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Short Sale过程与案例2分析(4)-房地产交易中应注意的地方

Short Sale过程与案例2分析(4)-房地产交易中应注意的地方

博客

Short Sale过程与案例2分析(4)-买家在房产交易中应注意的地方

在美国经营房地产的体会之体会之七 

如山

200971日)

12 2nd Lender, Listing agent和买家关于另外付的钱的关键点回放和分析

现在让我们回放整个过程中关于Listing agent要买家另外付给2nd Lender钱的有关活动。从而分析Agent的动机和猫腻的可能性。

Agent在一开始就告诉买家签买卖合同为50万,另外签3万的补充协议(Addendum)。这个做法的目的显然就是不让1st lender知道有另外的3万交易,因为1st & 2nd Lender 是要看HUD1和买卖合同的。并通常在Approved letter里规定Agent 的佣金不能超过一个数(通常不会超过6%)。从一开头Agent认为买家同意总共付53万买这个房子。但是,临到Closing前两天,作为买家听到别人说不需要给这么多,同时又怀疑这多出来的3万是Agent要的,就很不舒服。开始谈判这3万。作为Agent,他想,你这家伙就有意要坑我,早不说到现在我什么搞好了,还差2Closing才来说。因为要再跟2nd Lender说不知道他们同意不同意,也不知道来不来得及(因为1st已经安排好Closing)。所以Agent的愤怒完全可以理解。但是Agent也气短,跟2nd的交易虽然不犯法,但怎么说毕竟隐瞒了1st,不敢大声说。而且,要是不Closing,难道就让他泡汤白忙活一场吗?唯有再向2nd Lender再努力,看看那压多少是多少,不用我从佣金中补是上上策。要是不成,从我的commission中补一些也总比从头来强。最后,买家获得了只增加1万就可以成交的答复。这到底是2nd Lender全部减下来,还是Agent也贴进去一些,就不得而知。

Closing的当天,买家又听朋友说,要是那Agent说这增加的1万另外给,又叫要保密,那1.我会不会是在做犯法事;2.我要是不给,是不是也可以Closing?因为既然2nd lender都批准了,他也不能反悔吧。我告诉他,我认为这增加的一万不是违法,我前面已经说过。万一就算有麻烦,也不是你的责任,你多花钱就变成受害人。另外,不给这一万,不清楚你能不能成交。因为2nd会确认你的钱(或任何其它方的钱)到了Escrow才会最后签release。他们之间怎么想,怎么互动我就不清楚了。

我不敢鼓励你们用这种策略(这个例子里的买家也不是有意采取这种策略,而是基于怀疑Agent3万有猫腻)。但是,显然在这种状况下,是很容易有机会压下来价格的(看前面的分析)。就看你对于买到这个房子的渴望程度。

其实,在谈判或者敌对双方的最后互相争夺战中,往往是那位不怕输的赢所谓“窄路相逢勇者胜”是也。(怎么可以做到?后面再分析

13 买家做Short Sale或正常房地产交易中应该注意什么

购买房地产无论是对自住的人还是投资的人来说都是一笔不少的钱,都值得谨慎处理。我发现很多人还是带着从亚洲来的观念,以为一切靠熟人。要是熟悉的,一个“信”字就成了。我认为,首先要从法律观念去保护自己。另外,有些人看中一间房子就以“恋”上了,这不是一个好买房办法。以下是我能想到的要点: 

  1. 所有要签的文件都必须读一遍,尤其是有关日期、金额等。对于一个在法律上有约束力的合同,有些是口头的也能成立。但是对于房地产的转让(Transaction)中,法律规定任何口头的都不算,必须是书写的才有效,这是covered byStatute of  Frauds”(全美所有的州都一样)。在这个案例中,假如Agent口头说佣金是5%,可是写在paper上是6%,那就是6%。这个佣金反应在HUD1上,一开头就给你一个Estimate,再加上Addendum上面也有。你不看,不问,就照签。那怨谁呢?其实HUD1上面披露的数字非常清楚,有多少钱进(从买家和买家的Lender),都到了哪里。再加上Addendum标明另外的3万(或者1万)付给2nd Lender.1st 2nd Lenderapproved letter都列明总价多少,Agent佣金不能超过多少(当然,这个例子里的1st2nd的总价不同)。这些文件从一开始就提供给买家。你要是仔细看,从开头就知道什么有疑问,什么没有疑问。不过,有些人看数字可能很容易confused。但是,这并不是一个复杂的表(HUD1),有小学一年级的加减能力就应该能看懂。其实,大多数情况下,要保护自己还得靠自己。有些人出事以后容易算到别人头上,“我被骗了”。但仔细分析是别人没骗你,谁叫你什么都不看就签。

  2. 所有签的文件都要拿一份副本。正规来说,Agent也好,Escrow也好,在你签完文件时,应该马上给你一个副本。但有些人可能也不是那么遵守规矩。但是你问,他们必须给你,不然他们就是违规或者违法(看州法)。在这个案例中,你签字的时候可能匆匆忙忙没仔细读。但是,你要是有个副本,回来以后慢慢读,发现问题也好及时解决。有些人就是好像觉得没什么用,甚至不好意思去问,避免显得自己不信任别人,特别是熟人做Agent或者其它服务的。这完全是一种从亚洲不发达地方带来的一种思维。有一位朋友,在签完了Closing以后,Escrow没给他HUD1。我告诉他,马上向他们要,因为一来你要是发现有不对的地方(例如某项收多了),马上跟Escrow联络,可能也来得及纠正;另外,你的年度报税也要用。我向他再三强调拿文件副本(特别是HUD1)的重要性,但是我听起来他的口气就是,签都签了,过去了,还要那玩意有什么用?也好像总不好意思去问他们要。他是一个很善良的人,但是在与Agent打交道中,Agent通常是Hard negotiator,而他这种人就变成Soft negotiator(这是谈判理论,你从字面上理解就成),是很容易吃亏的。我实在不忍心看着这样,我告诉他要是他看不太懂,可以马上E过来给我帮他看。但问过两次以后,我就不再问了(不想被别人误会:我都不在乎,你干吗那么大兴趣看?而且这也是隐私)。最后他到底拿回了没有,不得而知。因为我跟他毕竟没熟到那个程度。

  3. 用好Contingency条款。虽然我前面说过,作为买家是很容易退出买卖而不必担心定金被没收(是指定金还在Escrow手上,不包括你已经签release form 并且卖家已经将定金拿去的状况), 但是合同中的Inspection contingency Financial contingency都可以给买家很大的回旋余地。特别是正常买卖中,标准的MLSInspection contingency给你可以来回再向卖方讨价还价的余地。作为买家,你可以利用这个条款尽量向卖方压价,因为这时候就算卖方不肯再减或者补太多,你也只要接受对方不让步的条款,这个合同就照样继续生效(悄悄话:这也是一个Agent不愿意告诉你们的一个对买方非常好用的条款。)。在Short sale或者 REO中,Closing date等就按正常的时间设定(例如1个半月左右)。因为尽管Lender的审批时间更长,但他们不会因为你的合同过期就停止他们的审批程序。这就从另一方面给你机会不必就等这一个。往往是有效期已经过去,但Lender也会回头问你还要不要。

  4. 少放定金。我不清楚别的州有规定最少金额没有,反正我们这里是没有。我通常是放1千到3千(就算是60万到70万的物业我最多只放3千)。作为卖家,我在不在乎买家放多少定金。因为一来卖出房子是主要目的,而不是靠等买家犯错来赚钱。二来就算买家不按合同,最后也不要,我还是要退还定金给他们而不会选择打官司来拿这笔定金。万一发生什么争议,少放定金,也不会觉得不太舒服。

  5. 钱只付EscrowTitle。最后的成交是在Escrow(或Title 公司,或者律师)。这是最正规和合法的交易,对你的钱有人负责。绝对不要接受开给Agent或什么个人。

  6. 不要跟房子谈恋爱。先声明,这不是我发明的说法。很多写书的房地产专家都提到这一点。很多人在看房子时,突然发现有一个很适合自己的。这时,就像“众里寻她千百度”的男女们,突然眼睛一亮,就是那位啦!越看越喜欢,这也好,那也不错,就算是缺点毛病也变成是“特点”。开始Make offer,原来想着对方一定减到某个数字就买。但一旦进入角色,越看越适合,越看越可爱,最后也不管什么条件都买了。另外一种情况就是,当最后卖家跟自己预先想的条件谈不拢而放下来。转而开始看别的房子。不久,发现有合适自己,而且价格更好的。这时回头再看原来Made offer的房子,就这也不好,那也不好了。就像一对恋人,一开始走到一块时,看对方每样都好。一旦有矛盾然后分开,再回头看时,原来比他/她好的人还有很多。万枫写的“疑人偷斧现象”在这里也正好适用。给你们说一个最近发生的例子。一位从外州搬来的朋友,我介绍一位经纪带他们去看房。最后看中一间,要价79.9万,他们made offer 70万。然后叫我去帮他们看看。我告诉他们在73万以下算不错,要是高于这个价格就别买,去看别的。他们来来回回议价,但没有告诉我。最后来电话问我意见,说是他们offer的价已经上到75万,但对方就是坚持77万不再降,他们倾向买了算了,因为觉得实在是喜欢,问我怎么看。我告诉他们我已经说过不应该付超过73万。但实在喜欢这就不好说了。不过,我建议他们放几天,这放出来的价都市场价,应该没人跟你抢。然后我建议他们还是看看别的。他们总觉得就那个是最好的了。我实在忍不住,就根据他们喜欢的房和区,找出来两个既相近,又估计有机会减价的。一个要价83万,一个要价82万(他们原来只看80万以下)。然后通知他们,也通知Agent带他们去看。他们看了,都很喜欢。我建议他们两个都offer 70万。来来回回,最后有一个73.5万达成Agreement。又叫我去看,跟他们原来看中的很相似,但是从建筑年份、面积到Upgrade程度都比原来看中的好得多。说实在,最后这个房子,我认为就算再加3万我也要这个而不要原来那个。我的朋友也非常高兴,说是好在我逼他们多看2间。

    这就回到我前面说的策略:“在谈判或者敌对双方的最后互相争夺战中,往往是那位不怕输的赢”。在房地产买卖价格拉据战的最后阶段,怎么可以做到不怕输呢?你手上有多于一个(越多越好)做准备,你就不怕失掉这一个你往往就赢了。

Short SaleREOPre-foreclosureShort SalePre-foreclosure状态中的一种,Pre-foreclosure不等于就是Short Sale)与Foreclosure,买那一种好?前面大家已经看到,Short Sale麻烦而且不确定性很高。我是一直主张买REO比买Short Sale好。“好”是指简单,又可以直接跟银行议价(见我的“体会之一”)。但是,每个地区情况都可能不同。孙子兵法说,“兵无常势,水无常形”。你要看你当地的情况而定。比如说Short Sale房就比REO多很多,而且Short Sale房开价就比REO低很多,那你就应该多看点Short Sale了。总之,要看情况而定,不可什么都照套。

(全文完)

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附:1. Foreclose  Short Sale 中各Lender 的利 益影响与互动 

-在美国经营房地产的体会之五 

http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=24581

        2Short Sale过程与案例2分析(1-在美国经营房地产的体会之七

             http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=34815

3.      Short Sale过程与案例2分析(2-在美国经营房地产的体会之七

http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=37860

4.      Short Sale过程与案例2分析(3-Escrow Agent-经营房地产的体会之七

http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=40459

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来源: 文学城-如山
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