关于参加Foreclosure 拍卖的对话续-CND房地产线
关于参加Foreclosure 拍卖的对话续-CND房地产线
如山整理
（2009年10月8日）
评论与提问者：宝贝2009-10-07 17:37
如山：
再不容易的问题，你也有答案！ 非常感谢！
我担心的不是市场上升， 而是拍卖的inventory会不会随着房市的复苏和正常化而减少甚至没有？ 你所说的难做是不是就是这种情况呢？ 我们现在就是绝对不超过市场价80% 。 但是常常被outbid. 我想一是我们的估价倾向于保守（还没有适应市场上扬），还有一个原因是因为不少人愿意接受高于市价80% 的价格 -- 大概是走薄利多销的道路吧。 这第二种情况如果继续下去，加上货源减少的话，可能机会就会少很多了。
我们这里的低端房子还远远没有升到2002 年的水平。 但是高端房子却几乎还没有下于2003年的水平。
cashier's check怎么可能直接写trustee 的名字呢？ 我们不知道会拍到哪一栋（有时候去只是为了某一套， 但大多数时候都是有2-3 个选择， 能拍到到哪一套就买哪一套, 所以没有办法提前知道要开给哪个trustee），所以一般都是写去拍卖的人的名字，然后再由拍卖的人签字付给trustee. 是不是你们那里的做法是不同的？
关于规定每次加价不超过100 或者300的确是个很好的建议。 irs 的lien 120天自动解除当然好。但是这就意味着这120天内不好卖吧？ title 肯定过不了啊。 我们又不想hold. 有一个讨论过的方案是签一个文件，如果irs在120内要求redemption, 我们负责把lien 全部付清。 这样一般买家还是应该可以接受的吧？
很同意你说的“力不到不为财“。 只是我本来人就很懒惰，现在精力又有限，所以只希望找一些不需要太费劲的事情做。 比如在电脑前作research， 对我来说很容易。 但是开车去法院门口坐两三个小时，我就觉得是一个很大的心理负担，虽然偶尔的确是可以听到一些有用的信息，但是值不值得这种付出还是需要好好考虑的。 曾经做什么事情都希望方方面面做到最好，总希望利益最大化。 现在体会到杯满则溢的道理，所以觉得马马虎虎也可以了 -- 懒惰的人总能找到借口的。 呵呵
再次谢谢你的宝贵分享！
如山回应（回答）：
宝贝,
看来你已经是买Foreclosure的专家了。有些话不说完整点还不能打发你:-)。
Bid高的原因
高bidders有几种情况a)自己做部分或者全部装修；b）自己住；c）Hold for long term-出租；d）自己有低成本的装修队伍；e）装修费用估计过低或者市场价格估计过高；f）自己完全不知道怎么算，别人bid也跟着往上bid，就像我写的故事里面一样。特别是后两种人，在一个热的市场或者热的拍卖场最容易出现。看到bid很高的人你别惊讶。也许你会看见他们连续几个星期都是他们bid高。你只要注意观察一下，就知道在拍卖场总是新面孔居多。你要是做拍卖超过一年，你就会发现，开头bid得很高的人慢慢消失了。为什么？多数人做不下去。但是，在拍卖场上拿到房子，要是做Flipping，从买进到收回钱，一般都有4个月。所以，他们一般要半年左右才明白赚不了钱。但是在一个热的市场，会不断有新人加入，补充退出的旧人。这就是所谓“有人回乡归故里，有人连夜赶科场”。
Cashier's check的抬头（Payable to）
你说的完全正确，看来没法胡弄你:-P。这里让我介绍一下我的经历。几年前在我所在的County，只有大约30%的Trustee接受Cashier's check的抬头给个人，然后假如谁胜出，就由Bidders背书（Endorse）给该Trustee。后来经过我们不停向那些只接受Trustee反映要求，终于在几年前2个在当地最大的Trustees也改变为接受这种方便办法。因为这样也是帮助他们容易卖出物业。但是，现在依然有约占20% Foreclosure property sale的Trustees只接受Cashier's check的抬头直接开给他们。而这20%很多是只出现一次或者很少见的。因为任何一个律师都可能做Trustee。
在“城”的投资理财论坛里面，有人提到他的方法，我Copy于下面给你参考：
来源: dcfirer 于 09-10-07 09:13:17
I have my partner attend the auction on my behelf
The cashier check is issued under my name. Also have the power of attorney letter signed so that he can put the deal in my name. On the no-winning day, he can even put the cashier check back to my bank acct.
I only go out to see the houses on the weekend and set up the price limit. Time well spent so far.
他这个办法我没做过，也不知道有谁做过。我想，那个授权书是授权参加bid的人代替他Endorse Cashier's check。放谁的名字在Title是不需要授权的。但是这种办法是否可以被接受，是由每个Trustee自己决定的。所以你要是想用这个方法，最好先问过Trustees是否接受。
有IRS Lien的物业的转让
你说的签担保书给买家的办法我想大多数情况下是行不通的。因为买家要贷款的话，title和Lender不会通过。另外，就算是不需要贷款的买主，谁敢信你这份担保书呢？唯一可行的是，用Quit Claim Deed低价转卖给同样明白这些风险的投资（投机）者。我就做过这种转手赚很少的。
再说亲自到拍卖场
到拍卖场对我来说还不仅仅是想有机会知道一些自己要买的物业情况，还是一个很好的与行家交流做法和市场信息的机会。我开始时的贷款broker、保险、装修、律师等等相关专业人员都是从那里得到的。这些专业人员都有行家使用过、检验过并证实是“价廉物美”的。而且所交换的市场动态比别的任何资料来源的都更加真实和详细。这里有一个经验，老美很乐意交谈和告诉你他们所知道的，而亚裔人大多不愿意交流。我常常是没有要拍卖的目标物业也到那里溜达溜达。目的就是交流一下信息。当然，也时常是因为无聊，要找人说说话，就像现在上网一样:-)。
评论与提问者: dcfirer 于 09-10-09 10:52:45
赞同如山提到的“到拍卖场对我来说还不仅仅是想有机会知道一些自己要买的物业情况，还是一个很好的与行家交流做法和市场信息的机会。”我有时间的时候很愿意到拍卖现场。 目的是和拍卖师和常客们混熟。
拍卖师
我们这里共四大拍卖行， 所以有四个固定的拍卖师各效其主。开始的时候，他们都要看我的Cashier Check 才会让我参加， 到后来点个头就行了。 再后来和其中一家讲好用我的合伙人替我参加。 开power of attorney letter就是那个拍卖师给我出的主意。用这个方式买了一次后，其他的也认同了。 如山提醒的对，“最好先问过Trustees是否接受。”
常客们
每个常客都有其侧重点。有时一个合适的地点价格出来，就能估计到哪几个常客会出价。 我有意识地和他们聊我对房子的看法。 他们都会补充甚至提供一些内幕。 比如有次有个SFH起价低于我预期3-5万。刚一竞拍就觉得有个家伙示意我不要。后来他告诉我那个房子是小区里仅有的几家没有Public Water 之一。 悬。我的功课没做到家。
另一次有个常客提前和我讲，他估计有个房子我会志在必得。我们商定一个价格，在此之下如果只有我们俩个竞拍的话就合伙做这一单，以免让银行坐收渔利。注意的是，这是个心照不宣的，但民举官究时有作弊嫌疑的做法。列在这里是为了强调和常客们搞关系的好处。惭愧ing。
如山回应（回答）：
很好的介绍，谢谢。最后一点请读者小心使用，注意违法与否的区别：竞投者预先商定竞投价格是违法。但是合伙一块竞投不违法、其中的竞投者临时退出不投不违法:-)。