美国正迎来房价深度调整，什么时候可以捡漏？

原创作品 | 洛杉矶华人圈  洛杉矶中文报

在经历了疫情大流行两年多的价格大幅上涨之后，美国房地产市场可能正在走向修正，最近美联储试图通过提高利率来抑制通货膨胀，多轮加息已经导致抵押贷款急剧上升率、房屋成交数量下降以及 9 月份创纪录的月度价格增速放缓 2.6%。 

房价修正将使买家在市场上等待更多时间，并且可能减少购买房屋的竞价，但专家表示，最近的价格下跌可能不足以抵消高抵押贷款利率以及大流行期间历史性的价格上涨。 

Zillow 高级经济学家 Jeff Tucker 在一封电子邮件中告诉 The Hill，全美住房市场调整很少见。尽管没有明确的定义，但专家表示，当条件变化导致房价下跌时，市场正在调整。 

“我们现在看到，随着全美范围内的房价从 6 月的峰值略有下降，这是房地产市场重归理性一部分，因为潜在买家由于贷款成本和房价飙升而撤出市场，而卖家的反应是降低标价。”

“但全美房价远未从峰值水平下降 10%，”这位经济学家说，并指出股市的回调是指从峰值水平下降 10% 或更多。 

根据 Zillow 的数据，9 月份平均房价从 6 月份的峰值 359,719 美元下跌 0.4% 至 358,283 美元。

KPMG Economics的经济学家 Yelena Maleyev 在一封电子邮件中告诉 The Hill，最近的房价下跌可以从过去两年价格异常快速增长的背景下来分析。  

“由于受疫情大流行的影响，过去两年房价以历史上最快的速度增长。这导致全美许多市场被高估了，”她说。 

“根据穆迪的研究，截至今年年中，美国一半以上的房地产市场价格被高估。这为这些市场留下了很大的调整空间，房价将回落到实际水平，”她补充说。 

大流行期间价格飙升的一些大都会区，现在正面临房价下跌，尤其是那些偏远工人涌入以降低生活成本的大都会区。 

美国全国房地产经纪人协会上周公布的数据显示，上个季度美国大多数大都市的房价都出现上涨。价格涨幅最大的 10 个大都市中有 7 个在佛罗里达州，那里的典型价格涨幅超过 18%，而全国最昂贵的市场中有一半在加州。 

尽管目前房屋价格上涨放缓，但在全美范围内，现有的中位价独立屋价格比去年上涨 8.6% 至 398,500 美元。  

即使买家从价格的小幅下跌中看到了一些缓解，但飙升的抵押贷款利率继续使许多美国人无法拥有房屋。 

自美联储开始其一系列激进的加息措施以来，抵押贷款利率已经翻了一番多。上周，30 年期固定利率抵押贷款利率在一周前小幅下降后再次回升至 7% 以上。 

这些利率正在推高贷款成本，最近的数据显示，平均房贷月供支付比大流行前增加了近 50%。 

在首付 20% 后，典型单户住宅的每月还款额达到 1,840 美元，平均每月还款额增加了 600 多美元。 

美联储主席杰罗姆鲍威尔在本月早些时候就美联储最近一次加息后告诉媒体，美联储已经意识到加息活动对房地产市场产生的负面影响。

“住房受到这些高利率的显著影响，这确实回到了全球金融危机之前的水平。虽然当前利率不是历史最高水平，但比以往高得多，”鲍威尔说。“我们确实明白，这确实是我们政策影响非常大的地方。” 

房地产公司 Redfin 的副首席经济学家 Taylor Marr 告诉 The Hill，高利率还意味着价格调整可能不会对买家产生重大影响，主要原因有两个：

“首先，到目前为止，房价的任何下跌都尚未完全抵消抵押贷款利率的上升，导致购房者每月的抵押贷款还款额仍远高于年初利率较低的时候。”

“如果房价确实开始下跌到足以抵消利率上涨的程度，那么买家也会被劝阻不要购买价格下降的房屋——没有人愿意抓住一把落下的刀，冒着成为更大的傻瓜的风险。” 

即使高抵押贷款利率抵消了价格下跌的一些积极影响，但对于买家来说负担的成本仍然压力较大。 

“这种小幅价格下跌并没有帮助买家节省多少成本。较高的抵押贷款利率的影响远远超过价格略低的影响，”Zillow 高级经济学家 Jeff Tucker 说。

“买家的一线希望是竞价减少，而不是与房屋成本相关的任何事情，”他补充道。“能够克服负担能力障碍并留在市场上的买家将有更少的竞争者和更多的时间来考虑他们的选择，这与去年竞价战的常态相比是一个明显的变化。”

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