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买房, 被逼到了绝境(长文, 慎入)

买房, 被逼到了绝境(长文, 慎入)# Living

o*c2012-10-28 07:10

1 楼

在Texas,一直是J1签证,本来以为拿不到贷款,无意中咨询BOA,居然拿到了pre-approval
letter. 于是8月底签了一个有轻微地基问题的房子,1963年建造的. seller本身也是
agent,是个职业投资者. 因为房价便宜, 所以我答应,自己出钱修地基. 随之噩梦便来
了.
签约之后,我一直坚持询问不同的loan officer, 了解了不少东西. 后来才知道BOA的
letter根本不靠谱, 而且BOA通常会拖很长时间才能close. 于是赶紧转问华人loan
officer,其中一个说做成的可能性在95%以上. agent跟loan officer通了电话, 建议我
做下去,结果拖了很长时间之后, 对方加了很多苛刻的条件(比如,要保证房子不含石棉)
, 这个我当然做不到. 于是无奈之下, 最后找到了BBVA银行.
本来打算10月18日close的, seller比较着急, 于是和我的agent谈了谈. 我的agent口
头通知我说, 我们把合同续道10月30日, 如果到时候贷款还是批不了, seller可以把房
子租给我们,每月1500元,直到我们能close为止(也就是lease and buy). 我觉得非常
reasonable, 于是答应了. 前两个礼拜催着我的agent赶快准备租约和新合同, agent总
是不急, 上个礼拜我又催了一次, agent还是不急. 无奈之下, 知道自己写了email, 同
时发给seller和agent, 商量安排交钥匙. 结果突然第二天, 我的agent打电话给我说,
他们之前沟通有问题, 人家seller根本就不打算把房子租给我, 每个月1500元,只是
cover他持有房子的成本. 我也不知道, 为什么这么重要的事情, 我们agent居然没有和
seller的协议,就敢通知我们准备搬进去.
现在马上到了10月30日,seller愈发强硬, 要求除了每天给他50块钱之外, 11月30日之
前必须close. 这样, 我们被迫得赶快修好地基, 交给银行验收, 并且保证银行必须得
很快批准才行. 更让我心寒的是, 我的agent除了催促我按照seller提出的条件照做之
外, 没有任何保护我们的措施--当然了, 由于他的失误,实际上他也没有能力保护我们
什么.人家seller除了开条件之外, 根本不接他的电话.
被逼无奈, 刚才只好答应了seller的条件, 还不知道人家愿不愿意签. 现在的形势, 真
让我悲哀, 居然好像自己的agent和seller合伙push我, 而我就像案板上的肉, 任人宰
割啊.
最坏的情况, 我损失ernest money, 或者凑足cash, 很快close(但是25万的房子, 拿
cash买, 一方面很是勉为其难, 另一方面, 实在不值).
教训 (虽然都是浅显的道理, 但是到了自己身上, 的确是切肤之痛啊.):
1) 一定要找一个专业的agent, 任何通知和变动, 一定落实到书面
2) 如果卖方是职业投资者, 千万当心, 尽量避开, 这些家伙,真的心狠手辣,而且手腕
高明
3)对于地基问题的房子, 就算便宜, 在自己没有把握很快close的情况下, 尽量不要买.
4) 就算有agent, 也不能完全依赖他们, 自己一定要多多积累点东西
我到美国不算很长时间, 有很多东西都是在这一两个月的过程中慢慢学到的. 希望用自
己的教训能让买房者避免不必要的损失.

d*e2012-10-28 07:10

2 楼

一个最最基本的问题，你买房的合同没有任何contigency？
我觉得，无论来美国多久，卖房这么大的事儿，之前找本书来读读，是最起码的吧。如
果连这点功课都不肯做，上当受骗怨谁？

s*02012-10-28 07:10

3 楼

怎么发现地基有问题的？发现就应该退出吧。。。

b*22012-10-28 07:10

4 楼

您所说的这些问, 是agent都很清楚.还是那句话, 找一个在意您review的agent,

o*p2012-10-28 07:10

5 楼

应该找个靠铺的agent.

approval
棉)

【在 o********c 的大作中提到】

: 在Texas,一直是J1签证,本来以为拿不到贷款,无意中咨询BOA,居然拿到了pre-approval
: letter. 于是8月底签了一个有轻微地基问题的房子,1963年建造的. seller本身也是
: agent,是个职业投资者. 因为房价便宜, 所以我答应,自己出钱修地基. 随之噩梦便来
: 了.
: 签约之后,我一直坚持询问不同的loan officer, 了解了不少东西. 后来才知道BOA的
: letter根本不靠谱, 而且BOA通常会拖很长时间才能close. 于是赶紧转问华人loan
: officer,其中一个说做成的可能性在95%以上. agent跟loan officer通了电话, 建议我
: 做下去,结果拖了很长时间之后, 对方加了很多苛刻的条件(比如,要保证房子不含石棉)
: , 这个我当然做不到. 于是无奈之下, 最后找到了BBVA银行.
: 本来打算10月18日close的, seller比较着急, 于是和我的agent谈了谈. 我的agent口

l*e2012-10-28 07:10

6 楼

楼主没有说没有任何contigency吧？只要有finance contigency一条就可以以贷不到款
一条退出，并取回earnet money。
另外这位buyer agent下次绝不能再用

【在 d*e 的大作中提到】

: 一个最最基本的问题，你买房的合同没有任何contigency？
: 我觉得，无论来美国多久，卖房这么大的事儿，之前找本书来读读，是最起码的吧。如
: 果连这点功课都不肯做，上当受骗怨谁？

p*y2012-10-28 07:10

7 楼

为什么都是你agent说，你自己买房子，不知道合同签成什么样的? 我买房子的时候
agent(买房还是卖方)说的话都不算的，律师说的才算。哪能买房被agent骑着走的。
另外contract签了还没close的时候主动权都在你手上，想不买让律师找个理由就行了
，贷款fail掉不要太容易。这种时候是你欺负seller的时候，怎么饭反过来了?

【在 l******e 的大作中提到】

: 楼主没有说没有任何contigency吧？只要有finance contigency一条就可以以贷不到款
: 一条退出，并取回earnet money。
: 另外这位buyer agent下次绝不能再用

c*u2012-10-28 07:10

8 楼

不是挖坑吧。楼主应该可以放弃不买的。

approval
棉)

【在 o********c 的大作中提到】

f*i2012-10-28 07:10

9 楼

看着是lz非常地想买？

o*c2012-10-28 07:10

10 楼

contingency当然有了,如果银行因为地基问题拒绝贷款的话,我可以terminate.
前两个礼拜我push我agent准备租约和新合同的时候, 我agent总是胸有成竹, 让我们不
要着急.
上礼拜四,自从他突然告诉我, 他和seller之间关于lease
and buy 是个误会之后, 他自己也不敢说大话了, 只是跟我解释我的情况多么不利,
劝说我答应seller的条件. 昨天晚上居然跟我说, 如果你实在不想买, 就让银行出
deny letter. ----由于他的拖沓和重大失误,, 距离10月30日只有两天了, 这个时候突
然通知银行, 实在太匆忙了.
平心而论, 和这个agent认识两年了,平时打交道很愉快. 没想到到了最后这几天, 突然
变成这样.
另外一点我非常不习惯的是, 很多东西都不落实在书面上. 甚至option period其间,
seller根本不在美国, 也不接电话, 房子上也没key, 所以我们根本进不去, 到了最后
两三天才回来. 我要求我的agent给他email push他, 以便保留证据,但agent就是不做.
那个lease and buy的误解, 现在想起来, 简直更荒谬了. 这么重要的事情, 作为一个
agent, 居然没有书面的证据. 幸好我现在的房子是以前买的, 否则,可能我早就安排退
房子, 搬入新房子了--想起来就是一阵胆战心惊.
至于我自己, 问题就是太想买这个房子了. 9月底没能拿到贷款, 我已经给了seller通
知要terminate contract. 但是seller商量和我们继续找其他的贷款, 所以agent又准
备了新合同, 于是我们就把合同延续到10月30日. 误解就是从这个时候开始的, 我的
agent以为如果10月30日还close不了的话, 以后就是lease and buy, 而seller认为这
只是一个one-time extension. 这就回来上个礼拜四, agent本人也才知道这是个误解.
唉, 说来太复杂了. 下礼拜一我就得赶快通知银行了, 还不知道人家是不是马上就能把
deny letter给出来.

u*r2012-10-28 07:10

11 楼

o
还是可以出deny letter的啊。那你慌什么？

【在 o********c 的大作中提到】

: contingency当然有了,如果银行因为地基问题拒绝贷款的话,我可以terminate.
: 前两个礼拜我push我agent准备租约和新合同的时候, 我agent总是胸有成竹, 让我们不
: 要着急.
: 上礼拜四,自从他突然告诉我, 他和seller之间关于lease
: and buy 是个误会之后, 他自己也不敢说大话了, 只是跟我解释我的情况多么不利,
: 劝说我答应seller的条件. 昨天晚上居然跟我说, 如果你实在不想买, 就让银行出
: deny letter. ----由于他的拖沓和重大失误,, 距离10月30日只有两天了, 这个时候突
: 然通知银行, 实在太匆忙了.
: 平心而论, 和这个agent认识两年了,平时打交道很愉快. 没想到到了最后这几天, 突然
: 变成这样.

d*02012-10-28 07:10

12 楼

你这跟人交涉之前，应该把自己的兜兜搞清楚。明白自己是否可以退出。
这个agent /seller 现在知道你的底线了，是不顾一切要搞到房子，所以他们的筹码
就大了。
你如果清楚现在能够退出而且不用损 ernest money, 那么，就当这之前的努力是交学
费学经验。下次交涉的时候，就明白告诉他们，如果 XXXXXXXXX, 你就放弃。。
如果他们退步，那么重新写 addendum..

【在 o********c 的大作中提到】

o*c2012-10-28 07:10

13 楼

现在我不是"不顾一切要搞到房子", 而是倾向于拿回ernest money, 然后退出. 不知道
在合同的最后一天, 如果银行deny了我的贷款, 是不是接着seller就应该签字, 把
ernest money拿回来. 我的agent总是含糊其词, 他总是根据以前的经验和案例, 以及
所谓的"行规"来行事, 而我更希望他能根据法律条文. 事实证明, 很多事情, 他说的都
不靠谱. 所以我现在对他的话十分不信任.
另外, 以前那么push自己的agent, 他都不慌, 现在在合同即将到期的时候, 让我找银
行出deny letter, 实在让我气愤--银行又不是我家开的, 哪能要什么材料人家就给什
么材料啊?
我想请问大家, 如果银行在10月30日前拒绝了我的贷款, 是不是我就应该合法的拿回
ernest money? 谢谢

【在 d**********0 的大作中提到】

: 你这跟人交涉之前，应该把自己的兜兜搞清楚。明白自己是否可以退出。
: 这个agent /seller 现在知道你的底线了，是不顾一切要搞到房子，所以他们的筹码
: 就大了。
: 你如果清楚现在能够退出而且不用损 ernest money, 那么，就当这之前的努力是交学
: 费学经验。下次交涉的时候，就明白告诉他们，如果 XXXXXXXXX, 你就放弃。。
: 如果他们退步，那么重新写 addendum..

d*02012-10-28 07:10

14 楼

我不懂具体的。但我想，第一步是，你拿 offer letter 和一切相关的文件，一
条条的仔细读。然后 google 类似的。
common sense 是，如果银行 deny, 这个 money 是可以拿回来的。否则就是一个很
大的漏洞来骗钱。
但是你先要把自己的功课做好。看看你的具体条款。

【在 o********c 的大作中提到】

: 现在我不是"不顾一切要搞到房子", 而是倾向于拿回ernest money, 然后退出. 不知道
: 在合同的最后一天, 如果银行deny了我的贷款, 是不是接着seller就应该签字, 把
: ernest money拿回来. 我的agent总是含糊其词, 他总是根据以前的经验和案例, 以及
: 所谓的"行规"来行事, 而我更希望他能根据法律条文. 事实证明, 很多事情, 他说的都
: 不靠谱. 所以我现在对他的话十分不信任.
: 另外, 以前那么push自己的agent, 他都不慌, 现在在合同即将到期的时候, 让我找银
: 行出deny letter, 实在让我气愤--银行又不是我家开的, 哪能要什么材料人家就给什
: 么材料啊?
: 我想请问大家, 如果银行在10月30日前拒绝了我的贷款, 是不是我就应该合法的拿回
: ernest money? 谢谢

d*d2012-10-28 07:10

15 楼

You should look at your mortgage contingency in your contract.The mortgage
contingency clause should specify in what scenarios you can walk away. The
mortgage contingency can be none, removed when commitment letter is issued,
or removed when it is actually funded. In theory, you can lose your deposit
when the commitment letter is issue but before closing the lender bankrupts.
I asked around, people told me they haven't heard a case that the deposit
is taken when mortgage has problem. I asked my attorney about this, he said
"usually" the seller will return the money. If the seller wants to give you
a hard time, then you two go to court and the judge decides. I think you
have no problem to walk away if your contract has been well drafted to cover
the extreme case I just mentioned.
So please check your contract and consult with your attorney.

【在 o********c 的大作中提到】

c*a2012-10-28 07:10

16 楼

我怎么记得贷款的contengency不会到快close的时候,早早的就会要求签了呀

【在 d**********0 的大作中提到】

: 我不懂具体的。但我想，第一步是，你拿 offer letter 和一切相关的文件，一
: 条条的仔细读。然后 google 类似的。
: common sense 是，如果银行 deny, 这个 money 是可以拿回来的。否则就是一个很
: 大的漏洞来骗钱。
: 但是你先要把自己的功课做好。看看你的具体条款。

f*i2012-10-28 07:10

17 楼

lz欠过remove loan contigency的条约吗？没有remove过，loan contigency条约上也
没有写过超过多少时间就自动remove的话，就能拿回来earnest money

u*o2012-10-28 07:10

18 楼

在德州买个63年的房子？
疯了吧