说说中国的楼市

中国楼市崩溃论天天有人喊，但它就是不崩，是什么原因？

原因非常简单：因为喊中国楼市崩盘的人从来没有进入过中国的楼市，所以必然导致坐井观天。

中国楼市有几个特点你们一定要记住：

1、楼市具备居住和投资的双重属性。当然这个是所有楼市的共性，但在中国的情况有点特殊。在中国，绝大多数持有两套以上房产的人士都是用现金买的房，又不用交地税，所以持有房屋的成本接近于0，而且出租一个月还有几千块的租金收入，他们为啥会把0成本的房子以崩溃价卖给你啊？

中国楼市如果出现大跌甚至崩盘只可能是在一种情况下：中国政府开征高额地税。目前看，阻力重重。在中国，科处级以上干部，谁手里还没有几套房啊？你们以为他们是贪污受贿买来的？不是！因为在中国好一点的单位都有住房公积金，夫妻双方工作几年就能积累几十万，而在2015年之前，以武汉这种城市为例，市中心的很多楼盘也就1万块一平米，时间越早越便宜。所以大多数人在住房公积金积累到一定数额之后就会拿出来买套房放着。政府会不会强推地税？不好说，反正目前看，阻力重重。

2、城市化会导致城市中心的房屋变成稀缺资源。自从中国取消农业税以后，彻底解放了中国农民，使他们中的大多数人可以脱离传统的耕种劳作，走进城市从事其他行业，比如制造业、服务业。原因也很简单：因为他们持有农地的成本也为0。在取消农业税这个问题上，对中共和温家宝三呼万岁也不为过。

走入城市的农民们如果需要在城市扎根，生儿育女，他们就是城市里楼市的潜在购买者，而且这个群体的数量是惊人的。问自己这样一个问题：有多少人愿意上班挤2个小时的公车地铁？但是中心城区的容量就那么大，你想进去，不多付出一点可能吗？已经进去的，人家凭啥要把自己手里的房子以崩溃价卖给你啊？

3、楼市上涨只需要市场中0.5%的人推动。举个实例，朋友手里的一个学区房，2018年年头卖了550万，但是交房日期订在11月。到11月的时候同样户型和面积的房子已经涨到了650万左右。其实市场上就2套以这个价挂着。后来朋友跟买家谈，买家又给补了30万办了过户。等2019年再看，同一栋楼楼层稍好的挂出来已经到了800万。但是其实18、19这两年该小区只有10几套房子成交。

举这个实例你就应该明白：卖家的挂价是参照前期成交价格加成而不是减成的。比如前期成交580万，下一个卖家一定会挂600万试试看能不能利益最大化，如果他的房子很快又卖掉了，再下一个一定会挂620万甚至650万，就这样，该地区的房价就被这0.5%的需求推上去了。

因此，中国房市崩溃的前提是连这0.5%的需求都没有了，你信吗？所以稳中有降可能，但是崩溃不可能，因为城市里的刚需在那里，一直默默地观望着。

4、楼市的涨跌完全取决于政府调控。政府又是根据经济数据来调整政策的。以苏州为例，由于近几年上涨太猛，政府先出限价政策，规定新盘价格不允许超过4万一平米，紧接着出台史上最严的限制交易政策：买房后5年不得交易，学区房名额使用后9年内不得再使用等相关政策，才把房市上涨的势头遏制住。如果房市下跌影响了经济数据，这些政策不可以随时取消吗？

5、银行对房贷控制极其严格。除了首套房可以贷款7成，中国居民买第二套房最大贷款只有2成。08年美国房市崩盘原因是次贷危机，0首付，就靠几张收入租金证明你可以无限制的投资房产，这样的楼市才具备崩盘的前提，这跟中国的情况有本质上的区别。