什么时候和什么地方的房产最值得买入？

什么时候和什么地方的房产最值得买入？

如山

（2009年7月31日）

A.自住房

根据以上分析，全美总体而言，最佳买入时段为一年后的一年之内 ( 房产在最低价格，利息也维持在低位 ) 。你可能会问，你不是说还有 5 年房地产才走出萧条期吗？请别忘记，我认为一年之后价格可能没升，但是利息升了的话所买的房子的每月成本就上升了。你就没拿到低利率的优势了。

但是，全美各地情况是不同的。就算是同一个州，一些地方之间也差别很大。既然我以为 2000 年的价格是底部，当地特殊因素（如行业性萧条）除外，任何一个地方的房地产价格跌低于 2000 年的价格，我认为都是过度 correction ，买入都没有风险。反过来说并非成立：是否不跌到 2000 年的水平买入就不合适？不是。我不知道你当地的经济状况、人口流动状况等等。我只说低于 2000 年不怕买入，高于 2000 年价格的我觉得不好说。

概括而言，没什么风险的自住房买入条件：1） 房产价格跌低于 2000 年的价格；2） 周围不是没什么人住的“鬼城”，或者充满 Foreclosure 房和出租房（周围出租房不超过 5% ）；

B. 投资房与投资风险

对于投资房，除了以上条件1） 和2） 以外，还应该看租金回报。

根据网友从全美东西南北中不同地方来的消息，有些地方买入的房子 Cap rate 已经达到 15% 至 20% 。这样的回报假如已经考虑了空置率和人口流动的趋势因素在内的话，我也看不出有什么投资风险。就算空置率上升或者租金降低等因素导致 Cap rate 降下来，也还有很大的空间。请特别留意：1） 租金是现在的价并且能够调查证实而不是历史上或者单是 Agent 说的数字；2) 不是一个出租房超过 30% 或者遍布 Foreclosure 房 的地方。

我认为根据个人的情况做一定的风险准备是应该，也是必要的。比如说相信房地产有 5 年的困难时期，就做足够的现金准备是一种安全的策略。但是对于一些太不可预测或者太大的风险程度，我不认为需要担心太多。比如有文章说加州将要垮掉。要是这个也担心的话，我真还不知道哪里是安全的。我读过文章说，波士顿外面的北大西洋会有一次 300 年一遇的海底火山爆发，高达 300 多米的海浪会将附近几个州都淹没；加州有百年一遇的大地震，整个加州都将夷为平地；西雅图附近的西太平洋有 200 百年一遇的巨大海啸，将会淹没附近几个州；黄石公园里有强大的火山可能要喷发，喷出的石灰高度达几百英哩，可以绕地球几周，附近几个州将被覆盖，无一生物能生存；中部平原地区有龙卷风；剩下干燥闷热的丘陵地带相当比较安全，那里每年有长时间的免费桑拿，不过好像没什么人愿意为了这个而搬去那里。

“条条大路通罗马”。没有一定之规。每个投资者都应该根据当时、当地的情况作出决策。虽然我们不应该什么都“用胜败论英雄”，但是在赚钱方面而言，说到底最终赚到好钱的就是好方法。

以上我个人看法，不一定正确。请读者不要照抄照套。

告读者：该文写和贴于2009年7月31日，现在（2011年12月17日）根据内容分开题目，没有修改内容。对错都留下做为记录。修改题目一个原因是跟内容更扣题，另外我自己也更加容易去找：-）

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

—————————————————————————————————————

参考：我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（ 1 ）

http://blog.wenxuecity.com/myblog.php?blogID=43626

注：我已经加贴了两张图在 (1) 。有兴趣的读者请到我的博客上看。