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请教mortgage牛人

请教mortgage牛人# Living

h*h2015-11-10 08:11

1 楼

在RI买房，板上也没人做这个小地方，只好自己四处quote,30y fix, 目前得到三个答
复：
1.local bank1: 3.875% with 0 point, closing estimate $3200 (不包括prepaids,
如homeowner's insurance premium, prepaid interest和Escrow,说是一般是两个月的
property taxes, 一个月的home insurance)
2. local bank2: 3.875% with a .25 point, closing estimate $6300 (包括了所有
项目，escrow它家要放3个月的税和home insurance), lender credits $1000.
3. BOA: 4% with 0 point, closing estimate $5842 (包括了所有项目，escrow是tax
3个月， insurance 1 个月）说是可以matching 其他家的rate.
大牛帮我分析一下吧，哪个好？要尽快决定了。

m*s2015-11-10 08:11

2 楼

这些quote都是骗人的。
0 point为基础，谁家的利率低就找谁。

tax

【在 h******h 的大作中提到】

: 在RI买房，板上也没人做这个小地方，只好自己四处quote,30y fix, 目前得到三个答
: 复：
: 1.local bank1: 3.875% with 0 point, closing estimate $3200 (不包括prepaids,
: 如homeowner's insurance premium, prepaid interest和Escrow,说是一般是两个月的
: property taxes, 一个月的home insurance)
: 2. local bank2: 3.875% with a .25 point, closing estimate $6300 (包括了所有
: 项目，escrow它家要放3个月的税和home insurance), lender credits $1000.
: 3. BOA: 4% with 0 point, closing estimate $5842 (包括了所有项目，escrow是tax
: 3个月， insurance 1 个月）说是可以matching 其他家的rate.
: 大牛帮我分析一下吧，哪个好？要尽快决定了。

S*e2015-11-10 08:11

3 楼

银行同样rate，no point下比较lender费用和rebate。
escrow/title fee， home insurance， propety tax等是一样的，无论你选哪个
lender。

o*p2015-11-10 08:11

4 楼

在no point no rebate 前提下，只要比较银行收的一次性费用。

c*42015-11-10 08:11

5 楼

这个问题其实核心是高利率拿多的credit，还是低利率拿少的credit，首先，一个基本
的规则 - 即利率越高，银行给贷款申请人的credit就越多。
让我们举例来说明，假设某贷款申请人的所申请的贷款金额是$400K，期限为30年固定
，银行在4%的利率水平下给$2,000的credit来cover closing cost；而在4.125%的利率
水平下则能够给出$5,000的credit。4%利率下每个月的月供是$1,909.66，4.125%每个
月则是$1,938.60，两者的差值是$28.94。用5000减去2000等于3000。3000除以28.94等
于103.66。也就是说，低利率的好处要在103.66个月也就是差不多9年以后才能体现出
来。如果说在9年之内，房子卖掉了或者做了一次no cost refinance的话，选择低利率
就亏了。当然，如果说高利率比低利率给的credit比较少，比如才几百块钱，那当然是
选择低利率比较好。
另外，一般来说，对于能拿到手的现金，一定是争取先拿到手再说，因为一是没有人能
够预测生活以后会有什么变化，二是现金的当前价值相对于分摊到未来的价值一定是比
较高的。（即使考虑通货膨胀）举例来说，很多卖新房的建筑商（builder）会承诺给
贷款申请人大几千块钱的credit（假设closing cost差不多），如果申请人选用跟
builder有关系的银行来贷款的话。虽说这些银行的利率也许会稍高一些，但是一般都
允许贷款申请人在房子过户以后马上做refinance。在这种情况下，可以选择先用指定
的银行，把几千块钱的credit拿到手再说。在close之后再找其它broker做一个no cost
的refinance把利率降下来。这样钱和利率就都拿到手了。
综上所述，贷款申请人主要要比较一下能在多长时间内把低利率损失的credit收回，如
果时间短且自己能够接受，那么选择低利率；否则选择多拿credit。

tax

【在 h******h 的大作中提到】

h*h2015-11-10 08:11

6 楼

多谢大家。银行收的一次性费用是不是closing cost details 里的A (origination
charges)+B (services you cannot shop for)+ C (services you can shop for)=D (
total loan costs)?

A*n2015-11-10 08:11

7 楼

你只要看A+B和lender给的credit就行了，当然还有利率。
C是你自己去找的，和你选哪个银行没有关系。
我们做全美的贷款，我给你站内联系了。

q*a2015-11-10 08:11

8 楼

在no point前提下，比较rate和rebate, 只需比较A-Lender Cost就可以了，B,C都是第
三方费用，基本差不多。

h*h2015-11-10 08:11

9 楼

关于那个point，还是不怎么明白，这个point是30年贷款里要维持低利率每年都要付的
，还是一次性的？比如说，3.875 with .25point是500刀，付完这500，是不是以后就
相当于3.875 with 0 point了？

j*f2015-11-10 08:11

10 楼

竟然不看重点，反而看不重要的。
重点是保证按时CLOSE。找朋友问，哪家能按时CLOSE。
利率都差不多。

h*h2015-11-10 08:11

11 楼

按时close也看的，每家都说没问题，也不知道实际如何。local bank2在看房过程中
要pre-apprai letter总是有求必应，再加上是认识的人推荐，对她能按时closing, 合
作顺利的可能性要大于其他两家。就是她的rate里有0.25的point。偶是贷款小白，看
了半天还是不太明白这个point。版上的大牛不吝赐教一下，回答下面的问题，大包子
答谢！bow

不是以后就

【在 h******h 的大作中提到】

: 关于那个point，还是不怎么明白，这个point是30年贷款里要维持低利率每年都要付的
: ，还是一次性的？比如说，3.875 with .25point是500刀，付完这500，是不是以后就
: 相当于3.875 with 0 point了？

j*f2015-11-10 08:11

12 楼

就是你贷款额的百分比。1POINT =1%
这个是一次性花费

【在 h******h 的大作中提到】

: 按时close也看的，每家都说没问题，也不知道实际如何。local bank2在看房过程中
: 要pre-apprai letter总是有求必应，再加上是认识的人推荐，对她能按时closing, 合
: 作顺利的可能性要大于其他两家。就是她的rate里有0.25的point。偶是贷款小白，看
: 了半天还是不太明白这个point。版上的大牛不吝赐教一下，回答下面的问题，大包子
: 答谢！bow
:
: 不是以后就

j*f2015-11-10 08:11

13 楼

关键作用是underwiter 就是材料递上去审核的人。如果他业务不熟，反复要你补材料
。时间就耽误了。直接面对你的主要是态度问题。
所以说要知道整个团队的口碑。

【在 h******h 的大作中提到】

o*p2015-11-10 08:11

14 楼

不建议买point