昨天突然降温，我站在寒风里却有种破案的感觉
差不多前天我朋友圈一片欢声笑语，因为地产股全线飘红
我以为这跟央行发布的120亿逆回购有关，但有点想不通，因为今年以来这样的逆回购操作已经第6次了
终于昨天在各大媒体发布的文件里破案了，原来11月11日那天除了疫情20条之外
还有一份金融16条文件
这是一份专门针对房地产的金融措施，一口气读完，重大、厉害、巨大利好
如果再罗嗦一点，应该是非常重大、十分厉害……
01
这个今年在各级城市已经不同程度输出，各位小伙伴应该不陌生唯一不同的是，它支持银行方面重新合理评估首套房客户贷款标准，各位可以砸吧一下这一点我记得两三年前是被叫停的状态，但是现在是“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”，各位感受下之前国内发债比较多是国企/央企，民企想发很难很难，不得已只能选择更贵的美元债，但是现在变为明确支持并且还推动专业机构为企业发债提供增信支持，这也就是11月8日以来大家一直在说的第二支箭，债券融资未来股权这支箭何时落地、如何落地还不得而知，但在此之前我们可以看到第一支箭信贷四年时间扩容超过3倍，这也是为什么大家会如此期待后面两步首先居然有金融文件专门列出一条针对房地产建筑企业的融资让房企长舒一口气，尤其是未来半年贷款快到期的房企，缓期1年对一家房企而言是真的直接有效而且说实话1年后是不是还可以...不得而知，总之这件事有缓就对了再来就是这样的表态，国有、民营一视同仁，更直白说未来民企在融资资质、融资成本方面跟国企一样还有一点封闭式运作，这也是之前没见过，却非常对症下药的操作
之前出现的情况是，项目都没有问题，但是公司有问题，所以出资方会担心借给项目的钱被公司给抽走，这就导致没救活项目，也没拿到钱所以封闭式运作带来的好处就是定点定向的解决了一个融资困境总的来看，单从融资模块说，从贷款延期，到国内债券融资，再到信托融资渠道开拓这点确实很关键，不过今年隐约在地方城市解决保交楼问题时候听过而没听过的可能是接下来的第八条，也是整份文件最长的一条，这份长长的文字说了一个完整的故事不过这件事却解决了一个实际问题，就是当地方政府不愿意为了保交楼搭进去财政收入的时候，谁来为保交楼托底➤ 对剩余货值销售回款能否覆盖专项借款、新增配套融资的解决方案鼓励商业银行投入配套金融措施的同时，也保证他们的合法权益，参与共同管理，同时享有资金保护优先➤ 也就是“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资为什么银行这边每天为钱撒不出去发愁，房企这边却快要干死，主要就是如果出现坏账、呆账，谁来负责的问题不予追责这几个字，不知道多少行长看到后会长舒一口气还记得三条红线么，当年除了三条红线，也有转过身来对银行的两道红线
就是规定房企开发贷款，个人住房贷款的上限，现在是阶段性放开这似乎是一次针对房企、各类银行、融资机构做的一次全方位疏通通过融资最大程度疏通，激活房企，然后直奔保交楼每个细节，将保交楼所有环节逐一打通高强度、全周期维护，是我看完这两部分政策最直观的感受而目似乎不仅仅是奔着保交楼去的，更不是保房企，让市场回归似乎也不贴切
比如首付比例、贷款利率，建议各地在下限基础上，因城施策，根据自己的情况再重新制定甚至前面说的，可以重新评估自己对刚需首套房客户的贷款资质审核甚至还有对租赁市场的大力支持，对自持租赁物业的融资支持
也是对二十大的一次回应，甚至明确提出积极发展reits
而且涉及的领域、主体非常广泛，这几乎是一次对全产业链上每一个环节的疏通和管理不说会不会药到病除，但是每一步都踩在点子上，精准、有力所以这份文件所指向的并不仅仅是房企、保交楼，而是整个市场如果我们对比这份文件和以往金融文件，最明显的体感差异可能来自于关于融资，可以发债券，可以找信托，但是给你规定具体方向，比如信托融资的三个具体领域新增融资如何评估，如何建立账户，按照什么原则优先偿还，都做了明确规定
关于保交楼，如果遇到剩余货值不能覆盖专项借款的时候，你该怎么办
甚至个人房贷还款遇到问题的时候，你应该怎么办，是去法院还是跟银行申请延期
而这也是让大家为之欣喜的地方，也是让资本市场为之飘红的地方
同时也因为明确，我们需要看到这不是普救指南，而是一份有针对性的方案鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业就算是重出江湖的信托融资，也被规定好了具体三个去向为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持市场化原则、自主决策、自负盈亏...这类市场化前缀很多这跟以往政策性指向非常不同，所有高强度、大范围金融措施，都是更尊重市场主体、遵循市场化原则也就是说资金安全、市场规则是底线，每个市场主体还是需要明确自己的权利义务这是对市场最大力度的政策支持，同时也是最大力度的防范金融风险这份文件真的是句句到位，每一点都不是大而化之的方向性描述，而是具体实操这也让我们提前感知到了政策可落地性，以及也可以重度期待这样的积极信号背后的背景大家应该都有所感知，最根本的还是眼下这个时间点大家都在抢时间，所以我们才会看到“金融十六条”并不是单枪匹马双11，跟金融16条同一天发出的是被大家刷屏的“防疫20条”码字到现在，上海对防疫20条也出台了进一步细化措施如果说防疫20条是跟疫情抢经济，金融16条是一次前所未有的金融加码
这不是各城市政策加码，也不是整体环境的量贩宽松，而是一次拳拳到肉且毫无保留的支持所有信号加在一起，似乎再悲观的论调都需要抬头再看看前方的路
