银行的款;告TrusteeForeclosure程序不对,因为原业主没有收到Foreclosure auction notice;告我的公司(因为所买物业在我公司名下)退回Title。一句话,就是要求取消该次拍卖,一切回复原状。我同时查了我这个物业的Title,上面已经显示有LIS Pendens。也就是说,我不能进这个屋子、不能做Refinance也不能买卖。我马上联络律师商量,看我有什么对策可用。这个律师是一个很有经验、专门做ForeclosureEviction,并且也常常做Trustee。所以他对这类案件非常熟悉。

我的代表律师开始联络Trustee公司和原来的贷款银行。律师回复我,现在看我的意见。假如我同意不要这个房子,银行同意将钱退回给我,取消这次拍卖。我问到底Trustee是不是做错。我在想,这是当地一个有几十年历史的最大的Trustee公司,他们每星期拍卖本County的物业占60%,怎么可能在程序上出错呢?。律师说,你就不用管它错不错了,哪一方(指Trustee和银行)都不想打官司。因为退回原状,他们没损失,要是原业主付清所有欠款,银行无所谓,只是继续持有Mortgage note。要是原业主不付清所有欠款,不过是重新再做一次拍卖程序。要是我坚持要这个房子,那么Trustee和银行都要应诉。想想这四方中我是最亏的了,61万的现金已经到了银行的手上,我不能用。但是房子的Title虽然在我名下(我的公司名下),我也用不了,卡在那里。然后我告诉律师,看哪个快,要是能够拿房子快,我要房子。假如拿房子困难,我要退回钱就成。现在看来恐怕是要钱回来最容易。我问他的意见。律师当然是做哪一种都无所谓,或者更希望我继续打官司要房子,这样这个案子有一段时间好拖,换句话说律师费应该可观。他的回答倒是客观,他说这是个聪明的想法,坚持拿房子可能要慢,多长时间不好说。拿钱应该快,因为要是你同意,就等于各方都同意。好吧,那就进入Settlement吧。 

但是,万万没想到,这个所有关系方都同意的方案,想起来挺简单的过程居然无限期地拖起来。原告与被告共4方,每一方的律师都要审查协议书来保障自己一方的利益。而每方的审查都要几个星期。每方改动一次再经过其它方审查就又是2个月以上。到了后来,已经没听到什么不同意见了,就等各方签字了。但是,一会被告知原告出差没回,一会说原告身体有问题在医院。再有就是原告方律师旅行,找不到等等。一开头我隔几天打一次电话问,后来几个星期打一次,以至一个月打一次,到最后我都不打去问,问了也没用。问一次,律师给我来一张账单,因为他要向另外三方询问进展。就这样,到最后Settle,我拿回钱,已经是一年半了。但是律师告诉我ForeclosureSettle的案件中,我的不算长。他经手最长的是4年。

我收回了61万加上律师费和一点利息。但是,我那时候现金投资的年回报是超过50%。就算61万的年回报50%吧,一年半的现金占用那就是损失约46万的机会成本。还不算我陪上的时间和精力这部分的机会成本。 

故事后记:物业Title转回给原业主以后几个月我又见Foreclosure notice。银行将所有相关费用加上去,开bid69万。不过我没有再跟踪它的结果。在三国四方的这场游戏中,读者应该很容易找出谁是最大的赢家,谁是最大的输家。

(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)

 

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来源: 文学城-如山
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