整个大虹桥只有这里值得期待

房产

2022-11-17 23:11

作为一个在虹桥商务区工作快两年的人

我很负责任的告诉大家大虹桥其实是一个有时差的地方

上下班、工作日和非工作日真的判若两地

工作的时候还能看到三五成群去吃饭的人，路上也是车来车往

但是下班你再看看

是空的

公司没人是应该的，但商业也是，每次经过那些亮着彩灯却没人玩的旋转木马多少会有点瘆人，不过这就是大虹桥真实的一面

因为大片商务区的分布，就算中间零星穿插的生活片区

也挽救不了这里的居住氛围

但是有一个地方除外——徐泾

再具体一点说，其实是徐泾的徐盈路站

在大虹桥规划里，黄色部分都是住宅组团用地，而徐盈路站跟其他黄色区域住宅组团不同的是，这里真实的住宅分布密度

这件事我们需要借助一下卫星地图

围绕徐盈路站，2010年仁恒拿下西郊花园，2012年招商首次布局招商华府，然后2015年万科进驻徐盈路TOD

紧接着2018-2022年招商公馆系列，放大周边看，这周边紧密围绕一圈住宅区，还有大豪林别墅、西郊庄园这样的高端住区

我数了一下，围绕徐盈路站，周边1公里范围内有将近20多个住宅小区，2公里范围内分布将近40多个住宅小区

我们对比下徐盈路站的上两站周边，这是蟠龙站附近

到了晚上8点从这里出来，可能你不敢走太远，路黑没什么人

这是诸光路站、徐泾东站

一幢幢商务楼宇灯火通亮，但是下班后还是没人

也就是说整个大虹桥相比居住密度，它更追求的是经济密度，但是徐泾除外，尤其是徐泾徐盈路站附近

这周边分布大量高端低密住宅、国际住区、还有普通二手房、以及以徐盈路为圆点排布的成片新盘

而成片居住片区的分布，给这里带来大量居民，仅一个仁恒西郊花园入住率就达到90%

在人流量的基础上，成片分布带来大量人口聚集

自然这也意味着成套配套

要什么浓度，才能说是成套配套

这里说的配套并不是国家会展中心这样的城市配套，而是可以让每个人安心踏实住下去住的好的生活配套

比如出门的交通

毫不避讳地说，整个徐泾板块交通价值点走的线性模式，就是重度围绕17号线沿线排布

所以门口有地铁这件事怎么强调都不为过，徐盈路站周边交通配套首先就是这个徐盈路站

而沿着17号线，这里的交通价值今年还得到了叠加

今年2月，17号线边上的崧泽高架路也通车了，地面崧泽大道、地上崧泽高架，边上就是17号线，可以说板块内所有交通价值点都被集中在这里

放大一点去看，西侧的嘉松中路已经建成，很快将进行快速化改造，北侧的北青公路，后期计划扩宽，要对接市区北横通道

于是内外井字出现了，堪称整个板块最成熟的交通配套落地

不过更为可观的是教育资源

本身板块内就有国际学校，但是除此之外家门口教育资源才算重磅

在徐盈路地铁站北侧1km左右的位置

幼儿园、小学、中学，三块教育用地连着排布，这附近小区的上学问题基本都可以在家门口解决

放大来看，周边还有尚鸿幼儿园和小学、今年刚建成的上海师范大学附属青浦实验中学

如此密集的教育资源并不多见，可以说徐盈路站附近的资源浓度真的可以

还有医疗，东北角3.9公里左右的新虹桥国际医学中心、复旦大学附属华山医院（西院）

还有东南角3.8公里左右的远大健康城，以及近在眼前1.2公里左右的德达医院

站在今天这个时间点回看

其实从2017年听到2021年，每次过去那边不是连绵的荒地就是新项目的塔吊，这些规划似乎一直都呆在图纸上

但是此刻，关于路网、关于教育、医疗，对于我们每天生活需求的刚性配套，已然成套兑现

是不是还没说商业，嗯，这是放在眼下这个时间点最想跟大家分享的

就是徐盈路站地铁上盖10万方商业

这个规划也是喊了三四年，我一直以为还停留在营销层面

然后前段时间我司万年不私聊的同事菜菜在一个周末给我发来一条微信

徐盈路站那边你真的可以去看看，一大片商业都开业了，好多可以逛街的地方

©上海万科

于是一个工作日的晚上我去看了下

围绕徐盈路地铁站分布着大规模商业，人气也不错，完全不像我印象中下了班后的大虹桥

©上海万科

对比蟠龙路、诸光路外面都是黑黢黢一片，徐盈路站出来是这样的

©上海万科

现在周边居民下班后、周六日都会来这里购物消费，菜菜跟我说有时候上下好几站的人都会来这逛逛

购物、休闲、娱乐，10万方商业的体量瞬间点燃周边生活氛围

随着超级商业的落地，徐盈路板块整体能级也得到进一步提升

交通、教育、医疗，现在商业的短板也补上了，这是真正的全周期配套供应

更为重要的是，这些配套都已经落地、已经呈现眼前

至此我们才能说

大虹桥唯一一个真正意义上的成熟居住生活板块已经落成

说真的终于等到大虹桥生活场景兑现的一天

也正是在徐盈路站这旁边，我看到了今年大虹桥最值得期待的

招商虹桥公馆三期

为什么这么说

这里是大虹桥唯一成熟的生活板块，但当你此刻看向这里的时候多少会有点着急

我们先以徐盈路站为原点，看看周边1公里有什么

地铁、商业、三块教育用地，除此之外，还有招商虹桥公馆一期、二期，万科天空之城系列、仁恒西郊花园这些项目

再来，就是招商虹桥公馆三期，今年二批次被招商&南昌市政联合拿下的一块地

这块地的位置很有意思，这是整个徐盈路站附近1公里最后一块地

周边不是已售罄项目就是二手房，再往北过去一点还是稻田，这附近没地了

换句话说，招商虹桥公馆三期是整个徐盈路周边1公里内的最后机会

还不止周边1公里

未来整个徐盈周边出地机会都少之又少，毕竟大虹桥整体规划有两个原则

首先它要提升的是经济密度而不是人口密度，所以住宅用地是受到控制的

其次作为未来城市范本，大虹桥格外重视TOD、重视生态环境，于是轨交站点600米范围内土地利用率要达到70%，而更远的地方留给生态

所以更大范围看，徐盈路站1公里以外的地方再出地的可能性不大

即使再出也不是近2年的事，甚至不是近5年，这是什么概念

就算明年是什么积分情况都没人能说清楚，五年后真的有太多未知

这就是当下大虹桥市场的最大现实

怎样的现实

对于大虹桥来说，最值得上车的板块是徐泾，如果再聚焦一点是生活配套已经兑现的徐盈路

而这里正在释放最后一次的上车机会

这也是为什么我会说整个大虹桥只有这里最值得期待

而面对这样的地理位置，招商虹桥公馆系列也迭代出了最强产品力

招商虹桥公馆已经出了一期、二期，如果你和我一样一直关注过这个盘，就会发现，这次的第三期很特别

首先地块容积率只有1.7

对大虹桥来说，它鼓励TOD导向开发模式，更鼓励在轨道交通站点周边和地区中心可适当提高开发强度

其中主城副中心地区商办容积率提升至3.5-4，住宅用地容积率提升至 2.5，而其他有条件地方还可以做进一步提升

所以1.7的容积率无论是从目前空间还是未来时间两个维度都是只此一个

而1.7的容积率带给项目本身的首先就是巨幅绿化空间

而招商为了这样一块特殊地块也拿出了虹桥公馆系列迭代产品力

首先是内部的十大架空层，每个架空层不同主题，有的是这种偏商务风，有的偏休闲，还有的文艺风

当你走出架空层的时候，门口是这种儿童游乐场所

或者这种儿童运动场所

十个架空层就是十个泛会所，叠加架空层门口的社区空间，场景是连续的，空间是融合的

目的也很简单，就是不同场景的人可以有互动，家长在照顾孩子的时候，也可以看书、商务、或者自己的休闲

这样的社区场景它的丰富度要比以往我们看到的，更为丰富，且更有活力

整体来看，三期是一次围绕户型、装修、立面、动线的一次完整的产品力提升

所有楼体取消了风雨连廊，将所有空间都让给了居住空间，北侧厨房、卫生间再也不用担心采光，更不用担心隐私

所有户型都是三房设计，这件事其实挺妙的

首先这必然是上车大虹桥客户的刚性需求

而且三房客群基本都是以家庭为单位，加上社区本身体量，可以预见未来这里的入住人群数量，以及家庭氛围

似乎所有的人都在期待能给这里的产品系列画上一个圆满的句号

甚至这里也做了全板块内唯一一个的壁纸交付

而这些规划在未来的兑现也经得起期待，目前已经交付二期，各位可以去小红书搜下来自客户的真实评价

不是说做了这些有多了不起，而是这些产品是真的一点一点的迭代在变好

而这一点也意味着我们是否可以在这里拥有更好的生活

最后跟各位说一个小的切口

从最近几个批次来看，我们之前做过统计，无论是触发积分的盘，还是上60-70分盘，它们的数量都在减少

本质上这是客户不足，已经是新盘供应量之间的一次拉锯战

但跟各位说一个不一样的切面，很小但很关键

就是当我们站在这批次新盘的时候，不要忘了之前离我们不远的上半年新房市场的焦虑，一批次分数比一批次高，核心板块的项目越来越少

大多数人都抱着无论如何我都要上车的决心去冲，结果还是失落而归，因为那个时期是一个核心供应太少、客户太多的反向拉锯战

这背后的一个关键问题，我们不能被市场牵着走

当我们看到核心板块的核心产品后，千万不要犹豫，因为这是这个起伏不定市场里肉眼可见的机会

也就是说，现在可能是这两年乃至未来若干年内大虹桥的最低上车门槛

而回到项目本身来说，能在大虹桥唯一成熟的居住片区，找到那个最后的上车机会

这里的唯一+最后，是需要我们紧急认清的事情，因为稍纵即逝

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来源: qq

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