人都是记吃不记打的，地产的问题其实一直都有，甚至在房地产最火热的年代，局部地区去化率都开始在令人担忧了。
2012年，我跟一个朋友去鄂尔多斯看煤矿项目，当地刚好有另一个朋友做地产开发，他领我去康巴什新区圈的一望无际的一大片地，问我有没有办法解决。我有什么办法呢？没有人，有的是大片的地，谁也没办法解决问题。
十年之后，鄂尔多斯的地产似乎缓了一口气，因为新区再也没有批新的地，因为政府大规模的搞棚户区改造，因为政府开展各种以资源换产业的规划，现在鄂尔多斯康巴什新区已经不再是知名鬼城，但归根到底，还是因为煤炭的价格涨起来了，当地政府有钱去扛，用钱来吸引人，吸引产业，但最终效果如何？真不好讲，只能等哪天煤炭价格再跌下去了，才能看到真实情况。但并不是每个城市都有鄂尔多斯的好运，还能持续的去反哺地产，大部分城市吃惯了土地财政的饭，轻飘飘的说一句摆脱依赖，现实吗？2月6日，武汉发布16条稳经济措施（下称16条），房地产行业被归为“困难行业”。很多从业人士都在哀叹，不降价根本卖不动，但降多少才能卖动，降到什么程度才能卖动呢？别跟我说什么买涨不买跌，跌到一定程度，它必然会跌不下去，但谁又敢去放任自由市场，让房价真去探那个底呢？这就让那些存量的房贷客户心里格外不是滋味了，于是银行跟地产之间的联动促销没有带动太多的房地产贷款业务增长，反倒催生了一大片提前还贷的热潮，这波猝不及防的反操作，把银行搞得很被动。
平心而论，有钱提前还贷绝对是划算的，理财的收益不断下滑，还有暴雷的风险，存款利率就那么点，普通人炒股买基金不赔就已经很开心了，能维持6%以上的回报简直不可能，所以还不如还掉房贷，减少债务，让生活轻松点。但这把操作直接伤了银行，本来吃死你客户30年利息收入，能提前还贷的，都是低风险的优质客户，现在这些人都没了，留下来的资产，变相风险就变高了，拿回来的钱又没办法再投出去，这等于是资产负债表缩水了。更糟糕的是，很多未来的收益早就折算在现阶段的收入里，现在这收入都算计好怎么花了，它突然就没了，日子可咋过？现实是很残酷的，看起来鼓励地产发展，让房价地价飙升，好像让所有利益链上的人都拿到了一波丰厚的回报，人人开心，喝不完的茅台，做不完的美梦，但这世界上，任何事都是有代价的。地产自从搞出按揭以后，说白了，就是透支了一个家庭30年的未来。利益链上的人寅吃卯粮，吃惯了，就忘了该有敬畏之心，总觉得还能继续膨胀下去。这就是从2020年开始，不断的有大房地产公司开始暴雷。很多人都想不通，为啥房子卖那么贵，那么多人买房子，他们赚了那么多钱居然把自己赚成了巨额的负债？钱都到哪里去了？因为大家赚的都是未来的钱，赚的一切都是建立在明天比今天更贵的基础上，当他卖掉1万元一平方的房子，就敢花8千一平方买新的地，为了竞争，对手甚至敢把价格飙到1万+，大家看一看，好家伙，面粉涨得比面包还贵，觉得这些搞地产的人脑子都进水了，但人家算账是到这房子开卖的时候，房价能涨到2万+，所以为啥不拿？这个击鼓传花的有戏在高负债，高杠杆的环境下持续发展，大家没有意识到自己赚的是透支未来的钱，总以为未来还有未来，美好的生活它停不下来。但世界不是这样的，即便是社会发展也有个螺旋前进的方式，哪里有一条直线走到头？最开始是一对夫妻付出30年就可以买房了，到后来变成了掏空六个口袋和整个家庭的30年，再往后已经无力支付了，为了不被未来压垮，年轻人选择了现在就躺平，于是以前催动房地产不断膨胀式扩张的接盘侠们开始告急，透支游戏玩不动了。也别骂政策陡然上紧箍咒，2020年如果跟着老美一起浪，固然能让地产公司的好日子多延续两年，但出来混的，迟早要还的，倘若拖到2022年，老美加息年开始出现大面积的地产暴雷，请问那该如何控制？也别说批评当年政策过于严厉，这玩起疯狂滚雪球的游戏，你温柔的说停止，人家肯吗？整个房地产利益链条，上上下下，谁都没办法停下来，不狠点踩一脚急刹车，这个惯性冲下去，又会冲到哪里去？谁都没底。在透支未来的游戏被很多人看穿，到累觉不爱的时候，再给上点药，救济行业也好，各种扶持也好，并不意味着马上又能起来继续HIGH了。当年土地财政吃得开心的时候，看起来地方政府拿到了好多钱，但透支未来的钱被当成日常正常收入，并且还过分美化了这个现象的持续性，会带来什么？穷人，是永远不可能背负上巨额债务的，因为没有谁会借钱给穷人。地方债跟地产是脱不了干系的，用可以继续透支下去当理由，来大肆花未来的钱，上杠杆花，你说它债务庞大，它理直气壮指着炒高的低价说，我资产庞大。于是债务规模就在无限乐观或者别的情绪之下，止不住的飙升。透支的亏空需要时间来笑话，元气大伤不是靠吃激素能找补回来的，需要修生养息。这个过程里，没办法继续透支了，靠透支玩的地产游戏，当然就成了困难行业了，现在只有少量的刚需和改善型需求扛着这个以资产膨胀引人入榖的行业里，规模必然是在萎缩的，一个行业一旦不能维持扩张，陷入到杀存量的内耗里，行业里人人困难，你说怎么救？也别说休克疗法完全都是错，短时间里晾晾也是个好事，停下来，看看情势如何，再说别的话。当然了，指望地产完蛋，跌到人人都买得起的是不现实的，资产价格迅速下滑会有严重的财富黑洞效应，日本为什么在失落的三十年里永远爬不出来？房地产崩盘形成的资产负债表急剧萎缩是根本原因。所以房地产当然还是支柱产业之一，房价是不能大起大落的，只能以时间来换空间了。只是困难是无法避免的，现在房地产的根基，人口都已经开始负增长了，你还想行业继续保持原来的好光景，可能吗？昨天有媒体采访chatgpt问什么理财比较靠谱，号称很智慧的AI说，投资商业地产是个好的选项，你看，这年头，连人工智能都开始骗人了。我刚入行的时候，好多人都信奉一铺养三代，现在有几个敢说这个话？只有说了不必担责任的AI吧。即便经过一番修生养息，未来的地产也不会像从前那样，过去二十年的黄金年代是不可能再回来了。
