09.11.2022

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导读：本次新政涉及的台湖、马驹桥地区，此前已划归北京经开区管理，但购房政策一直执行通州的“双限”政策。

作者 | 第一财经 孙梦凡

11月8日，楼市调控一向从严的北京突发新政，台湖、马驹桥两地商品住房不再实施通州“双限”政策，执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定：京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。

新政出台后，一批此前不满足通州限购条件的购房者，重新拥有了购房资格；还有此前已挂牌售出房源的业主，看到新政后悔“卖早了”。一位负责马驹桥商圈的房产中介表示，新政效果如何还要持续观察，部分二手房业主大概率会调价。

业内人士看来，不再执行通州“最严限购令”后，这两个区域的楼市活跃度有望提升，购房需求或将有效释放。不过，该政策并不能视作通州、乃至北京市限购政策放开的信号，引起这两个区域购房政策变动的根源是行政区划调整。

在过去的十月份，北京整体市场热度回升，新建商品住宅成交环比上升14.22%，同比上升27.79%，单月成交创一年内月度成交高峰；不过，二手房市场挂牌量正不断提升，买方观望情绪较重，后续市场有望止降上行。

限购政策微幅松动

在北京各大行政区中，通州区一直是“特立独行”的存在，楼市调控曾逆势收紧。

早在2015年，通州将建设城市副中心的消息开始流传，区域内房地产市场便瞬间沸腾，新房成交量持续增长，大有炒作势头。当时，北京楼市新政还未出台，通州已在当年开启“双限购”，2016年5月又对商务型公寓、商办进行限制。

2016年四季度开始，北京逐步收紧楼市调控，诸多政策同样适用于通州。由此，要想在通州买房，除了符合北京的限购政策外，有一套房的京籍家庭还需3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税；非京籍家庭除满连续5年社保或纳税外，还需3年内在通州缴纳社保或纳税，这一度被称为“史上最严限购”。

彼时新政之下，通州楼市瞬间降温。中原地产研报显示，新政前一年(2014.9-2015.8)，通州区新建商品住宅累计成交7361套，月均成交613套；落地一年(2015.9-2016.8)累计成交3842套，月均成交320套，较之前下跌48%，同期全市降幅仅4%。

到2021年，通州楼市成交量达到7年来的最高峰，但仍未超5000套。诸葛找房数据研究中心最新数据则显示，今年10月份，通州区新房成交套数321套，环比下降了20.54%。低温的楼市和土拍市场之下，关于通州放开限购的消息曾数次传出。

本次新政涉及的台湖、马驹桥地区，此前已划归北京经开区管理，但购房政策一直执行通州的“双限”政策。新政执行后，部分购房者可就此拿到“房票”。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，新政对该区域的购房者来说，是重大利好，一批此前不满足通州限购条件的购房者，重新拥有了购房资格，对提升区域市场活跃度有积极意义，对整个亦庄区域的楼市竞争格局也会产生一定影响，同时间接促进人才引进和产业升级，利好亦庄经开区。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1-10月台湖、马驹桥地区商品住宅成交1139套，成交面积10.78万平方米，成交均价46097元/平方米。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，此次政策调整，是伴随着城市规划和管理的范围调整，住房政策亦在向管理主体的政策上转移；政策放松后，能优化和改善经开区住房供需关系，更好地促进“职住平衡”，符合北京市政策导向。

新政发布后，马驹桥一位房产中介告诉记者，限购松动后来咨询购房的人增多了，不过目前观望的居多，暂时不能判断对市场走势的影响。而那些早已把手中房源卖出的业主，有的则后悔莫及，认为新政之下至少可提高一些挂牌价。

对整个北京楼市影响有限

值得注意的是，上述新政对区域内购房者影响较大，对整个通州及北京楼市影响较为有限。

陈霄认为，该通知并不能视作通州乃至北京市限购政策放开的信号，引起这两个区域购房政策变动的根源是行政区划调整。早在今年4月份，通州马驹桥、台湖部分单位社保业务就划转至北京经开区管理，本次将购房政策也统一为经开区标准正是行政管理合规性、便捷性、统一性的重要步骤。

陈文静认为，2022年以来，北京楼市政策整体保持稳定，8月北京选取三个试点项目对老年家庭放松限贷等，9月试行存量房交易“连环单”业务并行办理，政策优化调整更多以微调为主。此前北京提出将“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”，后续住房政策仍有微调空间，但或仍侧重特定人群。

在过去的十月份，北京楼市新房市场走暖，呈现“量跌价涨”的局面。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，10月北京新建商品住宅成交8552套，环比上升14.22%，同比上升27.79%。2022年1-10月，北京新建商品住宅累计成交57143套，较2021年1-10月下降25.22%，预计11月北京新房仍有上升空间。

今年以来，北京楼市诞生了3个“百亿楼盘”，截至10月31日，北京城建天坛府签约116.1亿元，学府壹号院签约114.19亿元，中建壹品·学府公馆签约109.12亿元。

克而瑞认为，北京楼市受疫情及经济大环境影响，成交表现不及去年同期，远郊区域项目成交较冷清，但核心区域不乏流量红盘。随着政策层面持续释放积极信号，购房者信心将逐步重塑，未来北京房地产市场将缓慢修复，但买卖双方之间的价格博弈或将加剧。

二手房市场表现则较为曲折。诸葛找房方面表示，今年6月份起，北京二手房市场持续维持较高的活跃度，进入10月份，市场活跃度稍有下降，成交规模止升转降，当月二手住宅成交11209套，环比下降20.85%；同比上升10.41%。

与此同时，北京在手二手房源规模仍在持续升高，机构数据显示挂牌量已连续6个月维持在超15万套的水平，10月又环比增加0.2%。麦田房产认为，10月北京二手房在售房源量仍在升高，买方仍存在一定的观望情绪，卖家来调价价压力依然存在。

不过，随着全国范围内“卖一买一”政策逐步深入，北京二手房成交有望止降。对后续二手房市场走势，麦田房产方面认为，北京楼市逐步向暖的态势已经铸就，11月北京二手房市场的需求会进一步释放，预计网签量将比10月份有所提升。

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