出租房要不要成立LLC

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作为一个投资房的老江湖，李老师一直不太敢碰Tax和Incorporation这两个话题，因为实在是太专业，细节变化太多。但是一直有人催着我讲用LLC来管理出租房的利弊，那我就先抛砖引玉，希望大家给我反馈，咱们一起进步。

什么是LLC？

LLC的历史并不悠久，美国的第一家LLC是1977年成立的。之后的几年，大家都在等着看IRS的态度，所以LLC并没有大规模的普及。终于在1988年，IRS裁定LLC可以按照Partners的形式来报税，于是LLC就如雨后春笋一般出现在美国的各地。

LLC的优势？ 

在LLC创立之前，只有Corporation才有有限责任（Limited Liability），而Corporation在管理架构上的要求相当复杂，且有双重征税的劣势。

Partnership在报税上非常简单灵活，可以传递 （pass through）到持有人的个人身份来报税，避免了Corporation的双重征税的问题，但是不具备有限责任的保护。

而LLC的出现兼具了Partnership 的税务优势，和Corporation的有限责任的优势。

为什么要用LLC持有投资房？ 

用LLC来持有投资房，看重的就是有限责任这个金字招牌。 

当LLC满足特定条件的时候，LLC可以把诉讼带来的损害限制在这个LLC之内，不追究owner本人，这就是所谓的有限责任。

李老师在Scottsdale的Airbnb房子有一个超大的泳池，天天担心客人喝醉了跳进去受伤。于是李老师乖乖的设立了一个LLC。这样一来，如果发生了事故，被追究责任，最大的损失就是把这个Airbnb的房子给赔进去，不会波及到我的其他房产和股票。

其次，LLC的股权转让非常容易，而且也非常便宜。 

当房产在owner个人名下的时候，如果想把房产转移给亲属，就需要办理过户手续和缴纳过户费用。

而如果房产在LLC名下，就不需要过户手续，LLC股东就可把LLC股权转让给其他股东，达到实质上的房产转让目的。完成这个转让的手续仅需要当事各方签署股权转让协议，不涉及到地契 (Deed)。 

很多人用LLC的这个特点来做遗产管理，能顺利的把房产交接到子女手里，不需要经过法庭的遗嘱认证（Probate），省心又省钱。

LLC的正确打开方式

LLC如果操作不当，会完全起不到保护作用。那咱们来看一下正确的操作方式。

只有当LLC是完全独立运营（operate independently）的时候才能起到有限责任的保护。什么是独立运营呢？就是从财务，账目，合同，运营，都要保证独立。

比如，你的出租合同必须是以LLC 名义来签署，你必须花时间维护一套LLC自己的账目，所有的运营开支，大到换房顶，小到换灯泡，都必须走LLC的账户。你还要有LLC的会计记账单并且单独报税。

你从私人的账户里转到LLC的钱必须标记清楚是私人贷款还是追加投资，如果是私人贷款的话要细化到贷款的金额，条件，以及利息。如果是LLC向你的私人账号转钱，也要有一系列的操作和记账。

为什么要保证LLC的独立运营呢？因为在法庭上，没有独立运营的LLC会被击穿，起不到有限责任的保护作用。

另外一个问题就是隐私的保护。在美国，房产持有人是公开信息。如果你用自己的名字持有房产，就很容易变成活靶子。如果用LLC来持有房产，就不太容易查到谁是真正的owner。

但是如果你遇到一个特别牛X的诉讼律师，就有可能被揪出来，被一起告上法庭，被要求连带赔偿。为了给诉讼律师寻找真正的owner添加障碍，你就需要注册一个Nevada 州的LLC作为Holding LLC，来持有一系列的子LLC，然后再把每个房产放在子LLC下面。 

在Nevada申请Holding LLC的好处是只需要很有限的私人信息就可以注册LLC，这样最大程度的避免律师挖掘出真正的owner.

LLC的缺点

用LLC来持有出租房，最大的缺点就是运营成本显著增加。这种运营成本不只是钱，还包括精力的消耗，比如要时刻紧绷一根筋，确保不跟私人账目混在一起。

除此之外，LLC不能贷款。如果你一定要贷款，就要先以个人的名义贷款，然后再转移到LLC名下。但是不是所有的银行都允许把房子的产权转移到LLC。

你的贷款合同上面一般会有一个Due on Sale clause, 意思是说，如果你不再是这个产权的持有人，不管你是卖了房子，还是把产权转移到LLC，你都需要立刻还清所有的贷款。这个条款听起来挺霸道，但是在执行起来的时候，每家银行都不一样。你需要跟你的银行确认。

LLC的便宜替代品

如果房产在个人名下，还有一个好办法来规避风险，就是伞险 （umbrella Insurance）。

伞险是个人责任险的一种，是在正常的各项资产的保险之上的一种保险。

咱们举个例子，假设你有2套房子和2辆车，那么你每个房子和每辆车都应该有它自己的保险。但是如果你担心这些保险的额度不够抵御小概率的事件，那你可以再买个100万美元的伞险，来保护你的所有的财产。这样一来，不论是有人在你房子门前跌倒受伤，还是有人钻到你车轮子下面，你都可以有额外的100万美元用来支付赔偿。

对于绝大多数人，购买伞险要比成立LLC更便宜，使用起来也更容易。在李老师看来，伞险应该是保护你的第一道防线，而LLC是第二道防线。

好啦，啰嗦了这么多，希望对你有帮助，也欢迎给我留言。 如果想要加入李老师的房产讨论群，请加我的 Wechat