震惊! 自己争取立省10万! 疫情买多伦多楼花必须多个心眼, 还得避开这些开发商！
加拿大通胀下如何破解投资误区, 巧妙资产布局
加拿大通胀下如何破解投资误区, 巧妙资产布局
2018 年，一家多伦多家庭经营的开发商开始以 40 万加币起的价格预售联排别墅。三年后，他们的买家们收到了一个令人震惊的最后通牒：多付 10万加币，否则就失去你的房子，这是一场房地产的噩梦。。。
2018 的秋天，Todd Arkell 有很多事情要考虑。像所有父母一样，对于自己的四个孩子，一些常见的担忧涌上心头：如何帮助他们完成学业，开始职业生涯，在这个世界上找到自己的位置。但最近，一个更具体的问题摆在了自己的面前: 孩子们会不会因为安省节节高升的房价而被地产市场拒之之外吗?
他最大的两个孩子当时都已 20 多岁，他们在房价飙升之前设法买了房。可大儿子家已经觉得局促了，买不起更大的地方；他最小的两个还在上高中。当他们开始寻找寻找自己的住处时，肯定会更加遥不可及。
然后，Arkell 找到了一个解决方案：Urban North，一个在多伦多北部巴里的 850 个联排别墅单元组成的社区，由一家名为 Pace Developments 的家族企业建造。
在该项目的网站上，他看到了一些高档开放式概念住宅的效图，这些住宅配有瀑布式厨房岛岛台、吊坠式照明和宽木板地板。价格很诱人: 一套1200平方英尺(约合人民币435平方米)的预建单元标价仅为40万加币(约合人民币200万元)多一点，低于他在市场上见过的同类房产。而且他只需支付2.5万加币的押金，首期支付1000加币，之后连续12个月分期支付2000加币。就凭他作为销售总监的工资，这一切似乎都是可行的。
Arkell、他的妻子和他们的两个十几岁的孩子当时住在密西沙加。虽然他不确定孩子们是否愿意北上定居。但Arkell是在那里长大，他知道巴里正在迅速发展，几乎是 GTA 的延伸。在那里拥有一所房子似乎是一项不错的投资。这也可能是他的孩子们迈向梦想家园的第一步。Arkell 打电话给 Pace 的销售代表，对方很友好而且乐于助人。建商似乎有经验，而且出盘速度很快。各方面都很满意！于是，Arkell决定出手，在合同上签字了。
Arkell 签单的楼花属于 Urban North 的第一阶段，本应在 2021 年 8 月前就应完工入住。Pace 在建筑工地上装了一台 24 小时摄像头，这样买家就能看到他们的房子盖起来的样子，虽然每次 Arkell 检查进度的时候，那里都只是一片贫瘠的土地。但他并没有觉得有啥大惊小怪，要知道这就是加拿大的步调😂。
和所有其他产业一样，在Covid 袭击之后，困难不断的产生：建筑商无法获得必要的材料；劳工中断对完工时间表造成了严重破坏。。。。终于，在预期入住日期的三个月后，Arkell 收到了 Pace 的一封电子邮件。“亲爱的先生/女士，它开始了。” 信中解释说，主要由于疫情，建筑商遇到了“不可避免的延误”：无法获得必要的许可和融资，木材和钢材的价格飙升。继续往下看，Arkell 意识到Pace 不仅仅是再次推迟入住日期。更糟糕的是，他的合同被取消了。
Arkell 惊呆了，读着电脑屏幕上的文字，心情久久不能平静！这是一种特别冷酷、超然的方式来告知：他不会收到自己已经等待了三年的房子。在电子邮件的最后一段，有一句话突出显示：“如果您想咨询回购选项，请联系销售副总裁 Julian Pucci。” 当 Arkell 发邮件给他时，Pucci 告诉他，如果他想保留原有选择，他必须支付比最初购买价格多 100,000 加币的费用，以制衡Pace 不断膨胀的开支。
Arkell 想：这似乎是非法的！至少，这是极其不公平的。他联系了房地产律师，后者暗示Pace可能正在“试一试”，希望那些因新冠疫情而疲惫不堪、害怕重新进入炙手可热的房地产市场的购房者，能够在不引起太大轰动的情况下付清这笔钱。。但 Arkell 不想再花 10万加币了。他对更改自己认为具有法律约束力的合同不感兴趣。他也不想拿了押金就走，这感觉就像向一个欺凌者投降一样。只剩下一个选择：反击。
大部分时候，新房的购买都很顺利。在大多伦多地区，每年有数以万计的公寓单元无问题地售出。大多数开发商的目标是避免试图从买家身上榨取额外现金所带来的负面宣传。
但是，最近，由于材料成本增加、与 Covid 相关的延误和融资问题，安大略省各地的开发商取消了数千份施工前合同，并以更多的钱返还给购买者。在Collingwood，开发商 DiCenzo Homes 违反了购买协议，因为该镇担心新开发项目会使当地的水处理设施超出产能——当该镇允许几周后恢复开发时，他们只向买家提供了 10万加币以上的旧单元。在伦敦东南部的 Tillsonburg 社区，一家名为 Green Urban People 的建筑商要求买家再支付 25%，相当于近 9万5千 加币。而且，在 3 月份，一家名为 Adi Developments 的位于Burlington的公司威胁要取消一个 25 层公寓项目的销售合同，除非买家再支付 20万加币。
开发商通过指出安大略省政府消费者保护组织 Tarion 制定的规则为这些取消进行了辩护。每当有人在本省购买新房时，他们都会收到一叠 Tarion 文件，其中列出了向他们提供的保护措施。如果买家在一周后搬进一栋新楼，屋顶塌陷，Tarion——由该省 5,000 多名建筑商提供的新房注册费和许可费资助——来保护该买家并帮助他们与建设者。
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但 Tarion 也有保护建筑商的条款。在购买时没有人真正阅读的文件深处是“提前终止条件”。本节概述了买方或建筑商可以取消购买协议，并退还买方押金的情况。如果建商无法在特定期限内找到融资、获得许可或出售足够的单位来资助建设，以及其他原因，这些条款就会生效。它们表面上旨在让双方都出局：例如，如果开发商无法在合理的时间内获得许可，买方可以退出协议，而不是将他们的资金捆绑在一个可能永远不会完成的项目上。但是，在实践中，提前终止条件几乎总是有利于建造者。使用这些条件，一些开发商取消了预建合同，并以反映材料成本上涨和利润率提高潜力的价格转售楼花。在疫情期间，这种潜力处于历史最高水平：安大略省的房价在 2020 年初至 2022 年初期间上涨了 60%。
当开发商要求更多时，买家有三种选择。①他们可以承担额外的费用并坚持入住自己当初所选的房子；②可以离开，拿回押金和一些利息，但这些钱肯定买不到到他们第一次支付时所买的房子了。③或者，像 Arkell 一样，他们可以深入研究。
在Pace取消合同后的最初几天，Arkell 聘请了一名额外的律师，他向开发商发送了一份说明，列出了Arkell 的情况，并建议他们遵守原始协议的条款。六天后，PAce告诉Arkell 的律师，他们会审查文件并回复。
Arkell知道他不是一个人在战斗。但他很快就找到了一个名为“Pace Developments Bust”的 Facebook 群组。那里挤满了 Urban North 的买家，他们收到了同样的通知，和他一样愤怒。Arkell联系了其中三位买家，他们都不愿公开交谈，理由是担心Pace的报复。一个人因为说出他们与开发商的经历而受到诉讼的威胁。另一个人说，她正在为两名年迈的家庭成员提供住房，而他们正在等待搬进他们的单位。这家人聘请了一名律师，帮助他们摆脱了额外的 10万 加币的负担，但这位女士说，他们的处境压力加剧了这对夫妇的健康问题。在Arkell交谈的那天早上，家人收到了一封包含更多坏消息的电子邮件：关闭时间已被推迟到 2023 年。每一位经历类似事件的 Pace 买家都筋疲力尽——疫情、施工延误、对这封信的恐慌。他们最想要的是搬进新家。
Pace Developments 是一家已有 30 年历史的公司，但它的起源可以追溯到几代人。半个多世纪前， Orazio Sciavilla离开意大利前往加拿大。他在多伦多北部定居，并帮助建设了我们今天所熟知的城市，在 Finch 地铁站等项目中担任重型机械和自卸卡车操作员。几十年后，Sciavilla的儿子Dino对建筑业产生了兴趣。2010年，Dino和他的家人创立了Pace, Dino 是首席执行官，而他的妻子 Yvonne 则成为董事总经理。他们的女儿 Pamela Ventresca 将担任首席运营官，他们的儿子 Peter 担任建筑副总裁。Pace 只是该家族成立的几家开发公司之一，这些公司旨在建造单户独立屋、联排别墅和至少一栋公寓楼。很快，他们也在涉足房地产市场的其他方面。Pamela创立了一家名为 P2 Realty 的经纪公司，并担任 Ntry GTA 的高级副总裁，Ntry GTA 是一个允许买家虚拟参观预建单元的数字平台。
随着 Sciavillas 家族生意的发展，他们也遇到了争议。2014 年，Pace 开始在 Eden 出售楼花，Eden 是 King City 的 28 套高档独立住宅的一个分支。为了资助该项目，该家族与一家名为 Fortress Real Developments 的抵押贷款投资公司合作。Fortress 将 Eden 宣传为一项低风险、高回报的投资：Fortress 声称，如果投资者借钱帮助 Pace 建设该项目，他们将在项目完成后享受可观的回报。于是乎，近 130 名投资者签署了通过银团抵押贷款为该项目融资的协议，总共投入了 700 万加币。但是，在 2018 年 7 月，在这些单位以 2600 万加币的总价售出后，Pace告诉 Fortress 投资者，该项目已经超出预算，没有钱偿还他们。Eden只是众多失败的房地产项目之一。该公司与数十家开发商合作，其中一些已经破产，成千上万的银团投资者失去了他们的本金。
今年 6 月，加拿大皇家骑警对 Fortress 的交易进行了长达数年的调查后，该公司的两位联合创始人被指控犯有欺诈罪。（两人都否认有任何不当行为。） Sciavillas一家从未被指控犯有犯罪活动，他们声称Pace只是Eden的“建筑经理”。但这一事件让银团投资者想知道，一家中型开发商如何未能在加拿大最热门的房地产市场上从豪宅中获利。
抛开投资动荡不谈，Eden 确实建成了，到 2018 年，Sciavillas 准备推出一个更大、更雄心勃勃的项目：Urban North。2020 年 12 月，在重型机械和一小群设计师和金融家的陪伴下，Dino, Yvonne, Pamela 和 Peter戴上安全帽，对着镜头微笑，他们将新铲子插进了一大片冰雪覆盖的地段。Yvonne 兴奋地表示，该开发项目已售罄，即将开工建设。
左：女儿Pamela Ventresca，老爸Dino，妈妈Yvonne，儿子Peter
她的兴奋掩盖了一个具有挑战性的现实。考虑一下开发人员的困境。(大老板，站着说话不腰疼，一心只想赚大钱)。空地不仅仅会变成共管公寓大楼和小区。在建筑开始之前，建筑商必须购买土地，并进行环境评估、结构工程评估、噪音和太阳与阴影研究。还有审批、融资和开发费用，像Urban North这样的项目，每楼花的成本可能高达20万加币。贷款机构通常不会同意为一个项目提供资金，除非该项目至少有75%的股份被售出。如果建筑商能够完成这一切，这些项目的利润率往往会下降10%至20%。
在疫情期间，事情从具有挑战性变为几乎不可能。考虑到供应链问题、劳动力短缺和通货膨胀，加拿大房屋建筑商协会估计，现在建造一座 2,500 平方英尺的房屋的平均成本比 2020 年初高出约 42,000 加币。这个数字不考虑木材价格的上涨，这可能会增加 20,000 至 30,000 加币。还有一个事实是，成千上万的木匠离开了工作岗位，许多锯木厂关闭了。根据建筑业和土地开发协会的数据，到 2020 年，多伦多 65% 的项目比原计划晚了三到六个月；另有 32% 的项目推迟了 6 个多月。
尽管如此，加上10万加币并不会让人觉得“我们已经对成本增加做了尽职调查，并有了收据”。Pace要求买家支付更高的价格，部分原因是它无法为Urban North获得所谓的“令人满意的融资”，这是疫情期间开发商的普遍经历。即使在正常时期，也很少有贷款人愿意提供分拆所需的金额。
Pace还指责巴里市，声称疫情阻止了开发商获得许可证并遵守时间表。但巴里的开发服务总监米歇尔·班菲尔德表示，没有特殊的延误，并且许可时间表遵循疫情前的行业规范。Pace还表示，它拥有该地块大约五年，但直到 2021 年 2 月，也就是预期搬迁前几个月，它才注册该项目——将土地分成单独地块并允许开发商申请建筑许可的步骤-日期。
记者通过要求 Sciavillas 家族接受采访来寻求明确这个时间表，但他们拒绝参与。女儿Pamela最初同意回复书面问题，但在提交这些问题后，她不再回复记者的电子邮件。
2021 年 11 月，在 Arkell 收到 Pace 的来信后不久，关于开发商出人意料的六位数要价的消息传开了。在Orillia,举行的新闻发布会上，一名记者向道格福特省长询问了情况。省长变成了他的民谣版绿巨人，强调交易就是交易，建筑商不应该利用善意签订合同的人。在推特上，他写道：“没有什么比一些开发商试图从勤奋的人身上赚外快更让我感到恼火的了。我们必须解决这个问题，因为这是完全不可接受的。”
在 Facebook 上，Pace表示，有人认为它可能会利用全球灾难来填补其底线，这让他感到被冒犯。“在过去的几天里，媒体中的误导和不准确信息严重歪曲了Pace的品牌、团队和价值观，”该帖子说。“作为一家引以为豪的家族企业，永远不会利用多年来一直支持和信任我们的辛勤工作的家庭，我们对那些不了解我们的人为了个人利益而恶意攻击我们的诚信和价值观感到非常失望。。”
Arkell 在混乱中看到了机会。他挖出了女儿Pamela的手机号码，给她发了一条信息，询问福特已经发声后是否会有什么事情发生。可惜Arkell 没有收到回音，但当天晚些时候，他的律师收到了Pace的另一封信。令他惊讶的是，该公司称Arkell不受收购价格上涨的影响。该单位将继续属于他的，不收取额外费用。他松了口气，但也很困惑。发生了什么变化？这封信解释说，最初代表Pace的律师忽略了将所有 Tarion 文书工作, 包括在 Arkell 的合同中，从而使他们用来重新谈判交易的条款无效。Pace没有合法的立足点。
当 Arkell 向 Facebook 小组报告他的成功时，他了解到其他买家也拜托了支付额外的 10万加币的困境。但对于那些已经支付那10万的人呢？另一波人开始感到愤怒、失望和沮丧。有些人正在开始与他们的律师核实，而另一些人则无力聘请律师。他们把所有的积蓄都花在了这处房产上。
许多买家都认为会有一种机构来帮助他们，理论上，Tarion 应该是那种机构。但多年来，购房者一直在抱怨 Tarion 的缺点。2019 年，安大略省审计长 Bonnie Lysyk 发现，由于历届省政府的监督不足，Tarion 有效地编写了自己的规章制度，开发商过度参与了组织的决策。因此，Tarion 的争议解决过程对买家来说往往是混乱、昂贵和耗时的。Barbara Captijn 是一位独立的消费者权益倡导者，她在自己经历了一次糟糕的施工前公寓体验后，创建了一个名为 Consumers'Reform Tarion 的博客，向我展示了一份 Tarion 合同，如果开发商和买方之间出现“纠纷”，建筑商可以取消销售协议；措辞如此含糊，据买方的律师称，如果买方批评开发商，建筑商可以退出。“这种所谓的消费者保护立法存在严重缺陷，”Captijn 说。
“想象一下你是一个年轻的买家。你每日辛勤工作，勉强度日的买了房子，心想：这太棒了。我负担得起了。然后，‘对不起，你没有家了。’现在成本价格太高了，你被挤出市场。。。”
然而，就在建房市场最需要 Tarion 的时候，该机构的短板暴露无遗。安大略省迫切需要更多的住房来应对负担能力危机，因此这些住房的建造商和销售变得唯利是图，以至于建房行业正吸引着很多几乎零经验的菜鸟开发商。
取消了施工先行合同的开发商都没有回应记者的采访请求；最具挑战性的事就是弄清楚如何与他们联系。蒂尔森堡（ Tillsonburg ）项目的建造者 Green Urban People 没有官方网站或公开的电话号码。该公司的注册地址在伍德布里奇（ Woodbridge ）市中心一条小街的一栋砖砌住宅楼上。根据Amer Cengic的 LinkedIn 资料显示，在 2017 年成为总裁之前，他是 Vuteq Canada 的高级经理，而该公司主要业务是生产汽车内饰。
当然，没有经验的建筑商们并不意味着渎职。但新开发商的庞大数量确实引发了更多关于在建造住房方面的问题。2019 年审计长报告发现，在 Tarion 于 2021 年进行的 177 次建筑工地检查中，有 71 次与经验有限的新建筑商挂钩。总的来说，这些开发商能够轻松地获取许可证。“你为什么要给建筑经验有限的人颁发许可证？” Captijn 说。“我们的政府并没有在履行职责。”
Tarion 在听取了批评后，最近正积极的做出改变；包括在其合同中实施更直接的条款。同时，自 2020 年 1 月 1 日起，购买协议必须包含一份关于购买楼花的主要风险信息表。但是，福特政府并没有彻底改革 Tarion，而是创建了一个新的监管机构，希望其能有效地保护消费者免受其它机构的侵害。
房屋建筑监管局（Home Construction Regulatory Authority，后面简称为“HCRA”）成立于 2021 年 2 月，其主要由 Tarion 资助，年度预算达到 900 万加币。三名开发人员是其董事会成员。理论上，HCRA 有权对违反合同的开发商处以 100,000 加币的罚款。但是，由于提前终止的条例保持不变，HCRA 没有理由对 Pace 这样的开发商进行处分。它和 Tarion 都无权命令建筑商向买家支付赔偿金。
HCRA 表示，虽然法律规定开发商有义务及时提供所需要的信息，但监管机构经常难以获得基本信息。记者与渥太华的一位购房者进行了交谈，他于 2019 年 5 月为一个楼花支付了押金。开发商Greatwise Communities把所有的延误都归咎于 Covid，直到 2021 年夏天，购房者才了解到开发商 Greatwise Communities 并未能获得建房许可。
他联系了 HCRA 并与一名调查员取得了联系，然后一次又一次的转接，沟通变得毫无效率。在向监管机构的首席执行官发送了一封措辞强硬的电子邮件后，HCRA 经理在回复中道歉，并表示他们遇到了人员配备问题。当买家再次跟进时，他被告知 HCRA 无法让 Greatwise 回复他的询问。“我很清楚，监管机构无权强迫开发商提供信息，”他说。后来，HCRA干脆给这次投诉结了案，因为开发商声称它已经向购房者提供了不可避免的延误通知——虽然购房者对此表示异议。“我好像失去了我的房子，”购房者说。“像我这样的买家怎么办？我们该何去何从？”
Arkell 认为自己是幸运的。他不必花更多钱就可以保留他的楼花，而且这里还不是他的主要住所。相比之下，其他买家则是经历了失业、与慢性疾病作斗争，或者是多付了10万加币。“你能想象作为一个年轻人，为了买到心仪的房子，省吃俭用，勉强度日，’”Arkell说。“结果只换来开发商一句，‘哦，对不起，你没有家了。’而且，在四年之后，房屋的高价格已经把你远远的挤出了市场。”
Arkell 没有责怪 Pace 试图最大化利润。“生意就是生意，”他说。而且，对于收到正确文件的买家来说，Pace 的操作似乎合情合理也合法。“但我不认为这些所谓的合法权利是正确的，”Arkell说。“如果建筑商在法律上有出口，那么买家们也应享有相同的权利。”
目前，仍然无法知道有多少 Urban North 买家收回了押金或同意支付额外的 100,000 加币。Pace 始终不会提供这些信息，并且在买家入住前也没有此类交易的公开记录。但在2022 年 8 月，Realtor.ca 上至少有 6 个 Urban North 单元待售。其中一个类似于 Arkell 以略高于 400,000 加币购买的叠层联排别墅，挂牌价抬高到 700,000 加币。
在经历了所有的麻烦和延误之后，Arkell正考虑出售他的房子。但是任何卖房的收益都将被征收高额税款。如果Arkell想为孩子们再买一套房子，他会面对一个更加艰难的高价市场。于是，Arkell打算先把房子租出去，直到孩子准备好搬进来。我最后一次与Arkell交谈是在8月底，他带着一丝讥讽的口吻告诉我，根据Pace的最新消息，他将在12月最终拿房。
END
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