4大阶段11大风险，房地产企业合规风险管理这样做

在房地产开发阶段，企业作为建设单位，常见的几类合规风险及防控建议如下：

(1) 房地产开发企业违法违规开工建设

合规风险：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等法律以及建设工程行业的相关管理规定，进行房地产开发或基础设施项目开发，需要取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，否则将引致行政处罚、施工合同无效、影响工程质量安全等风险。

防控措施：我们建议，企业应该严格按照国家规定依法合规开发经营，制定切实可行的工期进度计划、资金使用计划和销售进度安排，预留充足的交付时间，避免因赶工等诉求陷入无证施工的风险中。

(2) 未按施工图设计文件开发建设

合规风险：根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程施工质量验收统一标准》等相关规定，建设工程须严格落实按图施工。但实践中，开发商常为促进销售之目的而出现“搭建夹层”、“偷面积”或其他不按设计图纸建设等不当行为，造成无法顺利竣工验收等一系列合规风险。

防控措施：建议企业杜绝擅自修改设计文件或主动不按图施工的行为；严格敦促施工企业按图施工；如需修改建设工程设计文件的，应当由原设计单位修改，涉及重新审图的，应当将修改后的施工图送原审查机构审查。

(3) 房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题

合规风险：根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关规定，房屋建设工程应严格执行国家房屋建筑工程施工质量规范和标准。然而，房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题仍是广大购房者的维权痛点，亦是监管部门重拳整治的乱象之一。

防控措施：我们建议，企业应依法发包，避免将工程发包给不具有资质的“实际施工人”；加强对总承包单位的质量管理，禁止转包及违法分包行为；严格管控建筑材料、设备的质量，针对偷工减料、以次充好等行为设置合理的责任承担机制。

在房屋买卖阶段，企业作为房地产开发商，常见的几类合规风险及防控建议如下：

(1) 发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息

合规风险：根据《中华人民共和国广告法》及房地产行业广告发布相关规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。预售房地产，但未取得该项目预售许可证的不得发布广告。实践中，房地产开发商常因广告发布内容或时间不合规，而造成行政处罚或引起社会舆情等负面影响。

防控措施：建议企业取得预售许可证前对项目谨慎宣传；加强对营销人员进行广告发布的合规培训；广告发布前应寻求专业人士对发布的图片、文字等进行事前审核，确保发布内容真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。

(2) 违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价

合规风险：根据《中华人民共和国价格法》、《商品房销售明码标价规定》的规定，销售新建商品房，应当实行明码标价，房地产开发企业不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。但实践中，房地产开发商销售人员或中介服务机构违规向购房者收取预付款、“茶水费”等费用、变相涨价的行为屡禁不止。

防控措施：建议企业应在销售场所公示一房一价信息和所有影响商品房价格的因素，对所有商品房的差异进行明确告知；提前明确公示购房所需缴纳相关费用，注明收费标准、收费依据、收费机构；同时，应加强对销售人员和中介服务机构的培训和管理，针对销售违法行为设置相应惩罚措施或违约责任。

(3) 捆绑销售车位、储藏室

合规风险：根据《消费者权益保护法》的规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利，自主决定购买或者不购买任何一种商品，有权拒绝经营者的强制交易行为。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定：经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。

防控措施：建议企业在销售商品房时尊重买受人意见，不随意搭售车位、地下储藏室等商品，也不得变相抬高、垄断、操控价格。

在住房租赁领域，企业作为出租人，常见的几类合规风险及防控建议如下：

(1) 未按规定如实完整报送相关租赁信息

合规风险：根据《治安管理处罚法》及《租赁房屋治安管理规定》的规定，出租人应对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等进行登记并向公安派出所备案，未备案需承担法律责任。

防控措施：建议企业根据上述法律规定及时履行相关的出租房治安安全义务，主动做好相关申报工作。

(2) 克扣租金押金

合规风险：合同履行过程中，出租人会因承租人的一些原因没收部分的租金或者押金。如双方对于没收部分的租金或者押金没有明确的约定的，则出租人在一定情形下无权占有该等应退还费用。

防控措施：建议企业在《租赁合同》中约定租金、押金的没收或者抵扣条件，如：承租人未依约交还房屋、损坏租赁物及附属设施或者拖欠公共事业费用等。同时，建议明确退回租金或者押金时是否需要向承租人支付利息。

(3) 采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户

合规风险：合同履行完毕或者因故需提前终止的，出租人如未依法、依约的采取清场措施，可能需要承担相关法律责任。尤其是在《民法典》实施后，出租人也不得联合物业公司，以采取停水、停电的方式对承租人进行清场。

防控措施：建议企业在《租赁合同》中约定承租人不配合清场的责任，必要时可通过诉讼、仲裁等方式处理。在取得生效法律文书后，通过申请强制执行的方式解决问题。

在物业服务领域，企业作为物业服务人，常见的几类合规风险及防控建议如下：

(1) 未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务

合规风险：物业服务人应当根据《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》的约定提供符合标准的物业服务。如降低标准的，则可能面临违约的风险。实操过程中，如小业主能够证明物业公司存在相关违约情形的，可以要求法院调低对应部分的物业服务费用。

防控措施：建议企业加强运营管理，在日常物业服务中，根据物业服务合同约定配备相应的服务人员以及服务设备，避免出现上述情况。

(2) 未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息

合规风险：《民法典》规定，物业服务人应当定期、合理地向业主披露服务项目、责任人员、质量要求、收费项目、收费标准、业绩和维修资金等情况，如不提供的小业主可以要求其公布。

防控措施：建议企业依法主动进行信息披露，将提供物业服务过程中涉及的收费标准、共有部分收益、维修资金使用情况定期公布于指定位置，供小业主参考。

(3) 物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目

合规风险：《民法典》规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

防控措施：建议企业在退出所管物业时，如与原所管区域、业委会等存在争议的，应当及时锁定证据，并通过合法途径进行维权，而非通过“拒绝交接”的形式处理。