贷款买房的话倒是是15年好，还是30年好？ - 未名空间MITBBS历史存档

贷款买房的话倒是是15年好，还是30年好？# Living

b*m2012-04-08 07:04

1 楼

个人感觉是贷的年限越短还的利息就越少，只要有足够的偿还能力就应该尽量选年限短
的。但是昨天跟一个loan officer聊天，被批判了，说是现在利率这么低，应该借的越
多越划算，加之考虑到通货膨胀，当然是借的越长越划算。
但是自己算了一下，还是有很多疑问：
以$240,000的房子为例，首付20%，贷款30年，利率3.875%（也不是每个人都能拿到这
么低的利率），30年下来一共要付本息共计$325027.87。而贷款15年的话，假设利率是
3%，15年下来一共要付本息共计$238665.01。差不多相差了9万块。有点糊涂了，到底
是15年还是30年划算？

e*t2012-04-08 07:04

2 楼

如果你每月省下来的房贷前没有更好的投资途径，当然不划算。

【在 b***m 的大作中提到】

: 个人感觉是贷的年限越短还的利息就越少，只要有足够的偿还能力就应该尽量选年限短
: 的。但是昨天跟一个loan officer聊天，被批判了，说是现在利率这么低，应该借的越
: 多越划算，加之考虑到通货膨胀，当然是借的越长越划算。
: 但是自己算了一下，还是有很多疑问：
: 以$240,000的房子为例，首付20%，贷款30年，利率3.875%（也不是每个人都能拿到这
: 么低的利率），30年下来一共要付本息共计$325027.87。而贷款15年的话，假设利率是
: 3%，15年下来一共要付本息共计$238665.01。差不多相差了9万块。有点糊涂了，到底
: 是15年还是30年划算？

f*e2012-04-08 07:04

3 楼

这个都要根据各人的自身状况以及各人对未来美元贬值程度的预期来综合考虑。假设极
端情况下第15年底一美元相当于第16年第一天的100万，你在15年底还清就亏大了。因
为你攒着第15年底的那一美元可以在第16年第一天变成100万，一把把贷款余额还清。
哈哈。

【在 b***m 的大作中提到】

: 个人感觉是贷的年限越短还的利息就越少，只要有足够的偿还能力就应该尽量选年限短
: 的。但是昨天跟一个loan officer聊天，被批判了，说是现在利率这么低，应该借的越
: 多越划算，加之考虑到通货膨胀，当然是借的越长越划算。
: 但是自己算了一下，还是有很多疑问：
: 以$240,000的房子为例，首付20%，贷款30年，利率3.875%（也不是每个人都能拿到这
: 么低的利率），30年下来一共要付本息共计$325027.87。而贷款15年的话，假设利率是
: 3%，15年下来一共要付本息共计$238665.01。差不多相差了9万块。有点糊涂了，到底
: 是15年还是30年划算？

l*o2012-04-08 07:04

4 楼

有道理，现在一般通胀率在多少？

f*e2012-04-08 07:04

5 楼

不太清楚，2-3%？

【在 l******o 的大作中提到】

: 有道理，现在一般通胀率在多少？

c*o2012-04-08 07:04

6 楼

废话，跟loan officer谈这个，不是与虎谋皮吗？人家靠这个拿回扣的，当然希望你戴
得越多越好。
old center都应该往10年payoff靠齐

b*d2012-04-08 07:04

7 楼

贷30年和15年的commission没有太多区别，倒是和loan amount有很大关系。

【在 c****o 的大作中提到】

: 废话，跟loan officer谈这个，不是与虎谋皮吗？人家靠这个拿回扣的，当然希望你戴
: 得越多越好。
: old center都应该往10年payoff靠齐

t*e2012-04-08 07:04

8 楼

这个最靠谱。
你自己也算出来了。
九万就是九万，够你娃两年学费呢。

【在 c****o 的大作中提到】

: 废话，跟loan officer谈这个，不是与虎谋皮吗？人家靠这个拿回扣的，当然希望你戴
: 得越多越好。
: old center都应该往10年payoff靠齐

b*c2012-04-08 07:04

9 楼

我家买第一个房的时候也觉得15年还起来很轻松，于是贷的15年。结果计划没有变化快
，几年后决定买第二个房，本可以付清第一个房子的钱被用来首付和装修第二个房了。
两个房贷，加上这期间生了老二，经济立马紧张起来。现在想着要把第一个房
refinance降低点月供了。如果当时贷的30年就好了。

【在 b***m 的大作中提到】

: 个人感觉是贷的年限越短还的利息就越少，只要有足够的偿还能力就应该尽量选年限短
: 的。但是昨天跟一个loan officer聊天，被批判了，说是现在利率这么低，应该借的越
: 多越划算，加之考虑到通货膨胀，当然是借的越长越划算。
: 但是自己算了一下，还是有很多疑问：
: 以$240,000的房子为例，首付20%，贷款30年，利率3.875%（也不是每个人都能拿到这
: 么低的利率），30年下来一共要付本息共计$325027.87。而贷款15年的话，假设利率是
: 3%，15年下来一共要付本息共计$238665.01。差不多相差了9万块。有点糊涂了，到底
: 是15年还是30年划算？

p*y2012-04-08 07:04

10 楼

供职华尔街的很多人都只贷ARM，因为他们认为5年之中总有新的story出现，总有机会
赚大钱也好，从新贷款也好。
对于有投资心得的，一般都会贷到最大限额，30年固定，他们赚的比付的利息高。还有
专门cash out出钱来的。
对于没啥投资项目的，希望monthly payment低些，自己控制是否会多还点儿本金的，
就30年固定；希望早日还清的，就15年固定。
不论是早还钱还是多贷钱，各有各的道理，看自己了。

a*n2012-04-08 07:04

11 楼

我们想贷30年，我们的broker鼓励我们贷ARM

【在 p******y 的大作中提到】

: 供职华尔街的很多人都只贷ARM，因为他们认为5年之中总有新的story出现，总有机会
: 赚大钱也好，从新贷款也好。
: 对于有投资心得的，一般都会贷到最大限额，30年固定，他们赚的比付的利息高。还有
: 专门cash out出钱来的。
: 对于没啥投资项目的，希望monthly payment低些，自己控制是否会多还点儿本金的，
: 就30年固定；希望早日还清的，就15年固定。
: 不论是早还钱还是多贷钱，各有各的道理，看自己了。

k*o2012-04-08 07:04

12 楼

I always encourage my client for fixed since you never know what will happen
in 5 years (rate might go down, flat, or up). Just buy a peace of mind.

【在 a********n 的大作中提到】

: 我们想贷30年，我们的broker鼓励我们贷ARM

b*m2012-04-08 07:04

13 楼

那你对你的客户都建议贷多少年的？

happen

【在 k******o 的大作中提到】

: I always encourage my client for fixed since you never know what will happen
: in 5 years (rate might go down, flat, or up). Just buy a peace of mind.

r*t2012-04-08 07:04

14 楼

如果你自己去投资收益大于利息，当然贷越长越好，否则就贷总利息少的

【在 b***m 的大作中提到】

: 个人感觉是贷的年限越短还的利息就越少，只要有足够的偿还能力就应该尽量选年限短
: 的。但是昨天跟一个loan officer聊天，被批判了，说是现在利率这么低，应该借的越
: 多越划算，加之考虑到通货膨胀，当然是借的越长越划算。
: 但是自己算了一下，还是有很多疑问：
: 以$240,000的房子为例，首付20%，贷款30年，利率3.875%（也不是每个人都能拿到这
: 么低的利率），30年下来一共要付本息共计$325027.87。而贷款15年的话，假设利率是
: 3%，15年下来一共要付本息共计$238665.01。差不多相差了9万块。有点糊涂了，到底
: 是15年还是30年划算？

j*k2012-04-08 07:04

15 楼

unless the property is for long-term investment purpose, I would only get 5/
1 ARM.
5/1 ARM has the lowest rate.. much lower than either 15 or the 30 yr.
no one knows about future, how long you would stay the area, or even in this
country. why pay more for things you don't even know.
only 5% of those to took out a 30 yr get to live in the same house and make
the last payment.
The average duration is 6-7 years in one place.
For most ppl, in most situation, 5/1 ARM is the best option.

【在 b***m 的大作中提到】

: 个人感觉是贷的年限越短还的利息就越少，只要有足够的偿还能力就应该尽量选年限短
: 的。但是昨天跟一个loan officer聊天，被批判了，说是现在利率这么低，应该借的越
: 多越划算，加之考虑到通货膨胀，当然是借的越长越划算。
: 但是自己算了一下，还是有很多疑问：
: 以$240,000的房子为例，首付20%，贷款30年，利率3.875%（也不是每个人都能拿到这
: 么低的利率），30年下来一共要付本息共计$325027.87。而贷款15年的话，假设利率是
: 3%，15年下来一共要付本息共计$238665.01。差不多相差了9万块。有点糊涂了，到底
: 是15年还是30年划算？

m*d2012-04-08 07:04

16 楼

我是这样算的：
1，假设
投资年回报率 5%
房贷利率 30年/4% 15年/3.25%
贷款额 $400K
月付 $2900/15年 $1900/30年
2，计算
15年贷款，2800/月；16-30年投资2800/月
30年贷款，1900/月；1-30年投资900/月
15年后
15年方案：房贷利息105K，投资本利0
30年方案：房贷余额258K，投资本利240K
30年后
15年方案：房贷利息105K，投资本利748K
30年方案：房贷利息287K，投资本利749K
3，比较
15年内2800/月（还贷+投资），15年后15年贷款方案两清，30年贷款方案投资本利
比房贷余额少18K
30年内2800/月（还贷+投资），30年后15年贷款方案比30年贷款方案多181K。
4，结论
15年贷款方案比30年贷款方案好。

【在 b***m 的大作中提到】

: 个人感觉是贷的年限越短还的利息就越少，只要有足够的偿还能力就应该尽量选年限短
: 的。但是昨天跟一个loan officer聊天，被批判了，说是现在利率这么低，应该借的越
: 多越划算，加之考虑到通货膨胀，当然是借的越长越划算。
: 但是自己算了一下，还是有很多疑问：
: 以$240,000的房子为例，首付20%，贷款30年，利率3.875%（也不是每个人都能拿到这
: 么低的利率），30年下来一共要付本息共计$325027.87。而贷款15年的话，假设利率是
: 3%，15年下来一共要付本息共计$238665.01。差不多相差了9万块。有点糊涂了，到底
: 是15年还是30年划算？

D*n2012-04-08 07:04

17 楼

你的loan officer靠谱。

【在 b***m 的大作中提到】

: 个人感觉是贷的年限越短还的利息就越少，只要有足够的偿还能力就应该尽量选年限短
: 的。但是昨天跟一个loan officer聊天，被批判了，说是现在利率这么低，应该借的越
: 多越划算，加之考虑到通货膨胀，当然是借的越长越划算。
: 但是自己算了一下，还是有很多疑问：
: 以$240,000的房子为例，首付20%，贷款30年，利率3.875%（也不是每个人都能拿到这
: 么低的利率），30年下来一共要付本息共计$325027.87。而贷款15年的话，假设利率是
: 3%，15年下来一共要付本息共计$238665.01。差不多相差了9万块。有点糊涂了，到底
: 是15年还是30年划算？

z*r2012-04-08 07:04

18 楼

mmacrohard,
I like your calculation, however it does not consider tax benefit gained by
the extra interest paid during year 16-30. Not sure how much tax it will
save.
In addition, the calculation should also consider inflation factor for the extra $900 paid during year 1-15, or alternatively how much does the remaining balance of 30year loan at year 15 worth for the dolloar of year 1-15.

m*d2012-04-08 07:04

19 楼

的确没有考虑inflation/tax benefit/capital gain。感觉inflation可以不考虑，因
为是
比较15年/30年的差别，不是15年/30年后和现在对比。
tax benefit/capital gain会对最终结果有定量影响，但应该没有定性影响。并且每个
人的
tax bracket不一样，不好计算。

by
extra $900 paid during year 1-15, or alternatively how much does the
remaining balance of 30year loan at year 15 worth for the dolloar of year 1-
15.

【在 z****r 的大作中提到】

: mmacrohard,
: I like your calculation, however it does not consider tax benefit gained by
: the extra interest paid during year 16-30. Not sure how much tax it will
: save.
: In addition, the calculation should also consider inflation factor for the extra $900 paid during year 1-15, or alternatively how much does the remaining balance of 30year loan at year 15 worth for the dolloar of year 1-15.