烟火中连接城市生活，微领地锚定重资产运营再出发

亚里士多德认为，人在本质上是群居动物。

城镇化发展推动城市间的人口流动，而人们往往喜欢用“漂”字来形容那些奔赴大城市的打拼者们。于国人来说，故土难离不仅仅是一种刻在基因里的习惯，同时还是对于“归属感”的一种追求。

正因如此，房子被许多人视为在大城市扎根落脚的象征。这是一个需要被重视的庞大群体，以上海为例，据官方数据，上海2021年末全市常住人口为2489.43万人。其中，外来常住人口达到1031.99万人，占比超过40%。

随着“租住并举”的提出，租赁住房日渐成为解决城市外来人口居住问题的重要途径。新的大环境下，如何从“住有所居”升级到“住有宜居”成为了摆在长租企业面前的新课题。

“微领地希望成为青年人城市生活的连接者，将他们每一个个体连接起来，也帮助他们和这座城市连接起来，这是我们英文名称Vlinker所代表的内涵。”微领地集团CEO周君强如是说道。

成立于2011年，在过去十余年里，微领地始终坚持着“让年轻人生活得更好”的企业使命，并将目标群体牢牢锁定在了城市青年英才客群。

对于年轻人而言，“家”既是舒适圈，但微领地却不满足于只是将房间内的“小家”营造好。作为行业内最早一批具备专业化能力的集中式长租企业，微领地十年前便率先试水“租赁社区”。今年，微领地再次提出了“超级社区”的新概念，希望为都市年轻人打造一个舒适且有温度的居住群落。

左手连接都市青年，微领地的右手则牵起了投资者。

长租作为一项收入来源稳定，抗风险能力强的资产类型在国外广受资本市场青睐，但在国内却因企业盈利模式不成熟等因素而进展迟缓。值得一提的是，凭借市场的认可和多年沉淀下形成的重资产全链条运营能力，微领地得以在资本端实现突围，其亦成为了行业内为数不多能够实现盈利的长租企业之一。

微领地在重资产领域的沉淀，源于过去十一年的经验积累。

不同于其他以“包租”模式进入长租赛道的企业，微领地首个项目“中环沪太路社区”是自主开发建设而成。这个房源规模近1800套的“长租大盘”，也成为了当时国内单体体量最大的租赁公寓。

在分散式长租仍是“主流”的当时，微领地甚至一度被业内称为“疯子”。而其重资产长租之路，也正是从那时候正式拉开序幕。

回想当年，周君强仍有些感慨：“当时长租行业才刚刚兴起，大家都在探索。”由于国内缺少成熟的参照模式，周君强等几位创始人对国外的长租市场进行了反复研究。“国外已经走得很成熟，所以我们当时就决定要走资产管理这条路线，做重资产。”

如今回头看来，微领地选择了一条正确的道路。

在过往十年里，微领地也曾涉足轻、中资产管理领域。导致其战略航向调整的关键因素之一是政策环境。尽管租赁领域的发展获得了一定的支持和鼓励，但对于长租重资产模式下的融资、退出等政策仍在路上。周君强也笑称，这是微领地在“等风来”的一个时期。

依周君强介绍，微领地一路走来可以分成三个发展阶段，一是重资产开发的起步阶段，二是“轻重”皆有尝试的探索阶段；2020年后，随着行业趋向理性发展，相关扶持政策进一步落地，微领地重新回归到以重资产为主的发展路线之上。

出身于重资产开发，微领地在“募投建”等领域上积累下多年经验，并构建起了标准化、精细化的运营体系。在这个体系之下，微领地项目能在租金定价9折的情况下实现盈利。随着入市时间越长，项目也将获得更大的溢价空间。

不仅如此，经过前几年对中资产业务的开拓，微领地进一步补齐了在“运营管理”环节的短板，进而形成了闭环式的重资产全链条运营能力。

在微领地的对外口径中，所谓全链条指的是“募投建管”四大环节，但资本端颇为关注的“退出”环节却并未在列。对此，周君强解释道，微领地的“不退出”是指运营管理上不会退出，从资产的角度说，微领地在通过运营管理推动资产保值增值后，也将积极助力投资者们实现“退出”。

“一批投资者退出后总会有新的投资者入场，而微领地希望做到的是，在每一个阶段帮助每一轮投资者实现良好收益。”他表示，“管理不退出”是微领地对投资者的一份承诺。

事实上，微领地已经在为投资者实现退出作出尝试。据透露，微领地目前正在为参与长租REITs的发行在做准备。能够参与REITs发行的底气，无疑是来自该项目凭借着高出租率和高续租率所带来的稳定盈利能力。

如果说盈利能力是让投资者放心的关键，那么微领地对于社区打造的深刻理解以及租户的认可，则是确保项目实现盈利的关键。

一个理想的住区是怎样的？建筑设计师马岩松曾提出，一个理想的住区是有家的归属感，有阳光，有共享空间，每个人有归属感，觉得自己是空间的主人。

归属感，也正是微领地希望为年轻租客们所带来的感受。

“人都具有区域属性，大家往往喜欢待在自己熟悉的范围和领域内。”周君强表示，微领地之所以提出“超级社区”的新概念，就是希望能够为年轻人打造一个集生活、娱乐、社交等功能于一身的居住环境，让租户更有沉浸感，也更有黏性。

在微领地看来，“社区”概念的重心更在于空间场景的运用和打造。为了让租户住得安心，微领地关注到了空间内的每一处细节。以出行为例，微领地社区内设有前往地铁站的接驳大巴，按照公司要求，每辆大巴车之间的间隔需要在5分钟之内，在确保安全的前提下最大程度便利了租户们的出行所需。

在公共空间的氛围打造上，能够看到，每一个微领地社区内都会标配着篮球场、自习室、健身房、公共厨房以及书店。

相比起“单栋楼”式的长租公寓，租赁社区在公共空间的大小上具备天然优势，也让微领地有了充足的发挥空间。为了让租户更有归属感，微领地有时会邀请租户参与到空间功能的设计中来。据社区管家介绍，根据租户喜好和意愿设计出来的公共空间，使用率远高于其他区域。客厅“回声小岛”就是用户共创而来，租户在这里举办二手市集、一日主理人展览、兴趣分享会等等活动，空间内甚至还有猫爬架，爱猫人士可以带着爱猫来参加活动。

这份“归属感”也为微领地社区吸引到了各个行业的青年英才，租户的职业囊括了律师、音乐人、建筑师、金融工作者、程序员、设计师等。通过微领地引导的“社区共建”，这些来自不同领域的年轻人们也推动微领地的公共空间变得更为丰富。

如果将目光投向更长远的未来，微领地对“超级社区”的期望远不止于此。周君强指出，超级社区的核心不只是物理空间，更是连接势能。

刚投入运营不久的微领地浦江社区，与上海戏剧学院仅有一路之隔。借此区位优势，微领地计划将该社区打造成一个具有艺术氛围的特色社区。通过与高校老师、学生进行合作，为其提供场地开设工作室甚至是作品巡展。“如此一来，既能通过社区为高校师生提供便利，也能进一步为租户们引入更丰富的业余生活。”

类似的合作还包括早已成为社区标配的“鹿鸣书店”，创始人郭文伟希望探索出实体书店如何更好服务于社区，其“共享共建”的理念与微领地不谋而合。随着书店的引入，既为郭文伟提供了圆梦的试验田，同时也让微领地的社区平添了几份人文情怀。

按照设想，微领地希望将超级社区打造成一个连接多方资源的聚合型“平台”。通过与异业第三方品牌连接合作，构建线上线下多样化生活场景，实现与租户之间、与各方资源之间实现共享、共生、共赢。全家便利店，新零售品牌永璞咖啡、日食记，旅行品牌稻草人，音乐品牌街声、运动品牌安德玛都通过空间、活动与联名产品、租户权益合作，与微领地的租户建立了多维度连接。

如今，微领地对于社区的规划蓝图仅是展露一角，随着资源不断整合以及更多品牌加入社区“共建”，微领地的超级社区无疑还将有更大的想象空间。

用过去十余年时间，微领地不断夯实着自身在重资产运营和社区营造上的综合实力。站在下一个十年的路口，微领地有了更多发展构思。

得益于过去十年的厚积薄发，微领地自2020年明确重资产模式后便迎来了新一轮的规模增长。截至目前，微领地已经拥有超过3万间房源。对于未来，微领地的目标是5年内在上海规模拓展至10万间。

周君强表示，微领地希望一个单品项目在一个城市内形成一定规模以后，才会考虑跨产品线以及跨城市。“微领地对于规模并不急躁，我们追求有质量的增长，用最慢的姿态快跑。”长租行业天然是长期主义，微领地显然深谙此理。

微领地明白，也正是其对于产品、消费客群以及城市的这份深耕与专注，才让其获得了更为明显的区域协同效应和规模效应。

除了经营目标外，微领地还想在城市发展中，以长租之名贡献一份力量。

“以往的租赁更多是TO C端，但随着长租公寓与城市发展交融日深，这个行业的客群也在朝着TO B端变化。”据周君强介绍，配合着城市产业集群的发展，许多企业开始以团购的形式为员工租房，而微领地青年社区则是为产业化租赁需求提供了最优解决方案。目前，上海泛微、壁仞智能、华人运通等公司都与微领地建立了企业合作关系，为企业员工提供租房优惠的同时，微领地还向企业提供定制服务，为团建、品宣、招聘等工作赋能助力。

不仅如此，微领地还尽自己所能积极承担着企业应有的社会责任。“不创造社会价值的企业是无法持续创造商业价值的。”

为了向社会传递更多积极的正向能量，微领地专门成立了阳光慈善基金，并推出一个名为“阳光好人”的公益计划。通过此计划，微领地对一些在大学期间做过义工或者志愿者的租户们给予租金减免，最高能够减免一年的房租，所减免的费用由阳光慈善基金来承担。

正如微领地的企业文化所提到的“做个好人，鼓励成功”一样，将自身发展融入区域乃至城市的发展中；未来希望成为一家怎样的企业？微领地给出了自己的答案，下一个十年将继续以社区为平台与各方共建，亦是与城市共生的新“十年”。