31.12.2022

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导读：不平凡的2022即将落幕，如何概括这一年的房地产行业？

作者 | 第一财经 孙梦凡

不平凡的2022即将落幕，如何概括这一年的房地产行业？疫情冲击、民企爆雷、销售下滑、调控放开......风云动荡之际，唯有一个“变”字能贯穿始终。

行业调控思路在变，信贷政策、购房门槛都一松再松，对企业也从救项目变为稳优质主体。企业的生存处境在变，规模竞赛彻底成为历史，谁能活下去便是当下的胜者。购房者的心境在变，当房价不断上涨的信仰不再，诸多三四线城市步入下滑周期，居民的买房信心也降至低点。

这一年，房地产行业出台了超千条调控政策，从优化限购、优化限贷、优化限售，到调整公积金和限价、发放购房补贴、调整预售资金监管，频率再创历史新高。中央层面密集发声，以切实举措助力行业复苏；地方政府也继续因城施策，多措并举提振楼市活跃度。

这一年，房地产行业发生了几个历史性转折。房贷利率降至低点、房企融资迎来重大转折、行业诸多限制性政策也逐渐退场，过去被政策牢牢框住、但仍野蛮狂奔的时期，在2022年彻底画上句号。企业格局生变，城市加速分化，房地产行业经历了一次真正的出清周期。

展望2023，行业调控力度有望继续加大，但缩表周期也仍将持续。业内认为，房地产整体需要至少3年的缩表周期，未来3年民企市占率将从原来的70%降至10～20%。需求端短期低迷或将延续，预期2023年3、4月出现修复，未来十年我国新增住房需求仍有12亿平方米/年的规模。

房贷利率创历史新低

2022年，房地产市场处于深度调整阶段，提振购房需求成为政策的一大方向。

4月，中央政治局会议强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，7月中央政治局会议和12月中央经济工作会议均再次提及。政策措施主要围绕降成本、降门槛、提效率等方面展开，并从因城施策到全国性普惠政策不断升级。

在最直观的房贷利率方面，2022年，央行三次下调5年期以上LPR共计35个基点，为2019年房贷利率换锚LPR之后降息力度最大的一年。5月首套商贷利率下限调整为不低于5年期以上LPR减20个基点，9月允许部分城市阶段性下调或取消首套商贷利率下限。

据中指研究院监测数据，截至目前已有30城将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈、株洲、开平等。

贝壳研究院也表示，2022年12月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，创历史新低。银行放款周期28天，其中一线城市平均放款周期为35天，二线城市平均放款周期均为26天，三线城市平均放款周期为27天。

房贷利率不断下调的同时，融360数字科技研究院表示，至少有50个城市通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠触达更多住房改善性购房者。

业内认为，房贷利率从2021年年中5%以上的水平开始下降，目前已降至历史低位，节奏和力度非常大。当下房价上涨的预期减弱，居民存款意愿提高，要想提振住房消费，明年房贷利率有望继续下降。

“四限”政策大面积放宽

2022年以来，全国超300省市（县）出台政策超千条，政策优化频次达到近年峰值，其中调整限购、限售、限贷、限价成为各地的政策重点。

根据中指研究院统计，截至12月26日，全国超330个省市（县）发布的楼市政策中，涉及到优化限购（48城111条）、优化限贷（173城240条）、优化限售（33城41条）、调整公积金（235城416条）、调整限价（29城34条）、购房补贴（187城256条）、调整预售资金监管（115城132条）。

比如，杭州、南京等地调降二手房或外围区域限购条件，宁波、佛山全面取消限购。济南、厦门等地放松限贷，超81个城市首套房最低首付比例降至2成。广州、西安等地放松限价，广州新房备案价上下浮动空间扩大，西安取消二手房指导价。西安、成都等地放松限售，还有三四线城市全面解除限售。

与此同时，各地因城施策出台花式刺激政策。比如广州、上海、深圳等地放宽落户或加大人才引进，苏州、昆明、大连等地发放购房补贴，郑州、杭州等地降低交易税费，扬州、遂宁等地对多孩家庭购房进行扶持，珠海、唐山等地“一人购房全家帮”，昆明、济南等地出台二手房“带押过户”政策。

东吴证券称，各地政策放松频次与多样性不断增加，除陆续放松限购、限贷、限售、限价外，更加注重政策的多样化与引导性，包括“带押过户”、“多孩家庭放开限购”等。且二季度以来，政策已蔓延至济南、杭州等核心二线城市，整体呈现“因城施策，小步快跑”的特点 。

房企融资迎重大转折

2022年，针对房地产企业的融资政策，经历了一个明显的分水岭。

11月以前，房地产融资政策渐进松绑，但着重对前期收缩性政策的回收和纠偏，比如并购贷不再计入“三道红线”、保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理、中债增增信支持房企发债、监管指示银行新增6000亿房地产融资、允许少量涉房企业A股融资等。

但进入11月，监管对房企融资的态度发生根本转变，从交易商协会表示将继续推进并扩大“第二支箭”、央行及银保监会出台“金融16条”、到三部委指导银行向优质房企开具保函抵顶预售资金、证监会发布“新5条”支持房地产股权融资，房企融资环境发生历史性转变。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，自从“金融支持16条”发布实施以来，有120多家房地产企业获得银行授信。其中万科、绿城均超过4000亿元，碧桂园超过3000亿元，美的置业1000亿元。从银行端来看，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

股权融资信号发出后，则已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。从房企属性来看，央国企、民企、混合所有制均有参与。从融资对象来看，大股东或实控人、母公司、金融机构均有出现。融资目的，则包括项目开发、偿还境内外债务、补充流动资金等。

不过，从百强房企实际融资情况看，融资难的问题仍未完全缓解。克而瑞表示，11月，百家典型房企融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%，1-11月100家典型房企融资总量为7189亿元，同比减少了43%。

东吴证券认为，“三支箭”涉及的资金落地，将是打开行业复苏局面的关键点，预计2023年中报前后“三支箭”对房企的资产负债表修复显现，房企融资能力得到初步恢复。央国企具备更好的融资能力，融资优势将持续扩大，民企信心复苏滞后于行业整体，资产负债表修复将需要更多的时间。

新模式探索势在必行

历经波折，房地产行业前路几何、市场空间还有多大、新模式如何探索？

12月15日，国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

未来一年，在经济恢复的关键期，稳定房地产行业至关重要。克而瑞认为，地方将加码政策力度促需求，一线及强二线城市调控政策或将局部放松，市场下行压力较大的远郊区域局部放松限购，定向优化二孩、三孩家庭以及各类人才购房资格等，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。

中指研究院认为，目前供给端支持就位，需求端有待加力。核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整，一线城市政策优化预期亦在增强，降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等存在空间。同时，支持企业合理融资需求，“保交楼”仍是侧重点。

更重要的是，房地产“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已难以为继，探索新模式势在必行。

具体而言，新发展模式涉及领域有租赁，有轻资产发展，如物业管理、商业管理、代建等；有盘活存量方面，如城市更新、仓储物流及产业园区REITS、不动产私募投资基金等。后续，这些领域或会得到政策的更多支持，房企应在这些领域寻找新机会，实现高质量发展。

展望未来，我国房地产行业的缩表期持续，但仍有广阔的发展空间。

中银证券表示，行业需要至少3年的缩表周期，不过从潜在增量看，预计未来十年我国新增住房需求合计仍有12.2亿平方米/年，其中由城镇化和住房改善带来的需求为9.3亿平方米/年， 由城市更新带来的需求为2.9亿平方米/年。

东吴证券称，中国房地产行业已进入全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。行业新时代已来临，能穿越这轮行业收缩期的房企，将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。

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