亚洲最大REIT最新发声

中国基金报   吴娟娟

2022年公募REITs爆款迭出，部分产品获超千亿元资金认购。REITs可谓今年内地最受追捧的资管产品之一。与此同时，香港市场也在大力推动REITs发展。日前，亚洲市值最大的REIT-领展房产基金方面在接受中国基金报采访时表示，期待”互联互通”能扩大至房托基金。由此或带来香港REIT流动性改善，也可吸引更多房托基金来港上市。市场壮大后，海外及内地发行人和投资者对香港房托基金市场的兴趣提升，香港REIT、内地REIT的流通性及投资者参与度都可得到提升。

资料显示，领展是亚洲市值最大的REIT。来自港交所的数据显示，其最新市值超过千亿港元。底层资产组合涵盖分布中国的北京、包括香港、广州和深圳的大湾区和上海等长江三角洲城市群，以至英国伦敦和澳洲悉尼及墨尔本之零售设施、停车场、办公室及物流中心，底层资产总值超过2000亿港元。

专业人士表示，作为全球金融中心，香港的众多金融产品类型在亚洲市场领先。不过其REITs仍有提升空间。

例如，规模方面， 来自全美REIT协会（NAREIT）的数据显示，截至10月底，纽交所上市的REITs总市值约1.093万亿美元。亚洲市场，来自日本房地产证券化协会的数据显示，截至10月底，日本市场有61只REIT，总市值约1200亿美元。截至今年6月底，新加坡REITs总规模约800亿美元，约折合6251亿港元，显著高于同期香港REITs总市值。

香港金发局在研究报告中也指出，香港市场REITs拥有巨大的潜力，背后原因有多方面。例如，目前香港散户对REITs还不熟悉。再者，香港REITs的底层资产类别也可进一步丰富，更多受投资者认可的资产类别可被纳入REITs。

值得注意的是，尽管上市产品的数量和总市值方面不敌日本或新加坡，但香港市场汇集了亚洲众多知名的REIT。领展认为这一定程度上表明了香港对于REITs发行人、投资者的吸引力。

中国基金报：内地REITs今年广受投资者追捧。香港REIT市场似乎热度不敌内地。如何看待这种差别？

领展：一些市场分析认为，房地产投资信托(REIT) 主要持有及管理可产生收入的房地产组合，现金流受宏观经济影响相对较小，因此一般被视为回报稳定特征很强的产品。中国内地REIT（C-REIT）市场经过较长时间孵化，底层资产经过重重筛选，自去年推出首批公募REIT项目后，至今年进一步批出保障性租赁住房REITs，成为市场焦点。加上C-REIT大部分底层资产位于核心城市，在当前股票市场波动的大环境下，可抵御波动且能带来稳定回报。这使得C-REIT成为市场关注热点。

中国香港于2005年引入REIT，但一些市场分析认为，由于香港拥有广泛投资产品选择，加上上市REIT的数量目前亦较其他投资产品少，令REIT迄今仍未成为香港散户投资者最常采用的投资产品。但中国香港房托基金（H-REIT）对不少退休基金、机构投资者及保险公司极具吸引力，他们偏好低风险投资工具，且投资周期较长，因此H-REIT一直受到退休基金及机构投资者等欢迎。

事实上，香港房托无论规模及影响力在亚洲来说亦是名列前茅，亚洲（日本除外）前十大房托基金（以总资产计算）中，有一半在香港上市。

近期环球资本市场波动，投资者比以往更着重追求稳定收入的投资工具。 领展作為亚洲最大的房托基金，致力于推动香港房托发展。领展与同业认为目前是合适时机加大力度推广REIT产品，藉此推动香港REIT的发展。因此于今年8月，领展联同在香港上市的越秀房托及顺丰房托，成立了”香港房托基金协会”，目标为凝聚业界力量及提高公众对房托基金的认识。

协会的目标，冀透过连手监管机构及中国内地C-REIT同业，携手加强推广房托的特点，让投资者理解房托是稳健及具增长潜力的投资工具，从而壮大区内房托市场，长远目标是推动C-REIT及H-REIT市场达致共赢。

中国基金报：据媒体报道，REIT可能会纳入内地和香港的互联互通机制。一旦实施，这会对香港REIT市场交投产生什么影响？

领展：我们认为让H-REIT及C-REIT，纳入“互联互通”机制可达至多重效益，但现在难以估计纳入机制后会对房托交投造成何等刺激作用。 

由于香港及内地房托的底层资产不同，香港的房托以商业地产为主，内地的房托则主打基建及保租房等，资产类别不同。两地房托互联互通，不但可方便有意增加投资内地资产（尤其基建投资）的国际资本进行相关投资，而希望在全球分散投资的内地投资者，则可透过此投资平台，透过香港有更多投资选择。

领展作为亚洲最大的房托基金，我们期待”互联互通”能扩大至房托基金，我们可以借此壮大股东基础。香港房托板块的流动性改善，也可吸引更多房托基金来港上市，而我们深信，只要市场壮大，将能吸引海外及内地发行人和投资者对香港房托基金市场的兴趣，对H-REIT及C-REIT的流通性及参与度均有正面提升的作用。

领展是首家在香港发行的房托基金，于2005年上市，11月25日庆祝上市17周年。现在领展的资产组合和运营方式跟2005年上市时已经发生了非常大的变化：当时上市的资产价值大約是338亿港元，到今年9月，领展资产价值已经达到了2340亿港元。按市值计，我们是亚洲最大的房托基金，也是亚太区内罕有由独立专业管理人营运的房托。

中国基金报：对可能出现的内地香港REIT通有何期待？

领展：C-REIT已于2020年成功上市并平稳运行，加上中国证监会已宣布会进一步扩展两地金融市场”互联互通”的安排，我们深信经过一段时间运作后，房托基金被纳入”互联互通”最终会实现。

自2014年连接香港和上海股票市场的沪港通机制启动后，”互联互通”已于本月迎来八周年。从沪港通到深港通、从股票到债券、从现货市场到衍生工具，”互联互通”发展已逐步成熟，为国际和内地的投资者提供越趋多元化的投资选择和风险管理的工具。

内地与香港金融市场的”互联互通”安排一直在深化和拓宽，包括今年8月两地同意沪深港通交易日历优化安排，以更好地保障投资者的交易连续性。我们深信内地与香港的交易所及监管机构将继续优化”互联互通”制度，加强对投资者的保障，并在风险可控的前提下，积极促进市场发展。

编辑：舰长