美国房地产市场正处于重大转变之中,在经历了两年的价格飙升后,房价已经见顶,正在回落。有经济学家认为,明年房价可能会继续下跌,跌幅高达20%。万神殿宏观经济学研究公司(Pantheon Macroeconomics)首席经济学家伊恩‧谢泼德森(Ian Sheperdson)在本周的一份报告中说,在抵押贷款利率大幅上升的情况下,房屋需求的下降正在对房价构成沉重压力。“我们预计房屋销售将持续下降,直到明年初。到那时,销售将下降到不可压缩的最低水平,只有那些因工作或家庭环境而别无选择的人才会迁居。”这位著名的华尔街经济学家说。2022年下半年,随着住房抵押贷款利率上升,美国许多城市的房价暴跌。根据全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据,上个月的房屋销量降至470万套,比8月份下降了1.5%。但购房者和房主都想知道的是,房价到底会降到什么程度?一些经济学家认为,尽管房价可能会进一步下跌,但跌幅不会像房地产泡沫破裂时那么大。根据衡量美国房价的标普/凯斯席勒(S&P CoreLogic Case-Shiller)指数,从2006年的高峰到2012年的低谷,全国房价下跌了27%。“2008年、2009年的情况不同,因价格下跌是由于卖家的推动。”网上房地产交易公司Zillow的高级经济学家杰夫‧塔克(Jeff Tucker)说,“由于丧失抵押品赎回权和赔本出售,有很多非常积极的卖家愿意承担房屋损失。”此外,那次房地产崩盘发生的时候,待售房屋的库存是现在的四倍。目前的库存仍远低于COVID-19疫情前的水平,这加剧了购房竞争,也使得价格保持相对坚挺。随着抵押贷款利率自今年年初以来翻了一倍多,购房者的计算方式发生了很大变化。根据抵押贷款数据分析公司“黑骑士”(Black Knight)的数据,中位价房屋的每月本金和贷款利息支付比一年前增加了930美元,增幅为73%。黑骑士公司称,当你考虑到飙升的抵押贷款利率,同时考虑到高涨的房价和没有快速增长的工资时,现在买房比几十年来都更难负担。据高盛(Goldman Sachs)的经济学家们预计,房价将从6月份的高点下跌约5%至10%。富国银行(Wells Fargo)最近也预测,到2023年底,全国单户住宅价格中位数将同比下降5.5%。这些经济学家们还预计,房价将在2024年反弹并再次上涨,到2024年底,房价中位数将上涨3.3%。