许小年：房价短暂下跌后将迎来报复性反弹 (转载)# Returnee - 海归
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【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: winetricks (winetricks), 信区: Military
标 题: 许小年：房价短暂下跌后将迎来报复性反弹
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Nov 12 07:32:07 2011, 美东)
http://house.ifeng.com/pinglun/detail_2011_11/11/10584718_0.sht
中国的房地产搞到今天，问题越来越复杂。原因就是，从来没有一个市场交织着如此众
多人的利益。
在目前格局下，以限购和限贷为主的调控政策，不仅无法协调各方利益，而且在我看来
，没有什么机会行使这个政策的初始目标。过去的历史已经证明，每次调控之后，房价
出现短暂的下跌，下跌之后又是报复性反弹。
我本人一贯反对用行政手段调控价格。当动用行政手段调控价格的时候，我们同样看到
有人受益、有人受损。强行把价格压下去，消费者受益，企业受损。在市场经济发展的
过程中，在多元利益发展的过程中，如果还像在传统社会那样，以代表社会全体利益或
者多数利益的身份出现，采用行政手段干预市场的话，势必引起社会公平性问题。
价格是由市场的供给和需求决定的。是由预期的控制和需求决定的。调控政策暂时压制
了需求，但是也不可能永久消除哪怕是部分的需求。需求还在那儿，只是暂时压制住了
。随着人口、收入和城镇化提高，对房地产的需求必然不断增加。如果供给跟不上，价
格肯定是一路上涨。
我们分析一下需求方的因素，人口、收入、城镇化都是要逐渐提高的，不可能下降。调
控政策不可能使人口增长下降，不可能使收入增长下降，不可能使城镇化的速度下降。
需求肯定是一路上升的。要想抑制房价，关键是要有足够的供给。在中国这样大一个国
家，房价这么高是没有道理的。世界上高房价的地区都是存在天然屏障，土地供应无法
再增加的情况下，房价才能持续地上升。
比如说香港的中环，就是一个岛，这个岛上的土地已经开发完了，而需求在不断上涨。
因此港岛的房价从总体趋势上来说是节节升高。纽约的曼哈顿，它是一个半岛，三面环
水。曼哈顿的土地已经开发完了。但是随着经济的发展，需求还在不断上涨。除了这些
天然屏障造成的土地供应的限制，其他有着比较深度土地的经济发达区，我们没有看到
持续性的房价上涨。
我们国家房价的上涨一定是和人为的土地供应控制有关。这就是我们一直在讲的18亿亩
红线。起码是从预期上牢牢地建立起了土地稀缺，从而房产稀缺的概念。土地供应不增
加，需求这一端，人口、收入和城镇化都在提高。房价肯定要上去，为了提供一个长远
的解决方案，应该认真地考虑，取消18亿亩红线，认真考虑土地制度改革。建立起土地
的一级市场。目前土地一级市场是由政府垄断的，真正建立起土地一级市场，能够让市
场来调节土地的供应。在楼价、地价高的时候有更多的土地进入市场，来平抑楼价和地
价。
在多方利益博弈的房地产市场上，我们现在还缺乏一个协调各方利益的公平、公正的平
台。博弈的最终结果，在很大程度上取决于中央政府和地方政府之间的关系。要想从根
本上解决中国房价过高的问题，要从改革着手，更多地面向市场，以改变的思路寻求突
破，避免过去出现调控，暂时下跌，随后报复性反弹这样一个历史的循环。
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中国的房地产搞到今天，问题越来越复杂。原因就是，从来没有一个市场交织着如此众
多人的利益。
在目前格局下，以限购和限贷为主的调控政策，不仅无法协调各方利益，而且在我看来
，没有什么机会行使这个政策的初始目标。过去的历史已经证明，每次调控之后，房价
出现短暂的下跌，下跌之后又是报复性反弹。
我本人一贯反对用行政手段调控价格。当动用行政手段调控价格的时候，我们同样看到
有人受益、有人受损。强行把价格压下去，消费者受益，企业受损。在市场经济发展的
过程中，在多元利益发展的过程中，如果还像在传统社会那样，以代表社会全体利益或
者多数利益的身份出现，采用行政手段干预市场的话，势必引起社会公平性问题。
价格是由市场的供给和需求决定的。是由预期的控制和需求决定的。调控政策暂时压制
了需求，但是也不可能永久消除哪怕是部分的需求。需求还在那儿，只是暂时压制住了
。随着人口、收入和城镇化提高，对房地产的需求必然不断增加。如果供给跟不上，价
格肯定是一路上涨。
我们分析一下需求方的因素，人口、收入、城镇化都是要逐渐提高的，不可能下降。调
控政策不可能使人口增长下降，不可能使收入增长下降，不可能使城镇化的速度下降。
需求肯定是一路上升的。要想抑制房价，关键是要有足够的供给。在中国这样大一个国
家，房价这么高是没有道理的。世界上高房价的地区都是存在天然屏障，土地供应无法
再增加的情况下，房价才能持续地上升。
比如说香港的中环，就是一个岛，这个岛上的土地已经开发完了，而需求在不断上涨。
因此港岛的房价从总体趋势上来说是节节升高。纽约的曼哈顿，它是一个半岛，三面环
水。曼哈顿的土地已经开发完了。但是随着经济的发展，需求还在不断上涨。除了这些
天然屏障造成的土地供应的限制，其他有着比较深度土地的经济发达区，我们没有看到
持续性的房价上涨。
我们国家房价的上涨一定是和人为的土地供应控制有关。这就是我们一直在讲的18亿亩
红线。起码是从预期上牢牢地建立起了土地稀缺，从而房产稀缺的概念。土地供应不增
加，需求这一端，人口、收入和城镇化都在提高。房价肯定要上去，为了提供一个长远
的解决方案，应该认真地考虑，取消18亿亩红线，认真考虑土地制度改革。建立起土地
的一级市场。目前土地一级市场是由政府垄断的，真正建立起土地一级市场，能够让市
场来调节土地的供应。在楼价、地价高的时候有更多的土地进入市场，来平抑楼价和地
价。
在多方利益博弈的房地产市场上，我们现在还缺乏一个协调各方利益的公平、公正的平
台。博弈的最终结果，在很大程度上取决于中央政府和地方政府之间的关系。要想从根
本上解决中国房价过高的问题，要从改革着手，更多地面向市场，以改变的思路寻求突
破，避免过去出现调控，暂时下跌，随后报复性反弹这样一个历史的循环。